Basic HTML Version
60
Gayrimenkul
İstanbul’da toplam ofis stokuna ilişkin olarak kurumların farklı he-
saplama yöntemleri nedeniyle farklı büyüklükler bulunmaktadır. Col-
liers Türkiye kurumunun spekülatif ofis stoku olarak adlandırdığı ofis
stoku 2013 yılı itibariyle toplam 2,35 Milyon m
2
’ye ulaşmıştır. Bunun
1,63 Milyon m
2
’si A sınıfı ofisler, 723 Bin m
2
’si ise B sınıfı ofislerdir.
çeyrek döneminde bölgedeki A sınıfı ofis binası boşluk oranı % 14,2
seviyesindedir. Ofis stokunun oldukça limitli olduğu Beşiktaş-Bal-
mumcu’da A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı % 17,1 seviyesindedir.
2013 yılında hemen hemen tüm alt bölgelerde boşluk oranları yük-
selmiştir.
Ofis Piyasası
2013 yılında ticari gayrimenkul sektöründe ofis piyasası en hare-
ketli alt pazar olmuştur. Ofis ihtiyacı ve talebi ile birlikte yeni ofis
arzlarının karşılanması ve yeni kiralamalar (emilim) 2013 yılında
da devam etmiştir. İstanbul ofis piyasasında yeni arzlar devam
ederken kiralama talebinin 2013 yılında bir miktar düşük kalması
ile birlikte boşluk oranları 2012 yılına göre yükselmiştir. Üçüncü
çeyrek dönemde A sınıfı ofis boşluk oranları MİA bölgesinde ge-
çen yılın aynı dönemine göre 5,6, puan artarken, MİA Dışı Avrupa
bölgesinde de 4,2 puan artmış, MİA Dışı Asya bölgesinde ise de-
ğişmemiştir. B sınıfı ofislerde ise MİA Dışı Avrupa bölgesindeki
yüksek boşluk oranları sürerken Asya bölgesinde emilimler ile
boşluk oranlarındaki artış sınırlanmaktadır. Ofis kiralarında ge-
nel istikrar korunurken MİA bölgesindeki B sınıfı ofis kiralarında
geçen yıla göre yukarı yönlü sınırlı artışlar görülmektedir. A sınıfı
ofis kiraları ise MİA bölgesinde ortalamalarını korurken MİA Dışı
Avrupa bölgesi kiralarında yıl genelinde gerileme görülmüştür.
Propin İstanbul Ofis Pazarı 2013 Üçüncü Çeyrek Raporu’na göre
MİA bölgesinde yer alan A sınıfı ofislerdeki boşluk oranı % 16,1, B
sınıfı ofislerdeki boşluk oranı % 7,5 oranında gerçekleşmiştir. MİA
Dışı Avrupa’da A sınıfı ofislerdeki boşluk oranı % 12,5’e yükselmiş-
tir. MİA bölgesinde ofis ihtiyacını karşılayamayan ancak mutlaka
Avrupa Yakası’nda olmak isteyen firmaların MİA Dışı Avrupa’ya
gösterdiği kiralama talebi arzdaki hızlı genişlemenin altında kal-
mıştır. MİA Dışı Asya’da ise A sınıfı ofislerde boşluk oranı % 16
olarak gerçekleşmiş ve geçen yıla göre değişmemiştir.
İSTANBUL TOPLAM OFİS ALANI DAĞILIMI (2013/3. Çeyrek)
Kaynak: Propin
MİA Dışı Asya
% 36
MİA
% 40
MİA Dışı Avrupa
% 24
100.00
80.00
60.00
40.00
20.00
0.00
MİA
MİA Dışı-Avrupa
MİA Dışı-Asya
16,1 7,5
12,5
28,2
16
10,4
A Sınıfı
B Sınıfı
GENEL BOŞLUK ORANLARI (2013/3. Çeyrek)
Kaynak: Propin Property Investment Consultancy
%
SEMTLERE/BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI
(2013 /3. Çeyrek)
Kaynak: Propin Property Investment Consultancy
100,0
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
Levent
Beşiktaş
Balmumcu
Kozyatağ›
Maslak
Şişli Fulya
Otim
Kavac›k
Etiler
Taksim
Nişantaş›
Altunizade
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
Havaalan›
Ümraniye
A Sınıfı
B Sınıfı
%
5,3
15,6
18,3
10,6
15,6
1,3
28,8
8,6
17,1
9,3
17,8
1,8
7
10,4
14,2
40,4
14,7
10,8
9
12,1
17,7
12,6
17,1
7,2
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
A Sınıfı
B Sınıfı
Toplam
7,5
16
10,4
2012
2013
İSTANBUL OFİS STOKU (2013)
Kaynak: Colliers Türkiye, Turkey Real Estate Review, 2013 İkinci Yarı
m
2
1.455.140
1.628.565
722.427
2.177.567
723.067
2.351.632
Rapora göre, Taksim-Nişantaşı bölgesinde boşluk oranı bir önceki
yıla göre A sınıfı ofislerde % 17,8’e yükselirken, B sınıfı ofislerde ise
% 1,4.’e gerilemiştir. Levent’teki A sınıfı boşluk oranı ise % 5,3 sevi-
yesindedir. Maslak’ta geçen yıl ile karşılaştırıldığında boşluk oranları
artmış ve Maslak’ta A sınıfı binaların boşluk oranı % 15,6 olmuştur.
Ümraniye Bölgesi talep tarafında cazibesini korumaktadır. Bölgede
inşaat halindeki ofisler, ağırlıklı tek kullanıcı ihtiyacına göre planlan-
mıştır. Bu nedenle küçük alanlı kullanıcılar ofis ihtiyaçlarını karşıla-
yacak bina bulmakta zorlanmaktadır. Ümraniye’de A sınıfı ofis bina-
larının boşluk oranı % 17,1’dir. Havaalanı Bölgesi’nde gerçekleşen
kiralamalara rağmen, stok artışı talebin üzerindedir. 2013 üçüncü
Mevcut ofis stokunun % 40’ı MİA bölgesinde, % 36’sı MİA Dışı Asya
bölgesinde ve % 24’ü MİA Dışı Avrupa bölgesinde bulunmaktadır.