3. Havaalanı proje alanının belirlenmesindeki en önemli etmenlerden biri de Kuzey Marmara Otoyolu olarak gösterilmektedir. 2012 yılı Mayıs ayında ihale edilen Kuzey Marmara Otoyolu’nun ilk etabı İstaş Astaldı ortaklığı tarafından kazanılmış olup, çalışmalarına başlanan projenin 2015 yılı itibari ile tamamlanması planlanmaktadır. Bu tarih aynı zamanda 3. Havaalanının faaliyete geçeceği tarih olarak belirtilmektedir.
İstanbul’a kurulması planlanan 3. Havaalanı ve havaalanı ile birlikte hayata geçirilmesi planlanan yeni şehir projesi, Avrupa Yakası’nda konumlu olan Arvavutköy ilçe sınırları içerisinde yer almaktadır. İlçenin Karadeniz kıyısında yer alan ve Yeniköy’den Akpınara doğru uzanan taş ocakları mevkii havaalanı projesine yer sahipliği yapacak olup, yenişehir proje alanlarının ise havaalanının güneyine doğru uzanması planlanmaktadır. Yer seçiminde bu bölgenin tercih edilmesinin en önemli nedeni olarak 3. Boğaz Köprüsü ve Kuzey Marmara Otoyolu gösterilmektedir.Yeniköy’ün bir bölümü, Tayakadın, Baklalı Boyalık köylerini, Hadımköy’ün bir bölümünü içerisine alan proje alanları; çevresinde yer alan Karaköy, Durusu gibi bölgelerin de gayrimenkul piyasasını etkilemiş ve söz konusu bölgelerde arsa satışlarında geçen sene ile kıyasla %40-50 seviyelerinde artış yaşanmıştır. Proje alanı içerisinde yer alan bölgelerde bu artış %100-130 seviyelerine de çıkabilmektedir.
3. havalanı projesi ve havaalanı ile gelişmesi beklenen yeni şehir projesi için İstanbul’un mevcut kentsel gelişim yönünün aksine; İstanbul’un kuzeyinde yer seçimi yoluna gidilmiştir. İstanbul’un 535 bin hektarlık yüzölçümünün 240 bini, ormanlık alan olup, bu alanın büyük kısmı, şehrin kuzeyinde yer almaktadır.Çevresel sürdürülebilirlik ilkeleri doğrultusunda, Avrupa Yakası’nda; Kemerburgaz, Bahçeköy, Kilyos, Demirciköy, Rumelifeneri, Zekeriyaköy ve Büyükçavuşlu’da, Anadolu Yakası’nda ise Şile Merkez ve Alacalı Köyü çevresi, Riva, Ömerli ve Alemdağ’da gelişimi ve yoğunluğu denetim altında tutulacak alan kararı yer almaktadır. Bunun en önemli sebebinin doğal eşikler (su havzası, orman alanı vs.) olduğu düşünülmektedir.
Çevre düzeni planına ilişkin plan notları incelendiğinde 3. Havaalanı bölgesinin planlandığı alanın doğal eşiklere sahip olması nedeni ile gelişimi ve yoğunluğu denetim altında tutulması gereken bölgede yer aldığı görülmektedir.3. Havaalanı proje alanı olarak gösterilen Tayakadın mevkii mevcut durum itibari ile orman ve su havzaları ile niteliksiz konut yerleşimlerinin görüldüğü bir bölge olarak karşımıza çıkmaktadır. İstanbul'un köyleri arasında yerini alan Tayakadın mevkii, 3. Havalimanına ev sahipliği yapacağının açıklanması ile yatırımcıların gözdesi haline gelmiş olup, arsa fiyatlarında artışlar olduğu görüşmüştür.
Proje alanına en yakın yeni gelişim alanı olarak alanın güneyinde yer alan Kemerburgaz Göktürk mevkii gösterilebilir. Nitekim Göktürk’ün İstanbul’un Kuzey batısında kentsel gelişimi başlatan yeni yerleşim alanlarından biridir. Mevcut durum itibari ile kent merkezine yakın konumda olmasına rağmen merkez ile entegrasyonunda kopukluk görülen Göktürk bölgesi genel olarak özel araçlar ile ulaşımın sağlandığı bir yerleşim olarak dikkat çekmektedir. Bu yerleşim alanı ile kent merkezi arasında ulaşım bağlantılarını sağlayacak herhangi bir raylı toplu taşıma sistemi, metro veya metrobüs hattı bulunmamaktadır. Bölge mevcut durum itibari ile sakin yaşamı ve orman havası ile üst gelir grubunun tercih ettiği bir bölge olarak dikkat çekmektedir. 3. Havaalanı projesi ile birlikte bölgede oluşacak alt ölçekli kent merkezi olgusunun Göktürk Bölgesi’ni de canlandıracağı, Göktürk’ün mevcut durumuna göre daha merkezi bir lokasyona sahip hale gelmesini sağlayacağı düşünülmektedir.
İstanbul'da kaçak yapılaşmanın yoğun olduğu bölgelerin başında yerini alan Arnavutköy de, 3.Havalimanı'na yakınlığı ve 3. Köprü'nün bağlantı yollarının üzerinde yer almasıyla dikkat çekmektedir. Bölgede arsa fiyatlarında son zamanlardaki artışlar dikkat çekicidir.
3. Köprü'nün geçeceği güzergah üzerinde yer alan Sarıyer de son dönemde prim yapan yerler arasında yerini almaktadır. İstanbul deprem haritasında en sağlam bölge olarak görülen Sarıyer, güvenlik ve lüksü bir arada isteyenler için İstanbul'un tercih edilen en önemli ilçelerinden biri olarak ön plana çıkmaktadır. Özellikle Zekeriyaköy-Uskumruköy bölgesi, imar çalışmalarının başlaması ve tünel inşası sonrasında popülaritesini arttırmıştır.3. Köprünün Anadolu yakasındaki ayağında yer alması planlanan Poyrazköy, eski bir balıkçı köyü. Köyde yer alan araziler geçmişte m2'si 80 TL'den satılırken şimdi fiyat m2'de 150 TL'lere kadar ulaşmış durumdadır.
3.Köprü'nün geliştireceği bölgeler arasında yerini alan Sancaktepe'de de arazi fiyatları son yıllarda bölgede artış gösteren konut projeleri nedeniyle zaten yükselme eğilimindeydi. Köprünün güzergahı üzerinde olması bölgenin önemini biraz daha artırmış durumda. Öyle ki geçmişte arazi m2 fiyatları 75-80 TL iken şimdi fiyatlar 140-160 TL'ler arasında değişiyor.Üçüncü köprü ve üçüncü havalimanının yakınlarında yer alan bu bölgelerin ulaşımlarının çok daha kolaylaşacak olması nedeniyle daha da değerleneceği düşünülmektedir. Bölgede metrekare fiyatları projeler açıklanmadan önceki rakamlardan neredeyse iki katı oranında artmış durumdadır.
3. Havaalanı ve Çevresindeki Gelişim Bölgeleri
Karaburun Mevkii
3. havaalanı proje alanı dışında yer almakla birlikte, proje alanına bitişik konumdadır. Bölge 1990 yılında imara açılmış olup, hala aynı imar planları geçerliliğini korumaktadır. Bölgede arsa fiyatlarının havaalanı projesinden önce de rutin olarak bir artış göstermekte olduğu ancak son bir senede artışların %30-%50 seviyelerinde gerçekleştiği belirtilmiştir. Bölgedeki güncel arsa satış fiyatları deniz gören konut arsalarında 600 TL/m2; deniz görmeyen konut arsalarında ise 450-500 TL/m2 mertebelerindedir. Karaburun mevkii proje alanları içerisine girmemesi nedeni ile yatırım yapmak için risk bulundurmayan bölgelerden biri olarak gösterilmektedir. Proje alanı içerisine dahil olan kısımların planları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapılacağı için sözkonusu bölgelerde yapılan arsa yatırımlarının önümüzdeki dönemde kamulaştırma riski ile karşı karşıya kalabileceği belirtilmiştir.
Yeniköy Mevkii
Yeniköy mevkiinin yaklaşık %70’lik bölümü havaalanı proje alanı içerisinde yer almaktadır. Bölgede mevcut durum itibari ile imar planı bulunmamaktadır. Bu duruma rağmen tarla vasıflı taşınmazlar için istenen satış fiyatı 250- 300 TL/m2 mertebelerindedir. Bölgede imarı olmayan ancak parselasyonu yapılmış, “ifrazlı parsel” olarak nitelendirilen tarlalar yer almaktadır. Yapılaşma hakkı bulunmamasına rağmen ifrazlı oluşu nedeni ile bu tarla vasıflı taşınmazlar için ise 450-520 TL/m2 mertebelerinde satış bedeli talep edilmektedir. Deniz görmeyen yerlerde bu fiyatların %30 daha düşük olacağı belirtilmiştir.
Terkos- Durusu Mevkii
Durusu Gölü (Eski Terkos Gölü) çevresinde konumlu bölge havaalanı proje alanı dışında ancak proje alanına bitişik konumdadır. Gölün yanında konumlu olması yapılaşma haklarında sınırlayıcı etki oluşturmaktadır. Bölgenin kısmen imar planı bulunmaktadır. Planlı kısım gölün kuzey kısmında yer almaktadır. Bölgede arsa fiyatları için 250-300 TL/m2 seviyelerinde satış bedeli istenmektedir. İmarlı arsalar için geçtiğimiz senelerde istenen bedelin 50-60 TL/m2 olduğu belirtilmiştir. Bölgede mevcutta imarsız parseller için 70-100 TL/m2 bedel istenmektedir. Bölgenin havza sınırları içerisinde yer alması nedeni ile ileride de imara açılması konusunda kısıtlar bulunmaktadır. Bu nedenle havza dışında kalan yatırım yapmaya müsait arsa arzı azdır.
Tayakadın Mevkii
Tamamı proje alanı içerisinde yer alan bölgede 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunmamaktadır. Bölgenin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planları 16.08.2012 tarihinde onaylanmış olup, bu plana göre 1/1000 ölçekli imar plan çalışmaları durdurulmuştur. Proje alanı içerisinde yer aldığı için bölgenin planları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanacaktır. Bölgedeki imarsız tarla vasıflı taşınmazlar için istenen satış fiyatlarının 150-200 TL/m2 mertebelerine yükselmiş olduğu, fiyatların geçen seneye oranla iki kat artış gösterdiği belirtilmiştir. Tayakadın, fiyat artışının en fazla görüldüğü bölgelerden biridir.
Baklalı-Boyalık-Yassıören Mevkiileri
Bu köylerde de mevcut imar planı bulunmamaktadır. 1/5000 ölçekli imar planı olan bölgede buna göre hazırlanmakta olan 1/1000 ölçekli plan çalışmalarının durdurulduğu öğrenilmiştir. Bölgedeki imarsız tarla vasıflı taşınmazlar için geçen sene istenen 30-40 TL/m2 rakamların 130-150 TL/m2 mertebelerine yükseldiği belirtilmiştir.