ABD'de faiz oranları düştüğünde, alt ve orta gelir grubunun ev talebi artıyor. Evi olmayanlar ev sahibi olmak için, evi olanlar daha iyi bir eve geçmek için krediyle ev arayışına başlayınca, ev piyasası canlanıyor. Ev fiyatları balon yapıyor.
ABD'de ev kredisinin 2 farklı faizi var. Biri "sabit faiz", diğeri "değişken faiz". Sabit faiz kredi süresince değişmiyor. Değişken faiz belli bir süre (örneğin 1 yıl sonra) piyasadaki faiz oranına göre artıyor, eksiliyor.
Faizin düşük olduğu dönemlerde "değişken faiz" insanların hoşuna gidiyor. Değişken faizi kabul edenler faizin uzun süre yükselmeyeceğini ve hatta daha da gerileyeceğini tahmin ediyor. Konut kredilerinin "sabit faiz"i ise her zaman için değişken faizin üzerinde oluyor. Çünkü kredi verenler, ileride faizin yükselebileceğini dikkate alarak, 10-20-30 yıllık bağlantıları, güncel düşük faize değil, uzun vadeli hesaba dayandırıyor.
Açık anlatımıyla, "değişken faiz" ile 10-20-30 yıllık kredi almak, bir çeşit kumar oynamaya benziyor.
Değişken faiz riskli
Konut kredisi alanların bir başka kumarı da konut fiyatlarının devamlı yükseleceği konusundaki tahminleri. Bu kumarı oynayanlar iki şeye güveniyor. (1) Ev fiyatları yükselirse, evi satar, para kazanırız. (2) Ev fiyatları nasıl olsa devamlı yükselecek, faizi ödeyemezsek evi geri veririz.
Biraz da ABD'deki konut kredisi sisteminden söz edeyim. ABD'de sigorta şirketlerinin, emeklilik fonlarının büyük birikimleri var. Bu birikimler genelde hazine bonosunda değerlendiriliyor. 30 yıl vadeli hazine bonosu faizi yüzde 4.70 dolayında.
New York'ta konut kredisi veren kuruluşlar 30 yıl vadeli sabit faizli krediyi yüzde 6.23 faizle kullandırıyor. Bu kuruluşlar yüzde 6.23 ile kredi verdiklerinden, aldıkları ipotek senetlerini paket yaparak (bir sepet oluşturarak) teminat olarak kredi müesseselerine veriyor. Kredi müesseseleri de bu sepete dayalı olarak 30 yıl vadeli tahvil çıkarıyor.
Mortgage'ın kaynağı tahvil
Hazine bonosu faizinin üzerinde (örneğin yüzde 5.50) getiri sağlayan bu tahviller kolaylıkla alıcı buluyor. Tahvili çıkaranlar topladıkları parayı yüzde 5.75 faizle konut kredisi verenlere devrediyor. Onlar da yüzde 6.33 faizle konut kredisi veriyor. Böylece, çark dönüyor, faiz pastası bölüşülmüş oluyor.
ABD hazine bonosu faizleri yüzde 3'lerde dolanırken, yüzde 4.0-yüzde 4.5 oranındaki "değişken faiz"in cazibesine kapılarak ve konut talebinin ve fiyatlarının devamlı artacağını sanarak kredi kullananlar, değişken faiz yüzde 6'ların üzerine çıkınca aylık taksitlerini ödeyemez hale geldi. Ev talebi ve fiyatları gerilediğinden evleri satma şansı da kalmadı.
Konut kredisi verenlere giderek "Al bu evi... Borcumuzu ödeyemiyoruz" demeye başladı. Bu durumda konut kredisi veren kuruluşlar güç duruma düştü.
Onlar batınca veya güç duruma düşünce, tahvil satarak onlara fon yaratan finans kuruluşları alacaklarını tahsil edemedi. Büyük kayıplarla karşılaştı. Bu kuruluşların tahvillerini satın alan sigorta ve emekli fonları, kredi veren bankalar paralarının batacağı endişesine kapıldı. Bu çalkantı devam ediyor. Kısa sürede sakinleşmesi de beklenmiyor.
İşte ABD'de "mortgage krizi" denilen olayın hikâyesi budur.