İstediğimiz Evi Şimdi Almak mı, Mortgage Başladıktan Sonra Almak mı Kârlı?

Dolar ve YTL faizindeki düşüşler toplam geri ödemeyi önemli ölçüde azaltsa da, konut fiyatlarındaki yükselişi de hasaba katarak, vade sonunda yapacağınız toplam ödemeyi dikkate almalısınız.

Değerli dostlar, yeni yıl hepimize yeni hayaller, yeni projeler getirecek. Biz de bu gerçekten yola çıkarak 2006 yılının ilk yazısında özellikle kadınlarımız tarafından çok hassas olarak görülen “üstümüzde bir çatı” kavramına ve nasıl alabileceğimize değineceğiz. Bunu yaparken soracağımız soru da çok açık; faizler düşüyor ama talep arttığı için almak istediklerimizin de değeri artıyor. Bu denklem içinde acaba faiz düşüşünü beklemek mi yoksa hemen alım yapmak mı daha kârlı olabilir?

Değerli dostlarım, ayrıntı vade sonunda hesaplanan “toplam maliyet” dediğimiz kavramda gizli. Daha açıkçası; cebimizden çıkacak toplam parada. Peki bu ayrıntı nasıl hesaplanır? İlk etapta konuyu detaylandırmaya dövize dayalı krediler ile başlayalım...

1- Dövize endeksli krediler: Sistem tam çalıştığında ve ülkenin finansal ortamı faizin düşük kalmasına izin verdiğinde; bugün dolar bazında 0,60-0,70 arasında gördüğümüz 10 yıllık faizin, kişinin “kredibilite”sine göre, 0,50’nin altına çekilmesi mümkün... “Kredibilite”yi hariç tutup, faiz oranını mortgage ile ortalama 0,50, bugün için ortalama 0,70 kabul edersek, ilk bakışta özellikle aylık bazda “fazla bir fark yokmuş” gibi görülebilir. Oysa vade sonunda durum çok farklı.

Bu noktada hemen örnekleyelim; 100,000 dolar üzerinden 240 ay vadede faiz farkını sorguladığımızda toplamda ana paranın yüzde 35-40’ına kadar bir fazla ödeme ortaya çıkıyor. Cümle yine çok inandırıcı gelmediyse birlikte hesaplayalım; 100,000 doları 240 ay vadede 0,70 ile borçlanırsanız, geri ödemeniz 213,000 dolar olarak gerçekleşir. Aynı parayı, aynı vadede 0,50 ile borçlanırsanız geri ödemeniz. 176,000 dolar olarak gerçekleşir. Aradaki fark başladığınız ana paranın yüzde 35-40’ına tekabül eder... Bu noktada konuyu biraz daha açalım ve YTL bazlı kredileri ele alarak örnekleyelim...

2- YTL’na endeksli krediler: Uzmanların görüşlerine göre; ikincil piyasanın da devreye girmesiyle faizlerin YTL bazında 0,50-0,70 aralığına gelmesi mümkün. Bu beklentinin rakamlara dökülmüş anlamı da çok açık; bugün 0,90 ile 1 arasında oluşan YTL faizlerin 0,50-0,70 aralığına gerilemesi beklenebilir... Peki böyle bir geri çekilme, girişte sorduğumuz “şimdi mi beklemeli mi?” sorusuna nasıl yansıyor? Faizin düşmesi hatta beklenen kadar ciddi anlamda geri çekilmesi, yukarıda yaptığımız hesabı “bekleme-alma” kararında daha da önemli hale getiriyor.
Bu noktada aklınıza şu soru gelebilir; aynı çıkarım yani vade sonu toplam ödeme YTL faiz için de geçerli mi? Borçlanılan para ne cinsten olursa olsun, aynı mantık her zaman geçerli; 100,000 YTL’yi 0,90 yerine, 0,70 ile borçlanabilirseniz, vade sonunda ciddi farklar oluşur...

Ne kadar mı? 100,000 YTL’yi 0,90 ile 120 ay vadede borçlanırsanız, toplamda 178,920 YTL geri ödersiniz. Aynı miktarı, aynı vadede 0,70 ile kullanırsanız, geriye 159,120 YTL ödersiniz...
Değerli dostlar, ilk bölümde dolar ve YTL bazında “faiz düşerse toplam maliyet noktasında ne kadar kâr edeceğimizi” tespit ettik. Bu noktada denkleme bir değişken daha katalım ve soralım; Peki, faizin düşeceğini varsayarak ve vade sonu toplam ödemeyi dikkate alarak beklerken, alacağımız konut prim yaparsa? Değerli dostlar, bu soru sistemin sadece “vade sonu” kriteri ile analiz edilemeyeceğini gösteren çok önemli bir ayrıntı.

Şimdi elimizde ana sorumuza cevap ararken iki değişken var;
1-Faiz (toplam ödeme)...
2-Alacağımız konutun fiyatı...

Bu kriterler ile yeni bir hesap yapalım...
A- Alacağımız konut bugün için 100,000 YTL ve YTL bazında 0,99 ile kredi kullanma imkanımız var. Hesaplayalım; 240 ayda ödeyeceğimiz toplam miktar 272,000 YTL...
B- Aynı hesabı faizin 0,70’e düştüğü ama aday konutumuzun prim yaparak 130,000 YTL’ye çıktığı dinamik içinde yapalım. Vade sonunda ödeyeceğimiz toplam 277,000 YTL... Bu iki durum arasında çıkarım yapmak çok zor değil; eğer alacağımız emlak değerlerinde, mortgage ile prim oluşmasını bekliyorsak, faizin düşmesi oluşacak primden daha karlı bir durum oluşturmayabilir...

Sonuç: Bu tip kredilerde, özellikle faizin düşüp, fiyatın arttığı denklemlerde, ayrıntı “vade sonunda toplam ödeme” kavramında gizli...