EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Türkiye genelinde Akademetre işbirliğiyle gerçekleştirdikleri "Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2015-2017" araştırmasına göre bugün 10 yaşın üstünde yaklaşık iki milyon metrekare kiralanabilir alana sahip AVM bulunduğunu, önümüzdeki beş yıl içinde bu oranın iki katına çıkarak dört milyon metrekareye ulaşacağını belirtiyor. Mevcut durumda AVM'lerin yaklaşık 10 milyon metrekare kiralanabilir alan sahip olduğu hesaba katılınca %20'sinin 10 yaşın üstünde olduğunu kaydeden Yazıcı, AVM'lerde yenilenme döneminin eşiğine gelindiğine dikkat çekiyor.
Sürdürülebilir rekabet için yenilenme
Perakende sektörünün kendini sürekli yenileyen ve müşteri ihtiyaçlarına göre yeniden şekillenen bir yapıya sahip olduğunu dile getiren Yazıcı, değişen ve farklılılaşan tüketici taleplerine paralel olarak yaşanan rekabet ve büyüme ihtiyacının yaşlanan AVM'leri yenilenmeye zorladığını belirtiyor. Bu trendin sadece Türkiye'de değil, dünya ölçeğinde de aynı şekilde geliştiğini ifade eden Yazıcı, her bölgenin ve hedef kitlenin kendine has ihtiyaçları olduğunu, yaşlanan AVM'lerin de bulundukları bölge ve müşteri profillerine göre yenilenmeleri gerektiğinin altını çiziyor.
Belli bir yaşa gelen AVM'lerin pazar analizlerini yenilemesi, hedef kitle talep ve araştırmalarını düzenli olarak gerçekleştirmeleri gerektiğini söyleyen Yazıcı, bu sayede her projenin çevresiyle etkileşimi ve perakende talebinin doğru yapılandırılıp yapılandırılmadığının tanımlanması ve değişimi doğru zamanda tespit etmenin mümkün olacağını belirtiyor. Bu tespitin ardından yapılan analitik çalışmayı bir sonraki boyuta, yani mimari tasarım aşamasına taşımak gerekliliğine vurgu yapan Yazıcı, yatırımcının sistematik ve uygulanabilir efektif çözümler bularak yatırımını sürdürülebilir kılmasının önemli olduğunu ifade ediyor. Aksi takdirde çağa ayak uyduramayan AVM'lerin pazar paylarını kaçınılmaz olarak er ya da geç yeni nesil AVM'lere bırakacaklarını söyleyen Yazıcı, mevcut tablo itibariyle bugüne kadar yapılmış 349 AVM'nin istisnasız tamamının 2025 yılına kadar yenilenmesi gerektiğini vurguluyor.
Yaşlanmanın üç kriteri
Değerleme uzmanları olarak yapılarda yaşlanmayı ve eskimeyi üç temel kritere ayırdıklarını ifade eden Yazıcı, bunların fiziksel eskime, fonksiyonel eskime ve ekonomik demodelik olduğunu belirtiyor.
Fiziksel eskimenin fiziksel yıpranmadan kaynaklanan değer kaybı olduğunu söyleyen Yazıcı, binaların zaman içinde aşınıp eskidiğini, boya badana gibi ihtiyaçların gözle görülür hale geldiğini, bu tarz fiziksel eskimenin kolayca iyileştirilip düzeltilebileceğini kaydediyor. Fonksiyonel eskimenin, yapının işlevini, yarar ve değerini azalttığını, bunun yapıda, malzemede ya da tasarımdaki kusurlar, eskimeler olduğunu ifade eden Yazıcı, bunların kullanıcıların değişen zevk ve tercihleriyle teknolojik gelişmeler sonucuyla oluştuğunu belirtiyor. Fonksiyonel eskimenin belli bir bölümünü düzeltmenin zor da olsa mümkün olduğunu kaydeden Yazıcı, ancak belli bir bölümünü düzeltmenin imkansız olduğunu, örneğin alçak tavanlı bir ofis alanını yeni ve yüksek tavanlı bir ofis alanına dönüştürmenin fiziken mümkün olmadığını belirtiyor. Ekonomik demodeliğin ise fonksiyonel eskimeden farklı olarak mülkteki olumsuz etkenlerden kaynaklanan ve zarar veren bir faktör olduğuna değinen Yazıcı, bu tarz eskimenin mülkün içinde bulunduğu çevreden gelen olumsuz değişimler olduğunu ve iyileştirmenin veya düzeltmenin mümkün olmadığını ifade ediyor. Yazıcı, yapılardaki bu duruma çevresinde atık alanı bulunan organik tarım tesisini örnek olarak gösteriyor.
Yenileme nasıl yapılır?
Fiziksel eskimeye müdahale etmenin kolay olduğunu, iyi yönetilen AVM yöneticilerinin bunu düzenli olarak ve müşterilerine fazla farkettirmeden gerçekleştirdiklerine değinen Yazıcı, fonksiyonel eskimeyi düzeltmenin ise zor olduğunu, bunun için ileri derecede yenilikçi ve yaratıcı yaklaşımla renovasyon yapmak gerektiğini ileri sürüyor.
Yaşı ilerleyen her AVM'nin artık rekabetten etkilenmiş, eskimiş, modası geçmiş ve sıradan formlardan oluşan bir yapı olma riskini taşıdığını ifade eden Yazıcı, tüm bu zorluk ve kısıtların farklı olmayı gerektiren, ama risk de taşıyan bir değişik ihtiyacını beraberinde getirdiğini kaydediyor. Ancak bu noktada çok dikkatli olunması gerektiğini belirten Yazıcı, farklı olmak uğruna ziyaretçilerin anlamayacağı, müşterilerin veya kiracıların istemeyeceği değişikliklerin, imajı ve cazibeyi azaltan düzenlemelerin yapılmaması gerektiğini ifade ediyor. Değişimin özündeki temel amacın perakende alanının değer ve verimliliğini artırmak olması gerektiğini dile getiren Yazıcı, bunu hayata geçirirken kiracı karmasını yeniden konumlandırmanın, mağaza çeşitliliğini geliştirmenin, sayısal olarak artırıp zenginleştirmenin gerekliliğine vurgu yapıyor. Bütün bu hedefleri, ortaya konulan vizyon doğrultusunda tasarım ve uygulama süreçleriyle paralel yürütmenin önemine de değinen Yazıcı, AVM'lerin yaşayan ve üreten mekanizmalar olduğundan çok büyük çaplı renovasyon gerekmediği sürece AVM faaliyetini sürdürürken renovasyon yapılmasının değerleme uzmanlarının genel kabulü olduğunu belirtiyor.
Enerjide sürdürülebilirlik
Günümüzde yeni nesil AVM'lerde enerjide sürdürülebilirlik konusunun da gündeme gelmiş olduğunu kaydeden Yazıcı, havalandırmadan aydınlatmaya, ısıtma ve soğutmadan bina otomasyonuna kadar birçok farklı birimin ortak bir ilke doğrultusunda sürdürülebilir ve çevreci yatırımlarla oluşturmanın hem şimdi hem de gelecek için atılmış en doğru çözüm olduğunu ileri sürüyor.
Bu yatırımların işletme döneminde veya yatırım sürecinde maliyetleri etkileyen bir faktör olduğunu belirten Yazıcı, ancak uzun vadede hem yatırımın geri dönüşüne hem de çevreye olumlu etkileri bulunduğunu belirtiyor. Yazıcı, enerjide sürdürülebilirlik açısından eski nesil AVM'lerin artık iyileştirilemez bir fonksiyonel eskime içinde olduğunu, bu tarz eski tip AVM'lerin ancak doğru bir planlamayı hayata geçirerek rekabet etmek zorunda kalacaklarını da sözlerine ekliyor.