Faiz oranlarının bir yıl önceye göre yaklaşık yarı yarıya düşmesi yüzünden örneğin 50 bin TL’lik 120 ay vadeli bir kredide aylık ödemenin 300 TL azaldığını söyleyen Garanti Mortgage Genel Müdürü Cemal Onaran, “Bu yüzden geçen yıla göre mortgage kredi kullandırımı iki katı arttı. İnsanlar artık kirada oturmak yerine bitmiş konutları satın alıp evinin taksidini ödemeyi tercih ediyor. Geçen yıllara göre en büyük fark artık kiradan kurtulmak isteyenlerin mortgage kredisi kullanması” dedi.
Bitmiş evler alınıyor
Geçen yıla göre aylık ödemelerdeki bu 300 TL’lik farkın kiradan kurtulmak isteyenleri harekete geçirdiğini ve büyük talebin de bu kesimden geldiğini söyleyen Onaran, “Faizler bu seviyeye geldiğinde konut almak isteyen, kiradan kurtulmak isteyen kesim harekete geçti. Bu yüzden mortgage kullananlar artık devam eden projelerden çok ikincil el veya bitmiş her an oturmaya hazır evlere yöneldi. Tabii ki deprem gerçeği nedeniyle insanlar sıfır ev almak istiyor. Ama kiradan kendi evine çıkmak yaşlı ev bile olsa kiradan kurtulmak birinci öncelikleri” diye konuştu.
Günde 1200 kişi kredi aldı
Bankacılık sektöründe günlük mortgage kredi kullanım sayısının 1200 kişiye ulaştığını da söyleyen Cemal Onaran, 2009’un aynı aylarında ise bu sayının 600-650 kişi ile sınırlı kaldığına dikkat çekti.
İnşaat sektöründe biriken konut stoğunun azalmaya başladığına da dikkat çeken Onaran, artık yeni projelere başlanacağını belirtip şu bilgiyi verdi: “Yeni işe başlamaktansa önümü göreyim stoklarımı eriteyim diye bekleyen inşat sektöründe yeniden hareketin başladığını görüyoruz. Ayrıca çoğu projelerini de önemli oranda eritti. Biz inşaatçılarla konuşuyoruz hepsinin elinde bir sürü proje var. İstanbul’da, Ankara’da, Anadolu’nun çeşitli yerlerinde proje yapmak istiyorlar.
Konut kredi faizlerinin düşme ihtimalinin düşük olduğunu buna karşın yükselme ihtimalinin arttığını vurgulayan Onaran, önümüzdeki döneme ilişkin şu öngörüde bulundu:
Kredi faizleri yükselecek
Ama faizlerde yükselme derken çok dramatik bir yükseliş beklemiyoruz. Merkez Bankası kısa vadede faiz artırımı yapmayacak. Yılsonuna doğru toplamda 0.75-1 arasında faiz artırımı yapmasını bekliyoruz. Bu artırımın mortgage faizlerine etkisi ise sınırlı kalacağı için ev alma talebini çok büyük boyutta etkilemesi beklenmemeli. En azından bu sene için bunu söyleyebilirim.”
Ev alma dönemi
Onaran, faizde düşme ihtimalinin ise çok zor olduğunu vurguladı. Konut fiyatları ve faiz oranlarına bakıldığında ‘Bugünkü gelinen nokta ev almayı gerektiren bir noktada’ diyen Onaran, bunun nedenlerini şöyle özetliyor:
“REIDIN.com ile Haziran 2007’de konut fiyatlarını takip edeceğimiz bir endeks başlattık. Bu endeks sayesinde konut fiyatlarını takip ediyor. Haziran 2007’de 100 olan endeks şu anda 90’larda. Tabii fiyatlar ve dolayasıyla endeks krizde çok daha aşağı seviyelere inmişti. Şu anda bir miktar toparladı ama hala 2007 yılındaki başlangıç noktasını yakalayamamış durumdayız.
Bekleyelim diyen kaybeder
Talep eğer böyle devam edecekse ki günde 1200 konut satılıyor; bu talebi artan her üründe olduğu gibi konut fiyatlarına da yükseliş yönünde yansıyacaktır. Şu anda konut fiyatları ev almak için ideal bir noktada diyoruz. Yani ‘faizler biraz daha düşer bekleyelim’, ‘fiyatlar biraz daha düşer bekleyelim’ dedikleri noktada insanlar birşeyleri kaybedecekler.
Faizde daha fazla kalıcı ve dikkat çekici bir düşüş beklemiyoruz. Ev fiyatlarının düşmesini beklemek ise çok zor. Bence konut fiyatları kademeli biçimde artacak. Tüm bunlara bakınca şu an ev satın almak için ideal bir dönemdir diyebiliriz.”
Konut fiyatları yüzde 10 artar
Konut üreticilerinin şu anda zam yapmadığını ancak cazip kampanyaları kestiklerine dikkat çeken Onaran, “Şu anda bir dönem yaptıkları ve stoklarını eritmeyi hedefledikleri kampanyaları kestiler. Sıfır faizli işlemler yapıyorlardı. Şimdi bunlar kalmadı. Çünkü satmaya başladılar. Hatta bazıları gizli bir miktar zam da yaptı. Bundan sonra yeni projelerde konut fiyatları kademeli olarak artacaktır diye düşünüyorum. Önümüzdeki bir senelik dönemde konut fiyatlarında minumum yüzde 10’luk bir artış çok da şaşırtıcı olmayacak.” dedi.
Faizler yarı yarıya düştü
Mortgage’a talebin artmasında faiz oranlarının çok önemli olduğunu söyleyen Cemal Onaran bunu bir örnekle şöyle özetledi:
“Kasım 2008’de konut kredisi faiz oranları yüzde 1.8-1.9 civarındaydı. Buna göre 50 bin TL kredi alan bir kişi 120 ayda geri ödemeye kalktığında bu kişinin aylık taksiti 1000 TL’nin üzerinde oluyordu.
Şimdi aynı kişi faiz oranları yüzde 0.95’e indiği için 120 ayda, 50 bin TL’lik bir krediyi ayda 700 TL olarak geri ödüyor. Aradaki 300 TL önemli bir tutar.
Dükkânı krediyle almıyoruz
Türkiye’de toplam konut kredisi tutarı 44.6 milyar TL olmasına karşın işyeri kredilerinin 2.5 milyar TL gibi son derece düşük seviyede kaldığını söyleyen Onaran, ofis, dükkân gibi yatırımların çok kârlı olacağını ve bu kredilerde çok büyük potansiyel bulunduğunu ifade etti.
Yurtdışına tahvil ihracı
Önümüzdeki dönemde uluslararası piyasalara 300-500 milyon dolar gibi çok büyük tutarlı tahvil ihracı planladıklarını da söyleyen Onaran, ancak ihracın 2010 yılında gerçekleşme ihtimalinin zayıf olduğunu açıkladı.
Onaran, tahvil ihracı konusunda yabancı yatırımcılarla sürekli görüştüklerini de açıkladı.
Kişilerin aylık gelirinin yüzde 40’ından fazlasını aşan mortgage kredisi kullanmaması uyarısında bulunan Onaran, “Zaten bankalarda kredi verirken bunu gözönüne alıyorlar. İnsanların hayatlarını idame ettirecekleri tutar cebinde kalmalı” dedi.
Ayda 1200 TL ödüyoruz
Türkiye’de mortgage kredisi kullananların ortalama aylık ödemelerinin 1200 TL olduğunu da vurgulayan Onaran, “Şu anda ortalama faiz yüzde 0,95... Kullanılan ortalama kredi tutarı ise 70 bin TL seviyesinde. Ortalama vadeyi 84 ay gibi düşünürsek bu kişinin aylık ödemesi 1200 TL oluyor. Şunu diyebiliriz Türkiye’de mortgage için aylık ortalama ödenen taksit 1.200 TL diyebiliriz” bilgisi verdi.
Faizlerin hızla gerilemesi yüzünden yüksek faizle kredi kullananların kendi bankaları veya başka bankalara başvurarak düşük faizle yenilemesi son aylarda çok sık yaşandı. Türk bankacılık sektöründe bir dönem yoğun biçimde yeniden yapılandırma yapıldığını söyleyen Onaran, toplam portföylerin yüzde 25’ine yakınının bu şekilde yapılandırıldığı bilgisini verdi.
Garanti Mortgage olarak 25 farklı mortgage ürünü çıkarttıklarını buna rağmen müşterilerin klasik krediyi tercih ettiğini söyleyen Onaran şöyle konuştu:
Yeni ürünler yolda
“Müşterilerimiz sabit faizli ve eşit ödemeli yani klasik krediyi tercih ediyor. Ancak bu ürünlerin 1-2 sene sonra daha çok kullanılacağını düşünüyorum. Biz bu ürünleri uzun vadeli düşünüyoruz. Bu yüzden bu yıl da yeni 3-5 ürün daha çıkartacağız” dedi.
Ayda 500 TL ödemek için faiz 0.60, vade 180 ay olmalı
Konut kredisi faizleri bir yıl içinde yüzde 1.90’lardan, yüzde 0.95’lere gerilemesine rağmen Türkiye’de hala aylık 500-600 TL taksitlerle yani ‘kira öder’ gibi ev sahibi olmak mümkün değil. Bunun mevcut faizler ve yurtdışına göre hala kısa kalan vadelerle imkansız olduğunu söyleyen Onaran şu örneği verdi:
Faizler daha dramatik örneğin 0.60’lara inerse ve vadeler daha uzarsa insanlar 500-600 TL taksitlerle ev sahibi olabilirler.
Örneğin yüzde 0.60 faizle yine 70 bin TL konut kredisi kullanan bir kişi 180 aylık bir kredi aldığında bunun aylık ödemesi 637 TL’ye gelir.”