Ekonomide inşaatın veya konutun yılı diye tanımlayabileceğimiz 2005'i geride bıraktık. Bu yıl, çoğunluğu İstanbul merkezli olmak üzere lüks konut inşaatlarının başladığı ve pazarlandığı bir yıldı. Konut üretimi, üst gelir grubuna hitap eden ve bazen de ikinci, üçüncü konutu oluşturan bu pazarın dışına çıkamadı. Altı yıl sonra gelen canlanmayla henüz orta gelirlilere veya ortanın üstüne hitap eden projeleri göremedik. Satışa çıkartılan projeler henüz maket halindeyken bile, inşaatın metrekare fiyatı bin 500 dolarlardan başlayıp 3 bin dolara doğru gitti. Halbuki aynı inşaat iki, üç yıl önce yarı fiyatınaydı.
Maliyetler ne?
- Benim de bildiğim, birinci sınıf bir inşaatın metrekare maliyetinin yaklaşık bin dolar, lüks olmayan inşaatın ise 500 dolar civarında olduğuydu. Buna arsa bedelini eklediğinizde, orta gelirliler için 100 metrekarelik bir daireyi 50 bin artı arsa maliyetine, yani yaklaşık 75 bin dolar civarına mal etmeniz mümkün. 150 metrekarelik bir lüks inşaatı da 150 bin dolar artı arsa maliyetiyle çıkarmak mümkün. Ancak bugün sadece lüks konut alanında inşaatı sürenlerin fiyatı bunun yaklaşık yüzde 50-60 veya 70 üzerinde seyrediyor. Üstelik bu konutlar kent merkezinden de uzak; kentin etrafında. Yani arsası o kadar da değerli değil.
Fiyatları şişirdiler
- Güvenlikli site ihtiyacından yola çıkanlar buna havuzu, sosyal tesisi, yeşil alanları, ithal ağaçları, akıllı bina konseptini ve benzeri gibi zorunlu olmayan pekçok şeyi ekleyerek fiyatları şişirdikçe şişiriyor. Buna rağmen bu projeler de alıcı bulabiliyor. Yıl sonunun gelmesi nedeniyle Sabah Emlak'ı hazırlayan arkadaşlar bir toparlama yapmıştı. 2004 ve 2005'te inşaatına başlanan konut projelerinden henüz çok azı tamamlanmış. Büyük çoğunluğunun tamamlanma yılı 2007 ve daha sonrası. Çok azı 2006'da bitirilecek. Yani bu kadar yüksek fiyatlarla başlanan projelerden henüz realize edilen, gerçekleşen ve içinde oturulanların sayısı çok az.
Önemli sorular
- Bu açıdan nasıl bir sonuçla karşılaşacağımızı pek bilmiyoruz. Hem edinme hem de içinde yaşamanın maliyeti yüksek olan bu konutlar gelecek yıllarda da aynı ilgiyi görecek mi? Fiyatlarını ve değerlerini koruyacak mı? Kolaylıkla el değiştirebilecek mi? Yeni alıcı bulacak mı? Üreticilerin diktikleri bu elbise tüketicilerin bedenine uyacak mı? Bunlar önemli soru işaretleri. Bunu ancak yaşayıp göreceğiz. Eğer cevaplar olumsuz olacaksa, 6 yıllık durgunluğun ardından gelen bu canlanma fırsatı, gelen bu büyük dalga iyi kullanılmamış olacak. Ortada memnuniyetsiz bir kitle oluşturabilecek. Maliyetlerin bu ölçüde şişirilmesi ileride sıkıntılara yol açabilecek.
Mortgage'ın gerekliliği
- Şimdiye kadar gerçek ve büyük ihtiyacın doğduğu orta gelirliler için konut yatırımlarının başlamaması, canlanmanın sadece üst gelir grubuna yönelmesi, talihsizlik olduğu kadar, bu sektördeki finansman ayağının kurulmasının ne kadar gerekli olduğunun da bir işareti. Mortgage geç bile kalmış.