Bir süre önce ABD'deki tutsat (mortgage) piyasasında gözlemlenen sıkıntılardan sonra gözler diğer ülkelere de çevriliyor. Özellikle gayrimenkul fiyatlarındaki şişkinlik ve hane halklarının konut kredi yüklerinin artması risk unsurlarını kuvvetlendiriyor. Gayrimenkul fiyatlarının aşırı artış sergilediği ve aynı zamanda hane halkı borçluluğunun yüksek olduğu ülkelerde, fiyatlarda oluşabilecek bir düşüş veya faiz oranlarındaki oynamanın etkisi, hane halklarının net varlıklarını ciddi anlamda düşürücü yönde oluyor. Hane halkı varlığının azalması ise tüketim eğilimlerini yavaşlatarak ekonomik büyümeyi olumsuz etkiliyor.
Fitch Ratings kuruluşunun yaptığı bir çalışmaya göre, ipotek piyasalarının kırılganlığı, aşırı fiyatlama ve borçluluk kriterlerine göre ölçülüyor. Gayrimenkul fiyatlarındaki şişkinlik, kira gelirleri ve kişi başına düşen harcanabilir gelir ile karşılaştırılarak öngörülüyor. Örneklemedeki ülkelere bakıldığında, son on yılda yıllık reel gayrimenkul fiyat artışı yüzde 5.3 seviyesinde bulunuyor. Bu artış kısmen kişi başına düşen harcanabilir gelirdeki ortalama yıllık yüzde 2.3 düzeyindeki yükselişten kaynaklanıyor.
Hane halkı büyüklüğünün küçülerek hane halkı sayısının nüfustan hızlı çoğalması da konut talebini artıran diğer önemli bir etken oluyor. Bazı ülkelerde imar ve vergi mevzuatının kısıtlayıcılığının gayrimenkul arzını sınırlı tutması da fiyatların artmasına neden oluyor. Kısmen faiz oranlarındaki düşüşle açıklansa da, gayrimenkul fiyatları ile kiraları arasındaki farkın yükselmesi, bir aşırı fiyatlamanın varlığına işaret ediyor. Özellikle Kuzey Avrupa ülkelerinde fiyatların uzun vadeli seyrinin üstüne çıktığı görülüyor.
Fiyat artışlarının hane halkı borçluluğunu da etkilediği anlaşılıyor. Daha yüksek gayrimenkul fiyatları, özellikle tutsat kredilerinde teminat tutarının da yükselmesine, böylelikle de daha yüksek tutarda kredi alınabilmesine imkân tanıyor. Hane halkı gelirine oranla ipotek borcu tutarı ülkeden ülkeye ciddi farklılıklar gösteriyor.
Örneğin, bu oran Danimarka'da yüzde 300 seviyelerindeyken İtalya'da yüzde 70 seviyelerinde bulunuyor. Bu farklılıklar iktisadi ortamla açıklanabileceği gibi hane halklarının tercih ve davranışlarıyla da şekilleniyor. İpotek/tutsat araçlarındaki çeşitliliğin artması, esnek ödeme planlarının sunulması, kreditör kuruluşlar arasındaki rekabet dolayısıyla komisyon ve kâr marjlarının azalması gibi faktörler de kredi artışı üzerinde etkili oluyor.
Faiz oranlarındaki düşüş de, geri ödenebilirliği kolaylaştırarak bu trendi etkiliyor. Fiyat ve faiz oranlarındaki şokların olasılığı ve ekonomilerin vereceği tepkiler bu iki kritere göre şekillenirken, hane halklarının net varlık değerleri, borçluluk tarafında şoklara karşı bir koruma sağlıyor. Gelişmiş ekonomilerde hane halklarının, yıllık harcanabilir gelirlerinin yüzde 240 ila yüzde 1000'i oranında bir net varlığa sahip olduğu görülüyor.
İki eksenli analizin sonucunda, İtalya, Japonya ve Almanya'nın şoklara karşı daha güçlü konumda bulunduğu hesaplanırken, Danimarka, Yeni Zelanda ve İngiltere'nin en korunmasız durumdaki ülkeler olduğu saptanıyor. Analizin ilginç bir sonucu da, ipotek piyasalarındaki kriz konusunu gündeme getiren ABD'nin, fiyat seviyesi ve borç kırılganlığı konularında orta risk seviyesinde yer alması oluyor. Yüksek risk grubunda bulunan ülkelerin 'yumuşak inişe' izin verecek ekonomik müdahaleler, yapısal önlemler ve yasal değişikliklerde bulunması ipotek riski konusundaki hassasiyetlerin yönetilmesine izin verecek ve ekonomilerin bıçak sırtında durmasının önüne geçilebilecek. Sözün özü, ABD ipotek piyasalarındaki risk, sanıldığı kadar yüksek değil, tehlike çanlarına 'şu an için' pek gerek yok. Ancak, global ekonomik dengeler açısından ipotek piyasaları daha riskli olan ülkelerin gözlemlenmesi gerekiyor.