Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, “gecekondu sorununun aşılması ve depreme dayanıklı yapıların oluşturulması” amacıyla Kentsel Dönüşüm Yasa Taslağı hazırladı. Taslağa göre, yıkılacak gecekonduların yerine yapılacak konutların bedeli 20 yıl vadeye yayılacak.
Yerel yönetimlere geniş yetki öngören taslak, önümüzdeki günlerde Başbakanlığa sunulacak. Taslağa göre, dönüşüm alanları, belediye ve mücavir alan sınırları içinde “belediyeler”, dışında “il özel idareleri”, büyükşehirlerde ”büyükşehir belediyeleri” veya büyükşehir belediye meclisince yetki verilmesi halinde “ilçe veya ilk kademe belediyeleri” tarafından tespit edilecek. Dönüşüm alanı belirlenirken, şu bölgeler esas alınacak:
- Kırsal ve kentsel alanlarda, kısmen veya tamamen yapılaşmış veya yapılaşmakta olan doğal ve teknolojik afet risklerine veya kentsel tehlike ve risklere maruz yerler,
- Sosyal, ekonomik veya fiziki köhneme alanlar,
- Doğal, tarihi, kültürel çevre ve ekosistemlerin korunması, yaşatılması ve geliştirilmesi gereken alanlar,
- Sosyal ve teknik altyapının yetersiz ve niteliksiz olduğu yerler.
Dönüşüm alanlarının, “afete duyarlı, kentsel standartlara uygun olarak kullanılmasına ilişkin iyileştirme, tasfiye, yenileme ve gelişimi” sağlanacak.
Dönüşüm alanları için 30 gün itiraz süresi
Dönüşüm alanları 5 hektardan küçük olmayacak ve tespiti sırasında ilgili tüm kamu kurum ve kuruluşların görüşlerini alınacak.
İdare meclislerince onaylanan bölgeler, 30 gün süre ile ilan edilecek. Vatandaşlar, bu süre içinde itiraz edebilecek. İtiraz gelmezse, dönüşüm alanı, ilan süresinin sonunda kesinleşecek. İtiraz gelmesi halinde ise ilk meclis toplantısında konu ele alınacak ve karara bağlanacak. Dönüşüm alanları kararının kesinleşmesiyle birlikte, bu alanlardaki bütün yapım faaliyetleri durdurulacak.
İdare, dönüşüm alanlarının kesinleşmesinden itibaren 3 yıl içinde, dönüşüm amaçlı imar planlarını ve parselasyon planlarını hazırlamak, hazırlatmak, onaylamak ve kesinleştirmekle yükümlü ve sorumlu tutulacak.
Dağıtımda, “eşdeğerlilik” esas alınacak
Dönüşüm alanlarında önce mevcut taşınmazların “değeri” belirlenecek. Düzenleme sonrasında dağıtım, bu “değer” temel alınarak, eşdeğerlik esasına göre yapılacak. Dönüşüm alanlarında, mevzuata uygun yapıların boşaltılması ve yıkılarak kaldırılmasında, “anlaşma” yolu esas alınacak. Anlaşma kapsamında idare, konut sahiplerine, proje gerçekleştirilinceye kadar geçici konut tahsisi veya kira yardımı yapabilecek.
Anlaşma sağlanamadığı takdirde ise kamulaştırma yapılacak. Bu süreçte itiraz, sadece bedele yönelik olabilecek. Dönüşüm alanlarında gayrimenkul mülkiyeti, menkul değere de dönüştürülebilecek. Bir bağımsız bölüme karşılık gelmeyen küçük ve parçalı hisseler karşılığında gayrimenkul sertifikası ve bunun gibi menkul kıymet belgesi verilebilecek ya da taşınmazın bedeli paraya çevrilerek hak sahibine ödenecek.
Gecekondu sahipleri ve kiracılara konut hakkı
Gecekondu yaptıranlara yönelik yaptırımlar içeren yeni TCK'nın kabul edildiği 12 Ekim 2004 tarihinden önce dönüşüm alanında inşa edilen gecekonduların sahiplerine, dönüşüm alanında oturanlara veya kiracılara, hak sahipleri için yaptırılacak konutlardan tahsis edilecek.
Konutların bedeli, 20 yılı aşmayacak şekilde vadelendirilerek, tahsil edilecek.
“Binalar ya güçlendirilecek ya yıkılacak”
Dönüşüm alanlarında kalsın veya kalmasın, yapıldığı dönemdeki mevzuata uygun olan, ancak afet karşında yıkılma tehlikesi bulunan yapıların, tadilat veya güçlendirme ile kurtarılabileceği belgelendirilirse, sahiplerine belirli bir süre tanınacak.
Bu süre içinde güçlendirme işlemleri tamamlanmadığı veya yapı yıktırılarak tehlike ortadan kaldırılmadığı takdirde, yapı idarece mühürlenecek. Verilen ek süre içinde de tamamlanmazsa bu işler, yapının durumuna göre idarece derhal yapılacak ve masrafı maliklerinden tahsil edilecek.
Tadilat veya güçlendirme ile mevzuata uygun hale getirilemeyeceği karara bağlanan binaların izalesi için ise idarece ilgililere en fazla 10 gün içinde tebligat yapılacak. Bu yapılar tebligattan itibaren en fazla 1 ay içinde ilgilileri tarafından boşaltılarak ortadan kaldırılmadığı takdirde, idarece derhal, gerektiğinde güvenlik güçleri marifetiyle tahliye edilecek. Yıkılarak enkazı taşınacak ve masraflar yüzde 20 fazlasıyla ilgililerden tahsil edilecek. Ancak ilgilinin fakirlik belgesi bulunuyorsa masraf, idare bütçesinden karşılanacak.
Yerel yönetimlere tanınan yetkiler
Kentsel dönüşüm uygulamalarıyla ilgili idareye tanınan bazı yetkiler şöyle:
- İmar planı kararlarına uygun olarak mevcut yapıların ve çevrelerinin koruma, kullanma, güçlendirme, ıslah, geliştirme, yenileme ve tasfiyesine yönelik kararlar alma, bu kararlara bağlı olarak ruhsat verme.
- Plan kararlarını gerçekleştirmek amacıyla; arazi ve arsa düzenleme işlemleri yapma, kamulaştırma, toplulaştırma, satın alma, önalım, bağımsız bölümler dahil mülkiyetindeki gayrimenkullerle trampa, gayrimenkul mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarma, kamu ve özel sektör işbirliğine dayalı yöntemler uygulama, kamu tüzel kişiliği olarak veya özel sektörle birlikte proje temelli gayrimenkul yatırım ortaklıkları kurma, kurulmuş olanlara katılma, kat karşılığı inşaat yapma veya yaptırma, Kat Mülkiyeti Kanunu esaslarına göre paylaştırma, hisseleri ayrıştırma veya bütünleştirme, değerleme esasına göre bağımsız bölüm verilmek suretiyle alan ve hisse miktarlarını değiştirme.
- Dönüşüm amaçlı imar planı ve projeleri kapsamında mimari özellikleri veya kentsel siluet içinde yöresel dokuya uymayan yapılara ilişkin olarak cephe, cephe kaplaması, çatı özellikleri, giriş saçakları gibi konularda süre verme, yaptırımlar getirme ve getirmeyenler hakkında İmar Kanunu'nun ilgili maddelerini uygulama, verilen süre içinde yapılmayanları kendisi yapma, yaptırma ve masraflarını yüzde 20 fazlasıyla yapmayan maliklerden tahsil etme.
İdare meclisinin alacağı karar doğrultusunda, proje için TOKİ ile de işbirliği sağlanabilecek.
Kanun kapsamında yapılacak her türlü mal ve hizmet alımları ile yapım işleri, Kamu İhale Kanunu'nun ceza ve ihalelerden yasaklama hükümleri dışındaki diğer hükümlerinden muaf tutulacak.
Vergi gelirlerinden pay aktarılacak
Kaynak, projeler için oluşturulan bütçelerden karşılanacak. Dönüşüm alanı kararını kesinleştiren idareye, 500 hektardan az olmamak ve 5 yılı geçmemek kaydıyla, sorumluluk alanlarındaki vergi gelirlerinden pay aktarılacak.
Buna göre, 1 ve 2. derece deprem bölgelerinde tahsilatın yüzde 10'u, diğer deprem bölgelerinde yüzde 5'i aşmamak üzere Bakanlar Kurulu kararıyla belirlenecek oran doğrultusunda Maliye Bakanlığı'nca hesaplanacak tutar, idarenin hesabına yatırılacak.
Plan ve proje uygulamaları ile inşaatlar, dönüşüm amaçlı imar planlarının onay tarihinden itibaren 5 yılı aşmamak üzere, her türlü vergi, resim, harç ve bedellerden muaf olacak.
Bakanlığa denetim yetkisi
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, dönüşüm alanları içinde kalsın veya kalmasın, İçişleri Bakanlığı'nın denetim yetkileri saklı kalmak kaydıyla, planlama ve yapılaşmaya ilişkin tüm konularda il özel idareleri, büyükşehir belediyeleri ve belediyelerin iş ve işlemlerini, denetlemeye yetkili kılınacak.
Mevzuata aykırılık görülmesi halinde hazırlanan inceleme raporu, gereği yapılmak üzere İçişleri Bakanlığı ve idareye gönderilecek.