Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, en sorunsuz arsada bile inşaatçının resmi prosedürleri tamamlamak için 6 ay uğraştığını belirterek, “Bürokrasi dehşet bir şey. 17 yıldır bu işi yapıyorum. İlk yıllarda bir bina yapmak için 200 imzaya gerek vardı. Şimdi 300 küsur imza gerekiyor. Bürokratik oligarşi diyor ya Başbakan, haklı” dedi.
İstanbul ve İzmir’de yeni konut-alışveriş merkezi projelerine başlamak için hazırlık yapan, aynı zamanda kurdukları enerji şirketiyle hidroelektrik santral ve rüzgar enerjisine 500 milyon dolarlık yatırım planı olan Sur Yapı’nın Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, inşaatçıların en büyük sorununun ‘bürokrasi’ olduğunu söyledi. “Yanlış anlaşılmasın, her kurumda bu yok” diyen Elmas, ‘sistem’in doğru kurulamamasından yakındı.
Zihniyet değişmeli
İnşaatçılar açısından sistemin ‘sınırlama’ mantığı üzerine kurulu olduğunu belirten Altan Elmas, “Her kurumda, her idarede, belediyelerde ve bakanlıklarda sıkıntı var. Bir zihniyet değişimi lazım. Eskiden şirket kuruluşları da böyleydi: 2 ayda şirket kurulabilirdi. Şimdi 1 günde kuruluyor. Demek ki oluyormuş. Biz de, 6 ay yerine, 1 ay içinde projeye başlayacak kadar bürokrasi istiyoruz” dedi. 17 yıl önce bir mimar olarak, kurdukları proje ofisine ortak olduğunu hatırlatan Altan Elmas şöyle devam etti:
1.5 milyar dolarlık projeler
“Bugün Sur Yapı, yıllık yaklaşık 150-200 milyon dolarlık iş hacmine sahip. Son olarak Sancaktepe’de 1012 konutluk AdaPark’ı etaplandırdık, satışa çıkardık. Bu yıla kadar yılda 350 konut ürettik. Fakat İstanbul’da; Çamlıca, Bayrampaşa, Kağıthane’de ve ayrıca İzmir’de toplam 1.4-1.5 milyar dolar hasılat beklediğimiz projelere başlayacağız; 2013 sonuna kadar yıllık konut üretme kapasitemiz 1000’e ulaşacak. İnşaatçılar bazen bir proje için 2-3 yıl bürokrasiyle uğraşıyor. Bürokrasi dehşet bir şey. Bir arsayı aldığınızda, üzerine proje hayata geçirene kadar müthiş bürokrasi var. 17 yıl önce bina yapmak için yaklaşık 200 imzaya gerek vardı. Şimdi o imza sayısı 300 küsura çıktı. Sorunsuz arsada bile süreç en iyi ihtimalle 6 ay sürer. 60 bin metrekare kapalı alanı olan ve 20 katı geçen her proje Büyükşehir’e gidiyor. Fabrika kuruyormuşuz gibi ÇED raporu isteniyor.”
Bu iş, ömür törpüsü
Sivil Havacılık’tan veya askeri kurumlardan da yazı almak gerekebildiğini ifade eden Elmas “Adeta, ömür törpüsü. İmzaları alıp Büyükşehir’e veriyorsunuz, milim milim geçiyor, bu kez ilçe belediyesine geliyorsunuz. Türkçesi, devletin acelesi yok” vurgusunu yaptı. Başbakan Erdoğan’ın ‘bürokratik oligarşi’ye isyanını hatırlatan Elmas, “Aynen öyle” dedi ve sorunun merkezileşmeyle çözüleceğine inanmadığını, belediyelere indirgenerek çözülmesi gerektiğini belirtti.
Yüzde 15 kâr, başarı sayılır
Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, “İnşaatçılar çok kâr ediyor” düşüncesinin yanlış olduğunu savundu, “Çoğu zaman brüt kâr yüzde 20’yi geçmez. Yüzde 15 kâr, başarı sayılır. Özellikle İstanbul’da en büyük problem, arsa rantı. Bir mantık hatası yapılıyor: Yüzde 40 kat karşılığı aldığınız arsada; 100 metrekare dairenin sadece inşaatı 100 bin liraya malolur, yüzde 40 arsa payı ile toplam maliyet ise en az 180 bin liraya gelir. Çünkü inşaatın yüzde 60’ını kendinize yapıyorsunuz” diyor.
GYO kurup halka açacak borçlanmadan büyüyecek
Sur Yapı’yı gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüştürme hedefini de anlatan Altan Elmas, şunları söyledi: “Elimizdeki projelerin büyük kısmını GYO içine koyacağız. 500-600 milyon dolarlık bir GYO olabiliriz. Halka arz yapar da başarılı olursak, elde edeceğimiz gelir, elimizdeki projeleri bitirmeye fazla fazla yeter. GYO’ların kurumlar vergisi avantajı var. Bu da, teşvik edici bir unsur. Kârın yüzde 20’si; ama yine de ciddi fark yaratır. Borçlanmadan, çapı birkaç katına çıkarma avantajı var. Bu şartlarda, GYO olmamak iş değil. Büyütme hedefi olan GYO olmalı. ‘Zaten dediğim içtiğim üç lokma’ demiyorsan, hedef büyütme olmalı.”
Konut alım iştahı var ‘acaba’ya takılan yanılır
Avrupa’da, Yunanistan ile başlayan ve yayılan endişelerin, konut müşterisini son 1 aydır, ‘Acaba ne oluyor’ dedirtmeye başladığını bildiren Altan Elmas, “Konut müşterisi hafif bekleme sürecine girdi. Ben, krizin çok derinleşeceğini düşünmüyorum. Fakat bu süreç, hafif hafif en az 2 sene daha gider. Alım iştahı var, acabalar da var. İnsanlar alım kararı veremiyor. Korkuyla hareket edince, kararlar doğru olmuyor” dedi. Fiyatlama olarak piyasanın iyi yerde olduğunu savunan Altan Elmas, “Fiyatlar maliyetlere çok yansımadı. İnşaat demiri yüzde 20-30 zamlandı. Çimento 70 liradan 90’a geldi. Bunlar, maliyete ufak ufak yansımaya başladı” uyarısını yaptı.
Müşterinin birikmişini ve geleceğini bağlıyoruz, bu sorumluluk çok ağır
İnşaatçılar olarak ağır bir sorumluluğun altına girdiklerine işaret eden Altan Elmas, “Ben şahsen bu işin sorumluluğunun altında eziliyorum. Çoğu zaman, satışa çıkmadan inşaat başlamıyor. Konut sattığınız insanlar yememiş içmemiş, çocuğundan çoluğundan kısmış. Onu size teslim ediyor. Üzerine bankaya borçlanıp 8-10 yıllık geleceğini bağlıyor. O parayı siz alıyorsunuz bankadan. Bir şekilde, çok ağır sorumluluk. Ben bunun altında sıkılıyorum. Anahtar teslimine kadar sorumluluk bizim sırtımızda” diye konuşuyor.