Ben bir evim. Sahibim beni satmak istiyor. Yani efendim, beni gördü beğendi, bankaya gidip kredi alacak. Bu da bende bir üst ve alt kimlik kargaşası yaratıyor. Eskiden, benim tek kimliğim vardı: “İpotekli ev”. Şimdi bankam bir de alt kimlik yarattı “Mortgageli ev”. Neyim ben?
Hicivle başladım, çünkü bütün toplum mortgage olayını tartışmaya başladı, hangi gazeteyi açsanız bir mortgage haberi var. Sizin moralinizi bozmak pahasına ne ipoteğin, ne de yeni çıkacak mortgage yasasının pek işinize yaramayacağını anlatmak isterim. Ama, herşeyden önce şu Tanrı’nın cezası mortgage kelimesini kullanmaktan vazgeçelim. Ev satın almak için kredi kullanmaya İ-PO-TEK denir. Herhangi bir İngilizce lügatı açın mortgage kelimesinin Türkçe karşılığına bakın, ipotektir. Diyeceksiniz ki, belki doğru da bir kez mortgage yasası çıktıktan sonra emlak piyasasında köklü bir devrim olacak, o yüzden ipotek ve mortgageyi ayırmakta fayda var. Yeni yasanın bazı yenilikler getireceği kesin, ama ev alanlar açısından değil, bankalar açısından. Onların da Türkiye’de uygulanabileceği şüpheli. Sıradan vatandaş için sorunlar hiç değişmeyecek, hatta bu furyaya kapılıp ev almaya kalkanların ciddi risklerle karşı karşıya kalması olası.
Bakın Türkiye’de olan şu. 2001 krizinin ardından toparlanan ekonomide harcanabilir gelir önce beyaz-kahverengi eşya ve taşıt araçlarına gitti, şimdi ev sahipliğine gidiyor. Bu süreci destekleyen en önemli olgulardan biri deTanrı devletimizi başımızdan eksik etmesin---Borsa’da en değerli şirketlere el koyarak, DİBS’lere de vergi koyarak halkı sermaye piyasasından soğuttular. 2005 yılında yabancıların Borsa’daki payı gelenekselleşmiş yüzde 35-50’den yüzde 75’lere çıktı. Yani? Yerli yatırımcı piyasadan çıktı. Şimdi DİBS’lere vergi de geliyor, orada da yerli bireysel yatırımcı bulamayacaksınız. Sermaye piyasasından çıkan para konut pazarına geliyor. Piyasanın öteki tarafında zaten Hazine bonosunda yeterli kar üretemeyen bankalar işi krediye kaydırdılar. Kredi kartı ve bireysel kredilerin cılkı çıktı, şimdi ev kredisi pompalanıyor.
Bu haberler gazetelerde çıktıkça da, ev sahipleri hergün fiyat artırıp emlak piyasasında köpüğü körüklüyor. Kredili veya kredisiz konut ihtiyacını zaten temin edemeyen vatandaş hem artık hiç ulaşamayacağı emlak fiyatları, hem de tüm ev sahipleri evlerini kiralıktan satılığa çevirdiği için çifte kazık yiyor. Tabii, kıymetli hükümet sıradan vatandaşın konut sorununa çok hassas olduğu için de, şimdi kiralara üst sınır koymayı yüksek sesle düşünerek sorunu daha da ağırlaştırıyor.
Müsadenizle ben size gerçeği anlatayım. Mortgage yasasının çıkmasının konut sahibi olmak isteyenlere yararı olması için bankaların ellerindeki konut kredisi portföyünü “seküritize” edip başkalarına satmaları lazım. Bu şekilde, bilançoların kredi riski artmayacak, seküritizasyondan elde edilen hasılat yeni konut kredilerinde değerlendirilecek.
ABD’de uygulandığı şekliyle bu sistem konut sahipliğine çok büyük katkıda bulunmuş, çünkü bu paketlenmiş kredileri satın alacak kurumlar var. Kimdir bunlar? Başta emekli sandıkları, çünkü uzun vadeli sabit getiri üreten aktiflere ihtiyaçları var. İkincisi, bu konuda uzmanlaşmış ve çok zengin yatırımcıya hitap eden diğer fon tipler. Siz Türkiye’de böyler alıcılar görüyormusunuz? Ben görmüyorum. Bu paketlenmiş ipoteklere tek alıcı var, onlar da yabancılar. Zaten şu anda bankaların bir bölümü kredi portföylerini fonlamak için Londra’dan uzun vadeli kredi kullanıyor. Ama, bunun karşılığında10 yıllık kur riski alıyor. Alıyor da, TL biraz değer kaybetsin (ya da günlük oynaklığı artsın), hiçbir yabancı bu kredileri fonlamaz. Çünkü, TL oynaklığını hedge edecek ucuz enstrümanlar yok.
Bankalar uzun vadeli fonlama kaynağı buluncaya ya da hedge edebilinceye kadar ipotek furyası, adı ne olursa olsun, geçici olmaya mahkumdur. Vatandaş bu mortgage geyiğine kanıp alsa, bütçesinin üstünde borçlanmamalı. Yarın, bankalar krediyi kesince emlak fiyatları gevşer, o zaman almak daha mantıklı. Hele hele, asla esnek faizli kredilere kanmamalı. Yarın faizler daha da düşerse para kaybederim diye telaşlanmayın, o zaman yeni bir kredi alıp eskisini kapatırsınız.