EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ'nin gerçekleştirdiği 'İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler' başlıklı araştırmada arz edilen konut tipleri, bölge bazlı değer artışı, bölgelerde tip bazlı değer artışı, ilçelere göre markalı konut oranları ve bölgelere göre konut satış hızları ve bölgeler bazlı değerlendirmeler yer alıyor. Anadolu ve Avrupa yakasının verilerini ayrı ayrı inceleyen ve analiz eden çalışma, 1007 markalı konut projesinde yer alan yaklaşık 430 bin konutu mercek altına alıyor.
Birim satış değerleri en yüksek bölgeler, Bağdat Caddesi ve Fulya-Bomonti-Şişli-Büyükdere aksı
Araştırmaya göre Anadolu Yakası’nda en yüksek ağırlıklı ortalama birim konut satış fiyatına sahip olan bölgenin Bağdat Caddesi olduğu, en düşük birim satış değerine sahip olan bölgenin ise Tuzla olduğu belirleniyor. Bağdat Caddesi'nde konut ortalama birim metrekare satış fiyatı 16.300 TL/m2 iken, Tuzla bölgesinde bu değerin 2.800 TL/m2'ye kadar düştüğü gözleniyor.
Avrupa Yakası’nda en yüksek birim konut satış fiyatına sahip olan bölgenin Fulya-Bomonti-Şişli-Büyükdere aksı olduğu, en düşük birim satış değerine sahip olan bölgenin ise Esenyurt olduğu dikkat çekiyor. Fulya-Bomonti-Şişli-Büyükdere aksındaki markalı konutların ortalama birim satış değerleri 15 bin 500 TL/m2 iken, en düşük birim satış değerine sahip bölgedeki ortalama birim metrekare satış fiyatının 2 bin 370 TL/m2 olduğu görülüyor.
Bölgelere göre ortalama konut satış hızları farklı
'Bölgelerin ortalama konut satış hızları' başlıklı analizine göre İstanbul'da konut satış hızı, bölgelerdeki dairelerin satış fiyatlarına, talep edilen daire tiplerinin arzına ve dairelerin büyüklüklerine göre değişiklik gösteriyor.
Yapılan araştırmada detaylar incelendiğinde bölgelere göre 'gün/konut' satış oranının 25,6 ile 1,3 arasında değiştiği görülüyor. Küçükçekmece – Halkalı Bölgesi’nde 1,3 günde bir, Kemerburgaz’da ise 25,6 günde bir konut satışı gerçekleştiği hesaplanıyor.
Markalı konut oranı toplam konut stokunun yüzde 7,7’sini oluşturuyor
İstanbul genelinde istatistiklere göre yaklaşık 5,3 milyon adet konut bulunduğunu, bu konutların yaklaşık 430 bin adetinin markalı konut projelerinden oluştuğunu kaydeden EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanlarına göre markalı konut oranı toplam konut stokunun sadece % 7,7'sini oluşturuyor.
İstanbul Anadolu Yakası’nda Çekmeköy, Tuzla, Sancaktepe ve Ataşehir ilçelerindeki markalı konut projelerinin, Anadolu yakasının tamamındaki toplam markalı konut projelerinin içindeki en büyük paya sahip olduğu görülüyor.
İstanbul Avrupa Yakası’nda ise Avcılar, Küçükçekmece, Bakırköy, Şişli, Başakşehir, Beylikdüzü ve Esenyurt ilçelerindeki markalı konut projelerinin, Avrupa Yakası’nın tamamındaki toplam markalı konut projelerinin içindeki en büyük paya sahip olduğu ortaya çıkıyor.
Buna göre Anadolu Yakası’nda Sultanbeyli’de markalı konutların toplamdaki payı % 0,49 iken, Ataşehir'de % 22,32'e ulaşıyor. Avrupa Yakası’nda ise, Sultangazi’de markalı konutların toplamdaki payı % 0,16 iken, Beylikdüzü’nde % 29,37’ye çıkıyor.
İstanbul’da En çok 3+1 Tipinde Daire Var
Araştırmaya göre İstanbul’da bulunan markalı konutların %28,81’i 3+1 tipi, %27,24’ü 1+1 tipi ve %26,65’i 2+1 tipi dairelerden oluşmaktadır.
2014’te faiz oranları arttı, 2013’e göre kredi kullanımları azaldı
Araştırmaya göre satın alım gücüne bakıldığında, Türkiye'de hane halkı kredi ödeyebilme kapasitesinin faiz oranlarından çok etkilendiği ortaya çıkıyor. Konut kredisi faiz oranları düşünce aylık ödeme rakamları da düşüyor ve konuta ulaşabilecek nüfus oranı artış gösteriyor. Buna bağlı olarak faizlerin artma eğilimi içerisinde olduğu 2014 yılında kredi kullanımlarının 2013 yılına nazaran azalma eğilimi içerisinde olduğu görülüyor.
Raporda, 2014 yılında konut kredisi faiz oranlarının yılın birinci çeyreğinde aylık yüzde 1,15'lere kadar çıktığı, ilk çeyrekten sonra Merkez Bankası’nın izlemiş olduğu faiz politikası gereğince bu rakamın biraz daha aşağı çekildiği ve Aralık sonu itibariyle ağırlıklı ortalama konut kredisi faiz oranlarının yüzde 0,91 seviyelerine kadar gerilediği görülüyor. Geçmiş yakın yıllarla kıyaslandığında ise, 2011 yılı itibariyle kullandırılan toplam kredi 74.506 milyon TL, bir önceki yıla göre değişim oranı yüzde 23 ve sene sonu kapanış faiz oranları aylık yüzde 1,20 iken, 2014 yılı itibariyle kullandırılan toplam kredi miktarı takribi 125.667 milyon TL, bir önceki yıla göre değişim oranı yüzde 14 ve sene sonu kapanış faiz oranları aylık yüzde 0.91 şeklinde gerçekleşmiş bulunuyor.
İstanbul'da ruhsatlı ve iskanlı konut sayısı önümüzdeki 10 yılda artacak
Araştırmaya göre İstanbul'da 2005 - 2009 yılları arasında alınan yapı ruhsatları ile yapı kullanma izin belgeleri arasında oransal olarak büyük farklılıklar olduğu anlaşılıyor. 2005-2009 yılları arasında yapı ruhsatı alan toplam daire sayısının 500 bini geçtiği ve yapı kullanma izin belgesi alan toplam daire sayısının yaklaşık 75 bin civarında olduğu görülüyor. 2009 yılından sonra ise, yasal sürecini tamamlayan daire sayısı yükseliş trendi göstermeye başlıyor; 2012 yılında yapı ruhsatı alan daire sayısı ile yapı kullanma izin belgesi alan daire sayısı arasındaki fark yüzde 74'e geriliyor. Bu fark 2014 yılında ise yüzde 32’lere kadar geriliyor. Bu verilere dayanarak EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, önümüzdeki 10 yıllık dönemde hemen hemen her dairenin yapı kullanma izini belgesine sahip olacağını umduklarını belirtiyorlar.