Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi’ne göre İstanbul’da 31.12.2010 itibarı ile 13,3 milyon kişi yaşıyor. Ancak, gerek kamuoyu gerekse konut üreticileri bu verinin gerçekliği ile ilgili ciddi soru işaretleri taşıyor ve bu alanda yapılan spekülatif tartışmalar kent nüfusunun 30 milyona ulaştığını iddia ediyor. Konut üreticileri ile gerçekleştirilen görüşmeler konut üreticilerinin mevcut nüfus istatistiklerine güvenmediklerini ve planlamalarında iki temel tahminlemeyi kullandıklarını ortaya çıkarmış. Bunlardan birincisi İstanbul nüfus tahmini ve konut üreticilerinin bu konudaki konsensus’u İstanbul’un İzmit ve Tekirdağ içinde kalan ilçeler ile birlikte 20 milyon kişiye ev sahipliği yaptığı yönünde. Sektör tarafından sıklıkla seslendirilen ikinci değer ise, GYODER’in, TUİK verileri üzerinden yaptığı tahminleme ile ulaşılan yıllık 500.000-600.000 konut açığı. Resmi rakamlar ile sektör tahminleri arasındaki uçurumu açıklayacak etmenlerden bir tanesi, İstanbul’un önemli bir çekim merkezi haline gelmesi ve aslında düzenli olarak burada oturmayan ama yıllın belirli dönemlerini kentte geçiren bir alıcı kesiminin oluşması. Günümüzde, coğrafi konumu ve yükselen ekonomik göstergeleri ile sadece Türkiye için değil, tüm bölge ve dünya içinde önemli bir merkez haline gelen İstanbul, önemli sayıda yabancı için bir çekim merkezi oldu. Ancak bu nüfus büyük ölçüde ADNKS’nin dışında kalıyor yani bilfiil İstanbul sokaklarında dolaşmasına, konut satın almasına rağmen İstanbul nüfusu dışında sayılıyor. Bu durumu Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas aşağıdaki kelimelerle anlatıyor:
“Ben 2000’lerin başında bir öngörüde bulundum. O dönemde İstanbul’un bölgesel bir merkez olduğunu hissettim. Bunu da İstanbul’da yapılan ofis projelerinden hissettim. Yani ofis projelerini yaparken muhatap olduğum firmalardan gördüm ki uluslararası firmalar İstanbul’u sadece Türkiye’nin merkezi olarak görmüyorlar, bölgesel merkez olarak görüyorlar. Birçok firma İstanbul’dan yönetiyor pek çok bölgedeki iş süreçlerini. Doğu Avrupa’yı buradan yönetiyor, Ortadoğu’yu buradan yönetiyor, Türki Cumhuriyetleri buradan yönetiyor. Çok ciddi bir coğrafyadan bahsediyoruz. İstanbul’un potansiyeli buna hizmet edecek bir potansiyel. Bütün Balkanların, Doğu Avrupa’nın potansiyeli buraya hizmet ediyor. İstanbul’dan 3,5 saatlik uçuş mesafesi ile pek çok noktaya ulaşabiliyorsunuz. Bu mesafe içersinde İstanbul bir değer”.
İstanbul dışı kaynaklı olan ve sahip olduğu ekonomik kaynaklar ve iş odaklı yaklaşımı nedeniyle önemli bir konut alıcısı olan bu grubun nüfusu, bazı kaynaklara göre yarım milyona yakın. Pek çok sektör çalışanının işaret ettiği gibi, bu grup ve sayım sürecinden kaynaklanan çeşitli eksikliklerin eklenmesi ile İstanbul’un fiili nüfusu resmi rakamların üstünde ve yaklaşık 15 milyon civarında tahminleniyor. Soyak Holding CEO’su Emre Çamlıbel bu durumu aşağıdaki kelimelerle aktarıyor:
“İstanbul’un nüfusu kayıtlara baktığınızda 12 buçuk milyon kişi gözüküyor. Ama İstanbul’un nüfusu 16 milyon kişi. Neden? Çünkü her gün gelen ve giden insanlar var. Her gün, burada yaşamayan bir sürü insan bize toplantı yapmaya geliyor. İki gün kalıyor, onlar gidiyor yenileri geliyor. Dolayısıyla İstanbul’un nüfusu 12,5 milyon gözükmekle beraber aslında 15-16 milyon olduğunu hepimiz biliyoruz”.
Resmi rakamlar ile sektör tahmin/hesaplarının çeliştiği bir başka durum ise resmi olarak gözlemlenen konut arzı fazlalığı. 2010 yılı verilerine göre İstanbul hane büyüklüğü 3,78 olarak veriliyor ve İstanbul’da yaşayan toplam hane adedi 4 milyonun altında kalıyor. Ancak, aynı dönemde yine TUİK tarafından gerçekleştirilen konut sayımı araştırmasına göre İstanbul ilinde 4,7 milyon konut tespit ediliyor. Yani en basit matematiksel hesaplamaya göre resmi olarak İstanbul’da yarım milyon konut fazlası olduğu ortaya çıkıyor. Şüphesiz ki bu eğilimin bir kısmı, yukarıda bahsedilen İstanbul’da konut sahibi olan ancak çeşitli nedenler bu il dâhilinde sayıl(a)mayan kişilerden kaynaklanıyor. Ancak, tek başına bu rakamın büyüklüğü İstanbul konut sektörünün İstanbul’da ikamet eden kişilerle sınırlı olmadığını ve diğer illerden de önemli sayıda yatırımcının konut sektörüne dâhil edildiğine işaret ediyor.
Ancak şüphesiz ki çeşitli teknik süreçlerden ya da sınıflandırma sonucunda oluşan sistematik hatalardan arındırılsa da İstanbul nüfusu artıyor ve bu artış konut sektörünün temel motorunu oluşturuyor. Emre Çamlıbel bu durumu şu kelimelerle ifade ediyor:
“Türkiye’de gayrimenkul sektörünün ardındaki itici güç, ağırlıklı olarak demografik yapısı. Nüfus artışı, hane halkı yapısının değişiyor olması, hane sayısının artıyor olması ve nüfusun içindeki genç nüfusun, evlenen nüfusun büyüklüğü. Bütün bunları bir araya koyduğumuzda büyük şehirlere iş amaçlı, eğitim amaçlı, sosyal ve kültürel unsurlardan yararlanma amaçlı diğer aile fertlerine yakın olma amaçlı gelme ihtiyacı hala büyük. Dolayısıyla İstanbul’a göç devam ediyor. Bu gayrimenkul sektörünün ardındaki önemli bir itici güç”.