'Gayrimenkul gazı' hiç eksilmeden devam ediyor. Görünen o ki, herkes mutlu. Ev sahipleri servet etkisinden, ev alanlar kiradan kurtulduklarına, emlak ilavesi çıkaran gazeteler reklam gelirlerinin artmasından mutlu! Peki sorun nerede? Sorun şurada; gayrimenkulde fiyat oluşumu süreci, verilen 'gazla' etkilenmektedir. Kimse 'mutluluk bozulsun' istememektedir. İşin itici 'gazı', 'mortgage geliyor, herkes ev sahibi olacak, fiyatlar uçacak' biçiminde özetlenecek çıkışla olmuştur.
Ne mortgage, yasası olan bir uygulama olsa da hemen çalışan bir sistem olacaktır. Ne de reel faizler, 'orta direk' bir ailenin uzun vadeli perspektifte finansman sağlamasına olanak verecek düzeye inmiştir. Gayrimenkul piyasasında alım satımı yapılan değerlerin birimleri eşdeğer niteliklere sahip değerler değildir. Hangi nitelikteki, neredeki konut için 'alım için tam zamanı' denilmektedir?
Günün birinde, 'balon' sönebilecektir!
Gayrimenkul yatırımları menkul değer piyasalarındaki yatırımlardan farklıdır. Bu piyasada alım ve satıma konu olan arsa ya da konut gibi değerlerin, menkul değer piyasalarında olduğu gibi fiyat oluşumları söz konusu değildir. Menkul değer piyasalarında yatırımlara konu olan değerlerin (tahvil, hisse) ikinci el piyasada fiyat oluşumu ve değer belirlemesi kolaydır. Ya mali kurumlar arasında yapılan işlem fiyatları herkes tarafından izlenebilecek durumdadır, ya da alım satımın yapıldığı düzenlenmiş borsalar vardır.
Her şeyden önemlisi, alım satıma konu olan değerin ne olduğu tüm oyuncular tarafından bilinmektedir. Bu da vadesi, faizi ya da bilançosu belli olan bir değerdir. Anlık ya da günlük olarak hangi menkul değerin hangi fiyat aralığında, hangi fiyat ortalamasından işlem gördüğü, bu piyasalarla ilgilenen ya da ilgi duyan kişiler tarafından izlenebilmektedir.
Oysa, Türkiye'nin herhangi bir ilindeki herhangi bir sokakta bile konut fiyatı değişebildiği gibi, aynı binadaki herhangi iki konutun fiyatı arasında da fiyat farkı olabilmekte, bu fiyatların seyri, zaman içinde de farklılaşabilmektedir. Ayrıca fiyat gelişiminin izlenebileceği, bilgi edinilebilecek bir mecra da yoktur.
Gayrimenkul piyasasında fiyat oluşumunda, alım satıma konu olan değerin zaman içindeki fiyat seyrinin tahmini, sıradan yatırımcı için güçtür. Belirli nitelikler taşıyan menkul değer yatırımları açısından bile, ister kamu otoritesi olsun, ister siyasetçi, isterse medya organı; herhangi bir yatırım aracı tavsiyesinde bulunmak doğru değildir. Görecelik ve muğlak nitelik taşıyan gayrimenkul yatırımları için, son dönemde olduğu gibi, tasarrufçu ve yatırımcıları doğrudan ilgilendiren, onları yönlendirebilecek bilgi niteliğinde kamu otoritesi açıklamaları, medyada haber başlıkları yoğunlaşmaktadır. Nasıl? 'Konut almanın tam zamanı' gibi.
Bugün, tasarrufçu ve yatırımcıların işlem yaptıkları, tavsiye ve danışmanlık hizmeti aldıkları yatırım bankaları ya da aracı kurumlar bile, hazırladıkları araştırma ve analiz raporlarında uyarı notu koymaktadırlar. Özetle, 'Elimizdeki bilgi ve sayılara göre bu analizi yaptık. Bunlarda hata ve eksiklikler olabilir. Yatırım kararlarınızı bu rapora göre yapıyorsanız, sonuçlarından bizi sorumlu tutamazsınız' denilmektedir.
'Konut almanın tam zamanı' başlıkları ile kamuoyuna yansıyan haberler, hem söyleyen hem de ileten açısından sorumlu davranmayı gerektiren haberlerdir.
Nasıl ki, 'Şimdi falanca hisse senedini almanın tam zamanı' demiyorsak.