Yeni Borçlar Kanunu Tasarısı yasalaştığında kira bedellerine yapılacak artış, üretici fiyat endeksindeki (üretici enflasyonu) artışı geçemeyecek. Kira sözleşmelerine üretici fiyat endeksinden daha yüksek artış yazılamayacak.
Enflasyonu körüklüyor
Enflasyonun tek haneye inmesine karşın hâlâ iki haneli rakamlardan aşağı düşmeyen ve kiracı-ev sahibi kavgalarına yol açan kira artışlarına, yasal sınırlama geliyor. Türk Borçlar Kanunu Tasarısı (TBKT) yürürlüğe girdiğinde, kira bedellerinde yapılacak artış, bir önceki yıl gerçekleşen üretici fiyat endeksi (ÜFE) artışını geçemeyecek. Kira sözleşmesine, ÜFE’den yüksek bir artış yazılamayacak.
Emsal dikkate alınacak
Sözleşmede bir oran belirtilmemişse mahkeme ÜFE artışını geçmemek kaydıyla yeni artış bedelini konutun durumunu göz önüne alarak belirleyecek. Beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından ÜFE artış oranı, konutun durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak tespit edilecek.
Arıza kirayı indirecek
Tasarıya göre, kiralanan bir dairenin sonradan çatısı akar, su, elektrik tesisatında arıza oluşur, şöminesi tüterse kiracı ev sahibinden onarım yapılmasını isteyebilecek. Kiracı, söz konusu arızadan kaynaklı zararı ev sahibinden isteyebilecek. Kiracı ayrıca onarım yapılıncaya kadar geçecek süre için kira bedelinden, ortaya çıkan ‘ayıp’la orantılı bir indirim yapılmasını talep edebilecek.
‘Oğlum evlenecek, çık’ yok
Kiracılarla ev sahipleri arasında en sık karşılaşılan sorunlardan birisi de evini boşalttırmak isteyen ev sahiplerinin ‘Oğlum evlenecek, kızım gelin olacak, Almanya’dan torunum gelecek’ gibi bahaneler ileri sürmeleri. Tasarıda, bu gerekçe ileri sürülerek boşaltılan dairelerin, o kişilere verilmediği taktirde, üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağı öngörülüyor.
Tercih hakkı eski kiracının
Yeniden inşa amacıyla boşalttırılan konutlar da haklı bir sebep olmazsa 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacak. Yeniden yapılmak üzere yıkılan binanın eski kiracıları, inşaat bittikten sonra öncelikle oturma hakkına sahip olacak. Bu hakkın bir ay içinde kullanılması gerekecek. Bu hükümlere aykırı davranan ev sahipleri, eski kiracısına bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödeyecek.
Yasadan sonra kiralar peşin ödenmeyecek
Yaygın uygulamanın aksine yeni yasa tasarısında kira bedelinin ‘aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça’ peşin değil, her ayın sonunda ödenmesi düzenleniyor. Ancak ödemenin, en geç kira süresinin bitiminde yapılması gerekiyor. Kiracı ödemeyi yapmadığı takdirde ev sahibi en az otuz gün olmak üzere süre verecek. Ancak bu süre, bildirimin yapıldığı tarihte işlemeye başlayacak.
Komşuya saygı korunuyor
Mevcut kanundaki kiracının, kiraladığı daireyi özenle kullanması ve komşulara saygı göstermesi yükümlülüğü, daha açık kurallara bağlanarak yeni kanuna da taşındı. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda ev sahibi otuz gün vererek durumunu düzeltmesi için ihtarda bulunacak. Ancak, kiracının davranışları değişmezse ev sahibi yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilecek.
Eski hale getir şartı kalkıyor
Kiracı, ev sahibinin rızasıyla konutta veya dükkanda değişiklik yapabilecek. Yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, mal sahibi, yapılan değişikliklerin eski haline getirilmesini isteyemeyecek. Kiracı mal sahibinin rızası olmadan yeri başkasına devredemeyecek. Fakat mal sahibi, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça onayı verecek.
Depozito bankaya yatırılacak
Mülk sahibi, kiracıdan en çok üç aylık kira kadar depozito isteyecek. Kiracı parayı bankada vadeli hesaba yatıracak. Kiracılar, kira süresinin bitiminden itibaren üç ay içerisinde bankaya başvurarak depozitoyu faiziyle birlikte geri alabilecek. Kiracıya, kira ve apartman aidatı dışında ödeme yükümlülüğü getirilemeyecek. İhtara rağmen kira ödememek, tahliye sebebi sayılacak. Kira ve yakıt giderinin yanı sıra ısıtma, aydınlatma, su, kapıcı parasını ödememek tahliye sebebi olacak.
15 gün önceden bildirim zorunlu
Ev sahibi, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacak. Ancak, ev sahibi, her uzama yılının bitiminden üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecek.
Evi boşaltmayı eş onaylayacak
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecek. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilecek.
Dövizle kira beş yıl artmayacak
Kira bedeli yabancı bir para birimiyle belirlenmişse, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacak. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak emsal kira bedellerine göre güncelleme yapılacak.