İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) ve Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ile sektörün gündem maddelerini ve gayrimenkul şirketlerinin beklentilerini konuştuk. Kentsel dönüşümde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun büyük önem taşıdığını söyleyen Durbakayım, inşaat şirketlerinin belli lokasyonlarda emsal artışına ihtiyaç olduğunu söyledi. Yabancıların Türkiye’de konut almasının önünü açmak için vatandaşlık hakkı verilmesinin uygun olacağını söyleyen Durbakayım, bu şekilde ülkeye ciddi döviz girdisi olacağını söyledi. Durbakayım, konutta KDV artışı ile ilgili ise endişeleri gereksiz olduğunu, bununla birlikte bazı ek düzenlemelerin de kaçınılmaz olduğunu ifade etti.
Kentsel dönüşüm çalışmalarına geç kalma nedenimiz nedir?
Kentsel dönüşüm zaruretten doğdu. Büyükşehirlere akım göç ve çarpık yapılaşma, gerek ruhsatlı binaların sağlıksız yapılanması gerekse kaçak yerleşim İstanbul’u bu hale getirdi. Depremle de yüz yüze kalınca riskli binaların risksiz olması istendi. Ama 13 yılda bir arpa yol alınmadı. Bunun ana nedeni Kat Mülkiyeti Kanunu. Mülkiyete geçmiş binadan maliklerden biri dahi kabul etmeze bu binada yıkım değil, tadilat dahi yapılamıyordu. Bu senelerce devam etti. Kötü niyetli kişiler haksız taleplerini dayatıp engel oldular. Şimdi buna 3’te 2’lik düzenleme getirildi. Kat Mülkiyet Kanunu’nu bu konuyu silah gibi kullanan zihniyete dur demek için önemliydi. İşleyişini gördüğümüzde de direnç gösterenler dayatmaktan vazgeçecek. Böylece bu işin önü kartopu gibi büyüyecek ve her taraf şantiyeye dönecek. Bugüne kadar gelinen mesafe azımsanmaz ama Afet Yasası tam yerine oturmuş değil. Ayrıca bu çalışmalar için 500-700 milyar TL’ye ihtiyaç var. Bunu devletten bekleyemeyiz. Zaten mümkün de değil. Kendi katma değerini yaratan yapılarla bunu çözebiliriz.
"İnşaat şirketleri emsal artışı istiyor!"
Gayrimenkul geliştiren şirketler devletten ne bekliyor?
Beklentimiz bazı bölgelerde yerinde dönüşüm için emsal artışı. Yoğunluğu artırmadan, master planlardaki öngörüleri zorlamadan, parsellerin büyümesiyle bölgeye göre 2 -3 bin metrekareleri bulunca yüzde 15-20 gibi bir fazlalık sağlanarak yerinde dönüşün önü açılmalı. Birçok bölgede imar hakkının tamamı kullanılmış durumda. Yedek imar hakkı yok. Burada hem insanlara oturdukları kadar daire vermek hem de müteahhittin kazanmasını sağlamak gerek. O gün ki imar şartları ile yapılan binalarla bugün ki binalar arasında fark olacağı için yüzde 20-30 arası artış dersek yerinde olur.
“Zeytinburnu’nda yerinde dönüşüm yapılamaz!”
Hangi bölgelerde emsal artışı gerekiyor?
Emsal artışına ihtiyaç duyulan yerlere örnek olarak Anadolu yakasında Kadıköy söylenebilir. Kat karşılığı inşaat ilk burada çıktı. İmar hakları tüm parseller tam, boş parsel yok. Bunun yanında Maltepe ve Kartal gibi bazı yeni planları yapılan yerlerde 5 bin metrekareyi bulan parsellerde fazladan 0.50 imar hakkı, ada olunca 0.25 geliyor. Nişantaşı Teşvikiye bitişik nizam. Orda yerinde dönüşüm olmalı. Ancak burada modeli farklı olmalı. Bir miktar katkı bir miktar fonksiyon değişim olabilir. Bu bir fırsat. Çarpık yapılaşma yanında çarpık yerleşim de var. Yani sadece bina değil, yerleşim de kötü. Daha fazla yeşil alan ve meydan gerek. Türkiye’de yollar 90 derece ile kesişir ve meydanla buluşmaz. Avrupa’da ise yollar meydanla biter. Ayrıca ülkemizde kaçak yapılaşıp 7 emsali bulan yerler var. Mesela Zeytinburnu. Buda yerinde dönüşüm mümkün değil. Burada yüzde 100 imarı arttırmak gerek. O nedenle burada fonksiyon değişimin gidilmeli. Bölgede yaşayanların daha iyi yerleşim birimlerine kendi rızalarıyla gitmelerini sağlamak gerek.
“Yabacıya satış milli seferberlik haline gelmeli!”
Mütekabiliyet esası kalktı ve yabacıların konut alımının önü açıldı. Bu defa oturum izni süresi tartışa konusu oldu. Siz bu konuda ne düşünüyorsunuz?
Mütekabiliyet yasası çıkınca bir takım düşünceler yabancılar toprak alıp işgal eder mi dedi. Yabancının ev alması işgal değil. Bu ihracattan kazanılan dövizden farklı. İhracatta bir mal veriyorsunuz o yurt dışına çıkıyor. Burada yurdumuzda kalıyor. Alan da senede bir kere gelse dahi döviz bırakıyor. Bu milli bir seferberlik haline gelmeli. Mal sattığınız kişi ne kadar çok gelirse o kadar iyi. Bu nedenle zamanı kısıtlamak anlamsız. Oturma izni bırakın vatandaşlık hakkı dahi verilebilir. Hatta maddi büyüklük sınırlamasıyla daha büyük rakamların burada konumlanması sağlanabilir. Ancak tüm bu konuların bakanlıkla görüşülüp kısa zamanda netleşeceğini düşünüyorum. Tahminim bu düzenlemeler çok süratli olacak. Bu yılın ikinci yarısında net sonuçları göreceğiz.
“Orman ve sahillere konut yapılmalı!”
Yabancıları ülkemize çekmek için hangi konularda düzenlemeler yapılmalı?
Yabancılar başka ülkede konut ve iş yeri alınca hangi şartlara sahipse biz de sağlamalıyız. Müktesep hak var. Bir ruhsat alıyorsunuz bir şeyler iptal oluyor. Yabancıya bunu anlatmazsınız. Burada satılan taşınmazlarda müktesep hak olmalı. Alacağı mülkün garantisi olmalı. Yani yurtdışında olduğu gibi aracı şirket olmalı. Avrupa’daki sistemde konut alırken firma ile muhatap olmuyorsun, aracı şirketle görüşüyorsun. Dışarıda fuarda proje pazarlamak çok faydalı. Ancak yurt içinde satacağımız ürünleri üretmemiz önemli. Kanun çıkarıyorsunuz, ek kanunlarla da destekliyorsunuz. “Elimizde bu ürünlerden ne kadar var? İnsanlar en arıyor, nereye geliyor?” sorularını düşünmek gerek. Yabancıya satacağımız malı lokasyonu, projesi, donatısı ile iyi tespit etmeliyiz. Zira zamanında yapılan hatalar mevcut. “Türkiye’den yer alınır, güvenilir, tapu sistemi sağlam” denilmeli. Bu konuda maalesef iyi bir mazimiz yok. Bizim ülkemizin doğal güzelliklerimiz var. Konu 2B’ye gelecek. Ormanlık alanlarda, deniz kenarındaki yerde sadece otel, okul hastane değil, konutta yapmak gerek. Böylece hem ormanlar yaşar hem de kuvvetli döviz getirisi olur. Bunun örnekleri Kanada’da ve Amerika’da var. Biz bugüne kadar ormanı yaşatmak için yasak demişiz, insanlarımız da ormanı yok etmiş. Hâlbuki ormanı insanlara teslim etsek gerek.
“KDV düzenlemesinde eksik noktalar var”
Yeni KDV düzenlemesi konut fiyatlarına nasıl yansır?
Bir fiyat oluşurken serbest piyasa ekonomisinde karşılık olur. Bu denge zamanla oluşacak. Geçiş dönemleri her zaman sıkıntılı olur. Fiyatı serbest ekonomi piyasası oluşturacak. KDV’den gelen yük elbette maliyeti bir miktar yansır. Alıcı verdiği paranın karşılığını alıyorsa bundan rahatsız olmaz. Yani KDV ile ilgili gürültü gereksiz. Nihai tüketici satıcı bunu dengeler ve rayına oturur. Şunu da belirtmek gerek ki yeni uygulamada da bazı eksik noktalar yok var. Mesela KDV nihai tüketicinde yok olan vergi. Bu alanda bir miktar KDV’den mahsup yapma şansı insanlara sağlanabilir. Aynı rakamda olan 2 mülkü şirket ve şahıs alınca şirket KDV kullanıyor, şahıs kullanamıyor. Eskiden vergi iadeleri vardı, bunun gibi tüketiciye bir imkân sağlanabilir. İkinci olarak arsa bedelini tahin etmek üzere KDV sınıflandırılıyor. Burada bölge bölge arsa değeri farklı ama bina değeri aynı. Bir kişi tahini Anadolu’ya çıkıyor diğeri büyük bir şehire. Söz gelimi bu iki aile daire alacak. Biri yüzde 1 diğeri yüzde 18 ile alım yapıyor. Oysa bu insanların tercihi değil yaşadığı şehir. Yani arsa ile binanın KDV’sini ayırmak gerek. Ben mesleğe başladığım zaman arsa KDV’si ile bina KDV’si faturaları ayrı kesilirdi. Tekrar bu şekilde bir düzenleme olabilir.