Özellikle depremler sonrasında kentsel yapılaşma ve konut sorunları gündeme gelmekte ve geçmişte hep tartışma platformunda sıkışıp kalan bazı projelerin uygulamaları için gerekli hukuki ve yönetimsel altyapı çalışmaları hızlandırılmaktadır.
Konut edinmede kurumsal finansman sisteminin az gelişmesi; hesapsız, plansız daha da önemlisi doğal afetler karşısında insan sağlığını tehdit eden bir yapılaşmayı adeta teşvik etmiştir. Kendi içinde dar bir çevreye ciddi bir rant yaratan bu sistemin yeniden yapılandırılmasının gerektiği ortadadır. Böyle bir süreç içinde gündemde olan 'gecekondu dönüşüm' projeleri, özellikle bazı büyükşehir belediyeleri ve Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ) 'kira öder' gibi uzun vadede konut sahibi yapma çabaları yararlı ama yeterli olmayan çabalar olarak gözlemlenmektedir.
Kentsel dönüşüm projeleri ve konut alımı finansmanı yurtiçi ve yurtdışı kaynakları harekete geçirebilmek için hukuki ve kurumsal düzenlemelerin tamamlanması gerekmektedir. Bu bağlamda, örneğin ipoteğe dayalı konut finansmanı konusunda Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) gerekli çalışmaları tamamlamaya çalışmaktadır.
SPK'nın Türkiye konut piyasası ile ilgili olarak yaptığı saptamalar çok çarpıcıdır. Türkiye'de konutların yüzde 55'i gecekondudur; kaçak yapılaşmanın da katkısıyla ev sahipliği oranı yüzde 60'lar seviyesindedir; her yıl 300 bin yeni konuta ihtiyaç duyulmaktadır; konut stokunun yüzde 60'ını 20 yaşın üstündeki konutlar oluşturmaktadır; konutların yüzde 40'ının tadilata ihtiyacı bulunmaktadır. Mevcut durumda konut alımlarının finansmanı da ilginç bir dağılım göstermektedir. Konut edinme için gerekli finansmanın yüzde 63'ü miras veya nakit alımı ile gerçekleşmektedir; finans sektörünün payı ise yüzde 3 ile sınırlıdır. 2003 sonu itibarıyla konut kredilerinin toplam tutarı olan 800 trilyon TL, toplam banka kredilerin ancak yüzde 10'una karşılık gelmektedir. Türkiye'de konut kredilerinin gayri safi yurt içi hasılaya oranı sıfıra yakındır; bu oran ABD'de yüzde 53, AB üyesi ülkelerinde ortalama olarak yüzde 39'dur. Sözün özü; mutlaka ve mutlaka konut kredilerini devreye sokmak gerekmektedir.
Yapılan bazı araştırmalarda, konut sektörüne yapılan yatırımın ekonomide yaklaşık 2.5 katına yakın bir üretim artışı sağladığı ve toplam istihdamın yaklaşık yüzde 12-15'inin konut sektörü inşaatından geldiği görülmektedir. Yani konut sektörüne yapılacak yatırım ile hem ekonomi canlanmakta hem de istihdam artışı sağlanmaktadır. Kurumsal bir süreçten geçmiş konut finansman sistemi; nitelikli konut üretimi ve planlı kentleşmeye, toplumun hayat standartlarını yükseltmeye ve sermaye piyasalarının gelişmesine doğrudan katkılarda bulunmaktadır.
Makroekonomide istikrarın sağlanması ve sağlıklı büyüme ortamında düşük ve istikrarlı faiz oranlarının oluşması bu sistemin başarısı için en temel ekonomik koşul olarak gözükmektedir. Kredi açılması, devri, menkul kıymetleştirilmesi (seküritizasyon) ve takibi aşamalarının düzenlenmesi, SPK'nın önerdiği İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşları'nın (İDMKK) kurulması ve vergi teşvikleri için zorunlu mevzuat değişiklikleri yapılması gerekmektedir. Ayrıca, İcra İflas Kanunu, Tapu Sicil Sistemi ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'da sistemi destekleyici nitelikte mevzuat değişikliklerine gereksinim bulunmaktadır.
Konut finansmanını sağlamak için, ya yurtdışından ucuz ve uzun vadeli fon sağlanacak ya da sermaye piyasalarını kullanarak, örneğin ipoteğe dayalı sermaye piyasası araçları ihraç edilecektir. Sistemin sürekli kendi fonunu yaratabilmesi için, etkin çalışan bir menkulleştirme süreci içinde, uzun vadeli kredilere tedavül yeteneği sağlayan likit bir ikincil piyasanın oluşturulması gerekmektedir. Böyle bir sistemin riskleri ve başarı koşullarını, dünya örnekleri ışığında, tartışmaya devam edeceğim.