Emlak uzmanlarına göre alınacak evin fiyatı belirlenirken dikkat edilmesi gereken en önemli kriterler şunlar: Arsa değeri, yapım maliyeti, kiraya verilmesi halindeki getirisi, aynı mevkideki konutların satış fiyatları.
Türkiye'de gayrimenkul değerlemesi üzerine ilk çalışmaları tam 40 yıl önce başlatan, Almanya'da bu alanda lisansüstü eğitim alan Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Fakültesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Bölümü emekli Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ahmet Açlar,taşınmazın fiyatını belirlemek için onlarca yöntem bulunduğuna dikkat çekerek,"Değer saptamak için pek çok yöntem kullanılsa da temelde üç yöntem vardır. Bunlar; karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleridir" dedi.
Emlakın geliri önemli
Değerleme için seçilecek yöntemin, değeri saptanacak taşınmazın konumuna ve emlak piyasasının alışkanlıklarına göre belirlendiğini ifade eden Açlar, ticari taşınmazlarda ve kira getirisi için alınacak konutlarda fiyat belirleme için genellikle gelir yönteminin tercih edilebileceğini söyledi.
Gelir yönteminde bir konutun fiyatının belirlenmesinde ölçünün kiradan gelen net getiri olduğunu kaydeden Ahmet Açlar, "Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve diğer giderlerin çıkarılması ile bulunur. İşletme giderleri, emlak vergisi, sigorta, yönetim, bakım-onarım, danışmanlık, reklam-ilan gibi giderlerden oluşur. Bu giderler çıktıktan sonra kalan gelirin süresine göre taşınmazın fiyatı belirlenir. Fakat bir taşınmazın fiyatının kaç yıllık kira getirisine göre belirleneceğini söylemek zordur. Burada alınacak konutun bulunduğu bölgenin şartlarını belirlemek, dar bölgeye indirerek, belirlenen ortalamaya göre kiranın getirisine bakmak gerekir.
Karşılaştırma yapın
Karşılaştırma yöntemi: Bu yöntemin kullanılabilmesinin ön koşulu emlak için güvenli sürüm değerinin var olması gerekir. Ayrıca değerleri karşılaştırma için seçilen taşınmazların niteliklerinin değeri saptanacak taşınmazla aynı olması zorunlu. Değerleri karşılaştırmak için seçilen taşınmazların değeri saptanan taşınmaza göre farklı nitelikleri varsa, bu farklılıklar parasal olarak fiyata yansıtılmalı.
Maliyet yöntemi: Genellikle otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı veya geniş bahçeli ev gibi üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen yapılı taşınmazların değerlenmesinde kullanılabilir. Bu yöntemde arsa ve üzerindeki yapıların değeri ayrı ayrı hesaplanır. Daha sonra bunlar toplanarak, taşınmazın değeri bulunur.
Kriterler
1- İnşaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur. Bunlar fiyata etki eder..
2- Arsa alanı: Konuta düşen arsa payı önemli. Bu pay arttıkça fiyat da artar.
3- İnşaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir.
4- Toplam kullanım alanı: Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat artar.
5- Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazla değeri artırır.
6- Sosyal tesisler: Spor alanları ve toplantı salonları. Sosyal tesisler konuta değer katar.
7- Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırıyor.
8- Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve ilçe.
9- Deniz manzarası: Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır.
10- Doğa manzarası: Doğa manzarası konutların fiyatını yükseltir.
11- Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler.
12- Spor kompleksi: Spor yapılabilecek kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.
13- Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada müştemilat bölümü değerini artırır.
14- Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir.
15- Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.
16- Açık otopark: Binadaki açık otopark alanı konuta değer katar.
17- Kapalı otopark: Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır.
18- Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerindeki etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.
19- Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.
20- Şömine ve barbekü: Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur.
21- Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler.
22- Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılışlı olması fiyatı artırır.
23- Ulaşım: Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder.
24- Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar.
25- Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur.
26- Zemin durumu: Konutun yapıldığı alanın zeminin sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam konutlar daha pahalı olur.
27- Alışveriş merkezlerine yakınlığı: Konutun alışveriş merkezlerine ve çarşıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını yükseltir.
28- Isınma ve güneş alma durumu: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer , doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar geliyor. Konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür.
29- Katı: Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur.
30- Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır.
31- Aidat: Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır.
32- Malzeme kalitesi: Kapı, pencerede, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir.
33- Yapım yılı: Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. (Türkiye'de 1999'dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur.)
34- Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villa da ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir.
35- Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması.