Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) “Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri 2012” raporunu açıkladı. Konut fiyatlarının 2010’dan bu yana yüzde 27 zamlandığını söyleyen Sektörel Bilgi Üretimi Komitesi Başkanı Dr. Emre Çamlıbel, “ Bu rakamı büyük bir fiyat artışı olarak değerlendirmemek gerek. Konut fiyatları enflasyon oranında zamlandı” dedi. Çamlıbel, en çok talep gören ve en çok zamlanan konut tipinin 2+1 daireler olduğunu ifade etti.
İstanbul’un pazardaki yeri küçülüyor
Çamlıbel, konut piyasalarında İstanbul’un yerinin giderek küçüldüğünü belirterek, Anadolu illerinde pazarın önemli oranda büyüdüğünü ifade etti. Çamlıbel, 2008’de İstanbul gayrimenkul pazarının mevcut pazarın yüzde 24.4’ünü oluştururken bu rakamın 2012’de yüzde 20.3’e gerilediğini söyledi. Çamlıbel, üç büyük ildeki gerilemeye karşın Antalya, Bursa, Kocaeli, Gaziantep, Eskişehir, Konya, Mersin, Tekirdağ, Adana ve Hatay’da konut sektörünün büyümeye devam ettiğini dile getirdi. Çamlıbel 2012'de yüzde 0.6 büyüyen gayrimenkul sektörünün bu yıl yüzde 5 büyümesini beklediklerini belirtti.
GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun, gelişen Anadolu kentlerinin konut pazarındaki konumunun yapı ruhsatı alımı, konut satışları ve konut kredileri kullanımında giderek güçlendiğini belirti ve ekledi: “İstanbul gayrimenkul sektöründe halen Türkiye’nin büyük bölümünü kapsıyor. Ancak son yıllarda Anadolu şehirlerindeki olumlu değişimi de gözden kaçırmamak gerekiyor. 2010 yılında yüzde 75 oranında artış gösteren yapı ruhsatları, 2011 yılında yüzde 39 oranında ciddi bir düşüş gösterdi. 2012 yılında ise yüzde 14’lük artış ile tekrar yükselişe geçen yapı ruhsatı alımı, 741 bin 592 adet olarak gerçekleşti. Yapı ruhsatı alımında, üç büyük şehrimiz İstanbul, Ankara ve İzmir dışındaki illerin payı artarak devam ediyor. 2012’de üç büyük ilimizin yapı ruhsatı bazında aldığı pay yüzde 37 iken, diğer illerin payı yüzde 63’e yükselmiştir.”
Yüzde 1 KDV stokları eritti
Çamlıbel, stok erime hızının 2011’da yüzde 5’ken, 2012’de bu rakamın yüzde 2’lere gerilediğini söyledi. Çamlıbel 2013’ün ilk verilerine göre stok erime hızının tekrar yükselerek 2011’deki seviyelere ulaştığını söyledi. Anadolu Yakası’nın hem fiyat artışında hem de stok erime oranında Avrupa Yakası’nı geride bıraktığını belirten Çamlıbel, “Avrupa Yakası’nda Emlak Konut GYO ile hasılat paylaşımlı projeler yapıldı. Özellikle Maslak, Halkalı, Bahçeşehir bölgeleri ön plana çıktı. Bu nedenle geçici bir süre Avrupa Yakası öne çıktı. Ancak şimdilerde Kartal bölgesinde yapılan projelerle Anadolu Yakası yükselişe geçti” dedi. Çamlıbel, mevcut projelerde KDV oranının yüzde 1 olmasının stok erime hızında önemli bir etken olduğunu ifade etti.
Yabancılar cari açığı kapamaya geliyor
2013 yılına ilişkin görüşlerini dile getiren GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun “Gayrimenkul sektörü 2012 yılında beklentilerimizin altında büyüdü. Ancak 2013 yılındaki öngörümüz; sektörün çeşitlenerek büyümesi ve mütekabiliyet yasası ile birlikte yabancı yatırımcının talebinin artması olacak. Önümüzdeki 10 yıl içerisinde yabancı yatırımların artmasının, Türkiye’nin cari açığının kapanmasında önemli bir etkisi olacak” dedi. Yabancıların gayrimenkulde en çok AVM yatırımlarını tercih ettiğini anlatan Aziz Torun “Yabancı yatırımcılar daha büyük ölçekte ve uluslararası standartlarda olduğu için en çok AVM yatırımına yöneliyor. Ancak gayrimenkul sadece AVM’den ibaret değil. Son dönemde yabancı yatırımcıların AVM’lerin yanı sıra ofis, otel, lojistik ve fuar alanı gibi nitelikli gayrimenkullere olan ilgileri de artıyor. Bu sebeple gayrimenkulü bu alanlarda da çeşitlendirerek büyütmek ve nitelikli gayrimenkuller üretmemiz gerekiyor. Avrupalı yatırımcılar açısından Türkiye ve özellikle İstanbul cazibe merkezi olmaya devam ediyor. Özellikle mütekabiliyet yasası ve oturma izninin 1 yıla çıkarılması ile birlikte konuta olan yabancı yatırımcı talebi de hızla artıyor. Nitekim geçtiğimiz yıl yabancılara 2.64 milyar Dolar’lık gayrimenkul satışı yapıldı” dedi.
Rapordan notlar:
2009-2012 yılları arasında konut sayısı yüzde 14.7, AVM’de kiralanabilir alanlar yüzde 43.6, ofis alanı, yüzde 29.1, Otel yatak sayısı yüzde 12.4, lojistik alanlar yüzde 28.9 oranında arttı.
Mütekabiliyet esasının kaldırılması ve yabancıya 1 yıllık oturum izni verilmesi yabancıların Türkiye’deki mal varlıklarının sayısını etkiledi. 2005 yılında 122.7 milyar dolar yabancı mali varlığı varken bu rakam 2012’de 318.7 milyar dolara yükseldi. Ancak yapılan alımların büyük çoğunluğu maketten olduğu için gerçek rakamların 2014’te görülmesi bekleniyor.
İskan alma oranı artıyor. Bu da kayıt içi inşaat anlamına geliyor. İskan alma oranındaki artışın nedeni 3 yıl önce iskan alımında ödenen miktarda indirime gidilmesi.
Ofis pazarı yüzde 9 büyüdü. 2015 yılına kadar 5 milyon metrekare ofis bekleniyor. Bu da 100 yeni bina anlamına geliyor. Ancak bu büyümenin ihtiyacı karşılamada yetersiz olacağı öngörülüyor. Ofis fiyatlarına bakarsak İstanbul’da merkezi alanlarda metrekare kiralama bedeli 46 Dolar. Bu rakam Londra’da 231, Moskova’da 124, Hong Kong’da 163 Dolar.
AVM’lerde bin kişi başına düşen kiralanabilir alan 2001 yılında 22,6 metrekareyken bu rakam 2012’de 104,8 metrekareye yükseldi. Ancak Avrupa ülkeleri ile kıyasladığımızda bu rakam hala yetersiz. Norveç’te bin kişi başına düşen kiralanabilir alan 695 metrekare, İngiltere’de 260 metrekare.
2012’de kullanılan 193.4 milyar TL ihtiyaç kredisinin 86.04’ünü konut kredisi oluşturdu. Kredi faiz oranlarının düşmesi ile uzun vadeli kredi kullanım oranı da arttı.