Gayrimenkul piyasasında sert rüzgârlar esiyor.
Satacakların da alacakların da akılları karışmış durumda... Ortalık toz-duman...
Okuyucularımız son aylarda “Gayrimenkul alacağız/satacağız, ne yapalım?” diye
sormaya başladı. Kimseye “Ne yapacağını öğretmek haddimiz değil”... Ancak neyin
ne olduğunu anlatmak (açıklamaya çalışmak) vazifemizdir.
Gayrimenkul geniş
bir deyim. İçinde tarım arsası var, konut arsası var. Ticari yapı (mağaza,
işyeri) var, konut (yazlık/kışlık) var. Oturmak için alınan konut var, kira
getirsin diye alınan konut var, yatırım amaçlı alınan konut var. Bunlar farklı
özellikler taşıdığından, her biri için ayrı değerleme yapmak gerekir.
Bu
yazıda sadece ‘konut yatırımları’yla ilgili olarak “neyin ne olduğu” konusunda
bilgi verilmesine çalışacağız.
Manzara iyi değil
2008 yılı ortasında konut piyasasında “manzara-i umumi” özetle
şöyledir.
Konuttaki küresel balondan Türkiye de etkilendi. Balon demek
şişkinlik demek. Talep ve arz şişince, fiyatlar da şişmişti. Balon hava
kaçırmaya başlayınca çok sayıda konut stoğu elde kaldı. Bunların bir bölümü
bitmiş konut. Bir bölümü yarım kalmış konut.
Ellerinde bitmiş ve yarım kalmış
konut kalan yapımcılar, stoğu eritmek için fiyat düşürecekler ama,
düşüremiyorlar. Çünkü daha önce yüksek fiyatla sattıkları konutları alanlar
isyan edecek.
Yapımcılar fiyat düşüremese de, özelde çok yapımcı fiyatı
aşağıya çekme arayışında. Zararına satışı göze alanlar bile var.
Bitmiş
konutla yarım kalmış konutun durum farklıdır. Bitmiş konutu satın alanın,
tapusunu üzerine geçirenin satıcıyla ilişkisi biter. Ama bitmemiş konutta risk
vardır. Bitmemiş konutu alan, içine girene kadar kadar başına ne geleceği
bilemez. Çünkü, inşaat maliyetlerindeki artış ve stok yükü nedeniyle konut
yapımcısının (iyi niyetine rağmen) inşaatı tamamlamayamaması mümkümdür. Hiç
olmaz ise söz verilen tarihte konutun teslimi imkânı bulunmayabilir.
İnşaat maliyetleri artıyor
İnşaat maliyetleri tırmanışa geçti. Demir fiyatı, çimento fiyatı arttı.
Arsalar azaldı. Arsa payının yükü büyüdü. Bu nedenle bir yıl önce 100 olan
maliyet 130-140 oldu.
Daha önce proje üzerinden konut satan, önceki
maliyetlerle (balonlu fiyattan da olsa) bağlatıya giren, ama inşaatlarını henüz
tamamlayamayan inşaat sahipleri bu maliyet artışını karşılamakta zorlanıyor.
(Dikkat buyurunuz. Kamuya iş yapan inşaatçılar havlu attı. Kamudan fiyat farkı
istedi. Parası daha önce alınmış konutları tamamlamakta zorlanan yapımcıların
konut sahiplerinden ek para isteyip inşaatı tamamlamaları çok zor.)
İşte bu
“ahval ve şerait”te, kendi ihtiyacı için (içinde oturmak için) konut satın almak
arayışında olacaklar “bitmiş” konutlardan satın alabilirler. Oturmak için
“bitmiş” konut satın almanın zamanıdır.
Şehir efsanelerine kanmayın
Konut piyasasındaki “istisnai” fırsatlar, saf ve bakir halkımızın iştahını kabartır: Riske girmelerine yol açar. “Ahmet Bey‘in yeni gökdelenden 100’e aldığı dairenin fiyatı şimdi 500 olmuş.” “Fatma Hanım, 100’e aldığı evi, yıllığı 20’den kiralamış. Oh ne âlâ!” şeklindeki şehir efsanelerine kanmayınız, aldanmayınız. Konut fiyatı için “Şu kadar ediyormuş... Veriyorlarmış...” diyenlere sorunuz:
Satılan var mı, kaça satılmış? O tür konutların kaçı o fiyatdan alıcı
bulabilmiş? Konutlarda kiracılar ne ödüyor? İşletme
gideri (faiz değil, sadece işletme gideri) ve vergi çıktıkdan sonra konut
sahibinin eline ne kalıyor? Konutun ve bulunduğu bölgenin özellikleri
nedir? Kaç konut bu kadar kira getiriyor ?
Unutmayınız, Türkiye’de konut
kiralamak zordur. Kiracı çok ödediği, kiralayan az kira aldığı için ağlaşır.
Uyuşmazlık halinde, mahkemeler iki tarafı da üzer.
Kiracı kötü niyetli
yaklaşım ile kirayı artırmaz, ödemez, evi boşaltmaz ise iyi niyetli konut sahibi
çaresiz kalır.
Günümüzdeki konutların bakım ve işletme masrafları büyük yük
haline geldi. Bunlar kiraya eklense kiracı kaldıramaz. Eklenmesi kiranın büyük
bölümünü yutar.
Prestij kuleleri moda oldu
Şimdilerde prestij kuleleri moda oldu. Bunlar, çok katlı lüks konut binaları.
Kapıda 24 saat güvenliği olan, içinde lokantasından berberine, sağlık
tesisinden, spor salonuna kadar her türlü ortak tesis bulunan, istenilen
konutlara kat hizmeti verilen “otel benzeri” binalar.
Bu konutlar “üst gelir
grubu”ndakilerin satın alacağı veya kiralayacağı beklentisiyle inşa
ediliyor.
Metrekare fiyatları 5 bin dolardan başlıyor, 10 bin dolara kadar
gidiyor. Daha önce yapılanlardan daire alanların “memnun” olduğu söylendiğinden,
bunların yenileri yapılıyor. Bu binalar konusunda neyin ne olduğunu veya
olacağını söylemek imkansız. Çünkü bunlar sıra dışı binalar. Bu binayı alacak
kadar imkânı olanların da o ölçüde “akılları vardır”. Başkasının aklına
ihtiyaçları olamaz.
Şehir merkezinden çok uzaklaşmayın
Konut almaya niyetlenince, iyice araştırınız:
(1) Makete ve kâğıt
üzerindeki renkli çizimlere bakarak konut almak risklidir. Makete ve kâğıda
bakarak neyin ne olacağını kestirmek, buna göre para bağlamak dert
getirebilir.
(2) Konut nerede? Ulaşım durumu nedir? İşyerine, okula, çarşıya,
pazara nasıl gidilip gelinecek? “Otomobilim var” diyerek şehirden
uzaklaşmayınız. Tek otomobil yetmez. Otomobilin benzin, mazot parası sizi
yıkabilir. Sabah akşam yollarda bir saat-iki saat harcamayınız
(3) ”Nasıl
olsa fiyatlar artacak, satar para kazanırım” diye konuta yatırım yapmak
risklidir. Her konutun ikinci elinde fiyat artmaz. Her konut satışa
çıkarıldığında kolay kolay satılmaz.
(4) Satın alacağınız konutun çevre
şartlarını (rüzgârını, güneşini, suyunu, yolunu, komşu bölgelerde neler
olduğunu) iyi araştırınız.
(5) Günümüzde yüksek katlı “site ve residans”
modası çıktı. Bu tür konutların işletme masrafı yüksektir. Asansörlere, yüzme
havuzlarına, spor tesislerine, bahçelere, güvenliğe ayda ne kadar para
ödeyeceğinizi sorunuz.
İŞTE SON SÖZ
Konut ihtiyacı bitmez, konut piyasası ölmez!
Türkiye’de nüfus artıyor. Şehirlere hücum devam ediyor. Şehirlerdeki
binaların bir bölümü yaşlı. Bir bölümünün kalitesi düşük. Bu nedenle eski
yerleşim bölgelerindeki konutlar yıkılacak, yerlerine yenileri yapılacak.
Şehirler çevreye doğru yayılacak. Konut talebi devam edecek.
Bu yazıda,
2008’in ortasındaki durum değerlemesi yapılmaktadır. Fakat bu değerleme genel
değerlemedir. Her konutun özelliği başkadır. Her konut yapanın, her konut alanın
durumu başkadır. O nedenle, bu yazıyı okuyunuz. Ama siz gene de aklınız neyi
uygun görüyor ise onu yapınız. Unutmayınız... En doğru kararı insan kendi verir.
Kararın riski de, kazancı da sizin olacak. Başkalarını dinleyiniz, bu yazıyı
okuyunuz. Son kararı siz veriniz.