Talep arzın çok üzerinde olunca yeni merkez arayışları Anadolu yakasında yoğunlaştı. Kavacık dolu, yeni gözde ise Ümraniye. Ancak Büyükdere Caddesi hâlâ rakipsiz.
İstanbul'un merkezi iş akslarında başta A sınıfı olmak üzere ofis binalarında yer bulmak neredeyse imkânsız hale geldi. Şirketlerin ofis için tercih ettikleri Levent, Etiler, Taksim Gayrettepe, Esentepe ve Kavacık'taki merkezi yerlerde doluluk oranı yüzde 97. İstanbul'un bu gerçeği hem kiraların yukarı yönlü hareketinde etkili oluyor hem de şirketleri arayışa yöneltiyor. Öyle ki, A sınıfı ofisler için özellikle Levent ve Etiler'de boş yer oranı yüzde 2'lerde, Esentepe-Levent hattında uzanan Büyükdere Caddesi'nde de yüzde 10'un altında. Hemen hemen bütün bölgelerde A sınıf ofis kiraları metrekaresi 15 dolar düzeyinde. B sınıfı ofis kiraları da metrekaresi 10 dolar civarında.
2007'nin ilk yarısında ofis stokundaki azalma ve kira fiyatlarındaki artış 2007'nin ikinci yarısında da devam ediyor. Gayrimenkul sektöründe konut ve alışveriş merkezlerinde görülen arzın ofis alanında sınırlı kalması, özellikle A sınıfı ofis arzının piyasanın ihtiyacına cevap verememesine de neden oluyor. Çokuluslu şirketlerin Türkiye pazarına girmesi ve yerli şirketlerin de işlerini genişletmeleri, az sayıdaki ofis arzının talebi karşılamaması sonucunu doğuruyor. İstanbul'da halen A sınıfında toplam bir milyon 839 bin metrekare ofis alanı bulunurken, bunların 366 bin metrekaresi havaalanı bölgesinde, 318 bin metrekaresi Maslak, 298 bin metrekaresi Gayrettepe-Esentepe bölgesinde, 223 bin metrekaresi ise Levent'te yer alıyor.
Colliers International: Stok azaldı, kiralar artıyor
Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Colliers International Turkey tarafından hazırlanan Gayrimenkul Raporu'na göre, ofis stokunun daha da azaldığı ve kiralarda gözle görülür bir artış olduğu belirtiliyor. Raporda, şirketlerin büyük çoğunluğunun Avrupa yakasında Büyükdere Caddesi'ndeki ofisleri tercih ettikleri ifade ediliyor.
Özellikle arazi sahipleri ile kiracıların müteahhit firmayla birlikte "ihtiyaca göre inşa" modelini geliştirmelerinin İstanbul'un Asya yakasındaki kira rakamlarının artmasına neden olduğunun vurgulandığı raporda, Kozyatağı, Kavacık, Ümraniye ve Altunizade'de kiraların çarpıcı biçimde artmasının nedenlerinden biri de "ihtiyaca göre inşa modeli" olarak gösteriliyor.
Ofis stokunun çoğunluğunun, Avrupa yakasında bulunduğu hatırlatılan raporda, "MİA'larda uygun boş arazi bulunmadığı için, yeni inşaat yerine B ve C sınıfı binaların restorasyonunun yapıldığı Taksim ve Şişli bölgesindeki ofis stokunun karakteri değişirken, İstanbul'un eski MİA'ları yeni bir inşaat aşamasına girmiştir" deniliyor.
Raporda, "ihtiyaca göre inşa" modeli ve daha düşük maliyetlerin şirketlere yeni fırsatlar sunduğuna işaret edilirken, Asya yakasında yeni MİA'ların gelişmeye başladığı, yeni ofis projelerinin yanı sıra konut, perakendecilik ve otel alanlarında da Ümraniye bölgesinin hızlı bir gelişme kaydettiği belirtiliyor.
Orta vadede, Avrupa yakasında Levent, Maslak, Havalimanı bölgesi ve Asya yakasında Ümraniye ve Kavacık'ta yeni projelerin teslim edilmesi bekleniyor.