Yaşanan küresel krizin de etkisiyle 2009’un ilk altı aylık dönemini durgun geçiren İstanbul ofis piyasasında 2009’un ikinci yarısında ise kriz şokunun atlatıldığı bir dönem yaşandı. Uzun dönemdir yer arayışlarını erteleyen şirketler, piyasa koşullarının yarattığı avantajlı kriz koşullarını değerlendirerek taşınma işlerini tamamlama sürecine girdiler. Piyasanın tekrar dengesini bulmasıyla birlikte 2010 yılında da ofis piyasasındaki hareketliliğin devam edeceği bekleniyor.
Yine 2009’un ilk yarısında neredeyse durma noktasına gelen ofis yatırımlarının da 2010 yılında hareketlilik kazanması öngörülüyor. İstanbul ofis piyasasına katılacak olan yeni ofislerle birlikte rekabetin artacağının da işaretleri görülüyor. Diğer taraftan “Green Bulding” olarak tanımlanan yeşil ve çevreci ofis yapılarının da piyasaya yeni bir dinamik kazandıracağı ifade ediliyor.
Dilek Pekdemir / DTZ Pamir&Soyuer Araştırma Departmanı
Merkez-çevre kira farkı yüzde 20’ye kadar inecek
DTZ Pamir&Soyuer Araştırma Deparmanından Dilek Pekdemir, son bir kaç yıldır merkez bölgelerdeki yüksek kiralar ve arz eksikliği nedeniyle talebin ikincil bölgelere yöneldiğini hatırlattı. Pekdemir, Krizin etkilerinin 2011 yılı ortalarına kadar süreceği varsayımıyla merkezdeki talep düşüşünün yavaşlayacak ve Kavacık -İçerenköy hattına olan talep yükselecek Yüzde 40 seviyelerinde seyreden merkez / ikincil bölgeler kira bedeli farkının kapanarak yüzde 20’lere düşeceğini gösteriyor” dedi.
Ebru Ersöz / Propin Gayrimenkul Yatırım ve Danışmanlık
Levent’te kısıtlı arz ilgiyi artırıyor, Anadolu’nun ilgi merkezi Ümraniye
Levent’in finansın kalbi olma özelliğini koruduğunu ve her zamanki gibi en çok talep gören bölge olduğunu söyleyen ropin Gayrimenkul Yatırım ve Danışmanlık şirketinden Ebru Ersöz, “Ancak bölgede arz çok kısıtlı. Büyük alanlı kullanıcıların ihtiyaçlarına cevap verebilecek alanlar bulmak, neredeyse imkansız. Yeni binalara ilgi oldukça fazla” diyor. Ersöz, Anadolu Yakası’nda da Ümraniye’nin gözde olduğunu ifade ederek, Ümraniye’nin halen kentsel gelişimini sürdürmeye devam ettiğini, arzın genellikle yüksek nitelikli ofis yapıları yönünde olduğunu vurguluyor. Havaalanı Bölgesi olarak tanımlanan Basın Ekspres Yolu aksının geçmişten gelen teknik yetersizlik ve sosyal çevre eksikliğine, sel felaketinin olumsuz etkilerinin eklendiğini ifade eden Ersöz, bu nedenle de bölgeden başka alanlara hareketlilik yaşandığını belirtti. Ersöz, Maslak bölgesinin de artık eski cazibesinin kalmadığını vurgulayarak, “Metroya rağmen bölgenin trafik sorununun çözülememesi, bölgeye talepteki düşüşün en büyük nedeni” diye konuştu.
Aydan Bozkurt / Propin Emlak Yatırım ve Danışmanlık
Şişli-Fulya-Otim Bölgesi’nin yeni ofisleri ortalamayı artırıyor
Propin Gayrimenkul Yatırım ve Danışmanlık’tan Aydan Bozkurt, Maslak’ta talep edilen en yüksek aylık kira bedelinin metrekarede 30 dolar olmakla birlikte 15 dolar civarında kiralanabilir ofis alanlarının da bulunduğunu ifade etti. Şişli-Fulya-Otim bölgesinde yeni pazara çıkan ofis alanlarının hem boşluk oranını, hem de bölgedeki kira ortalamasını artırdığına değinen Bozkurt, bu bölgedeki kira rakamlarının ortalama 20.8 dolar /m2 / ay olduğu bilgisini verdi. Bozkurt, Levent’te boşluk oranının yüzde 4.2 olarak hesaplandığını söyledi. Bozkurt, 2009 yılının Ümraniye’nin yıldızının parladığı ve hareketli bir yıl olduğuna işaret ederek, “Stoka yeni binalar girdi. Büyük alanlı kiralamalar piyasaya çıkan stokun hızla erimesini sağladı. Bölgede son hesaplamalarımıza göre Ümraniye de yüzde 16.5 oranında boşluk var. Ancak bölgeye olan yoğun talebin bu stoğu eritmesi çok uzun sürmez” diye konuştu.
İstanbul ofis merkezleri boşluk oranları (%)
Levent
A Sınıfı: 34.6
B Sınıfı: 18.3
Etiler
A Sınıfı: 31.2
B Sınıfı: 22.3
Maslak
A Sınıfı: 18.5
B Sınıfı: 12.9
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe
A Sınıfı: 24.4
B Sınıfı: 16.0
Beşiktaş-Balmumcu
A Sınıfı: 34.3
B Sınıfı: 16.1
Taksim-Nişantaşı
A Sınıfı: 29.5
B Sınıfı: 21.8
Şişli-Fulya-Otim
A Sınıfı: 20.8
B Sınıfı: 13.9
Havaalanı
A Sınıfı: 13.3
B Sınıfı: 7.0
Kozyatağı
A Sınıfı: 18.8
B Sınıfı: 13.9
Altunizade
A Sınıfı: 18.0
B Sınıfı: 10.7
Kavacık
A Sınıfı: 17.4
B Sınıfı: 11.0
Ümraniye
A Sınıfı: 20.2
B Sınıfı: 10.4