Döviz kurlarının TL karşısında yılbaşından bu yana yüzde 100'ün üzerinde değer kazanması, dolarla yapılan kiralamaları durdurdu. Plazalardaki doluluk oranı yüzde 65'ten yüzde 50'ye düştü. Kriz öncesinde dolar bazında metrekaresi 24 dolara kiralanan kulelerdeki fiyatlar şu anda 8 dolara kadar gerilemiş durumda. Plaza sahipleri bazen üç ayı bulan dekorasyon döneminden kira almamaya başladı. Buna karşın birçok şirket kiralamaya yanaşmıyor. Plazaları boşaltan şirket sayısı da artıyor.
Türkiye, çok katlı plazalarla tanışalı henüz çok olmadı. Son 10 yılda özellikle İstanbul'da sayıları hızla artan çok katlı, modern çalışma ortamı sunan plazalar da yaşanan krizden payını aldı.
Kriz öncesinde metrekare bazında en düşük kiranın 11 dolar olduğu, yer yer bu rakamın 24 dolara kadar çıktığı plazalarda kiralar 10 doların altına düştü. Daha bir yıl öncesine kadar metrekaresi 24 dolara kiralanan plazalarda kiralar 8 dolara kadar geriledi. Plaza parkı büyüyor
Plaza kiralarının düşmesi, daha iyi bir ofiste hizmet vermek isteyen şirketlerin işine yaradı. Genellikle yabancı şirketler, son dönemde kiraları düşen plazalara taşınmaya başladı. Bunun en son örneğini Mobil ve BP gibi iki büyük petrol şirketi verdi. İki şirket, yıllardır birlikte kullandıkları Altunizade'deki küçük binadan çıktılar. Kozyatağı'ndaki iki ayrı modern plazada ve daha geniş mekanlarda sürdürecekler.
Yabancı firmalar, Türk ekonomisinde yaşanan kriz ortamını bir fırsat olarak böyle değerlendiriyor. Çalışma koşullarını iyileştiriyor. Bunun yanında daha önce plazalarda faaliyet yürüten birçok Türk şirketinin de ağırlaşan koşullar nedeniyle plazaları terkettiği görülüyor. Son altı ay içinde Gayrettepe'den Maslak hattına uzanan birçok plaza ile Anadolu yakasında özellikle Kozyatağı'nda odaklaşan plazalardaki çok sayıda firmanın daha mütevazi işyerlerine taşındığı dikkat çekiyor.
DTZ Pamir & Soyuer International Property Advisers şirketinin yaptığı araştırma, bu yılın ilk yarısında 'A sınıfı ofis' arzının Avrupa yakasında 1 milyon metrekareye, Asya yakasında ise 210 bin metrekareye çok yaklaştığını gösteriyor.
Toplama Güneşli, Merter ve Havaalanı bölgeleri de katıldığında rakam 1 milyon 400 bin metrekareye ulaşıyor. Bu rakam 1993 yılında sadece 170 bin metrekareydi. İstanbul'da plaza tarzı modern iş merkezleri sekiz yılda neredeyse 10 kat artmış durumda. Talep düştü
Türkiye'nin yaşadığı ekonomik kriz, plazalara yönelik yeni talebi de etkiledi. DTZ verilerine göre İstanbul'un tamamında bu yıl kiralanan ofis alanı büyüklüğü 20 bin metrekareye bile ulaşmadı. Zayıf talebin etkisi en çok Asya yakasındaki plazalarda gözlendi.
Talebin keskin bir düşüş yaşaması, kira fiyatlarını da (dolar bazında) bazı bölgelerde yüzde 35'lere varan oranlarda düşürdü. Plazalara olan yeni talep düşerken, mevcut kullanıcıların da hızlı bir şekilde buraları boşaltma eğiliminde oldukları dikkat çekiyor. Plazalardaki boşluk oranının yılbaşından bu yana artmasının en büyük nedeni bu. İstanbul'daki plazaların yılbaşındaki doluluk oranı yüzde 65 iken, bugün bu oranın yüzde 50'lere kadar gerilediği bildiriliyor.
Bu rakam her bölge için geçerli değil. Örneğin Avrupa yakasının özellikle Şişli, Levent ve Zincirlikuyu bölgelerinde doluluk oranı daha yüksek. Bu bölgelerde yüzde 13.5 civarında olan boşluk oranı kiraların da çok fazla düşmesini engelliyor. Bu hattaki dolar bazında metrekare fiyatlarındaki gerileme, 20-25 dolarlardan 16 dolara kadar oldu. Talep yabancılardan
2001 yılının ilk yarısında gerçekleşen talep, sadece çokuluslu şirketlerden geldi. Bu dönemde yeni yabancı yatırımcının uğramadığı İstanbul'da daha önceden faaliyet gösteren yabancı şirketler, düşen kira fiyatları fırsatını iyi değerlendirdiler.
Yerli şirketlerin yeni ofis kiralama veya satınalma yönünde attıkları adımlar çok zayıf. Plaza talebinin düşmesinde ve boşluk oranının artmasındaki diğer bir etken de özellikle plazaları tercih eden finans sektörünün içine düştüğü durum.
Şirket evlilikleri ve banka birleşmeleri gibi gelişmelerin gündeme gelmesi plazalarda boşluğun daha da artacağı izlenimi veriyor. Bu konuda en büyük eğilimi Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu (TMSF) tarafından el konulan bankaların merkez binaları ile büyük şubeleri oluşturuyor. Bu gelişmelerin kira fiyatlarını daha da aşağıya çekeceği tahmin ediliyor.
Doların dayanılmaz yükselişi
Kuzeybatı Worldwide Genel Müdürü Murat Ergin, 2000 yılı Kasım ayında başlayan son ekonomik krizin, özellikle TL bazlı gelir elde eden şirketler için kiraları dayanılmaz kıldığının altını çiziyor ve şunları söylüyor:
"Dolardaki aşırı değerlenme nedeniyle TL bazlı gelir elde eden şirketler daha düşük kiralı veya TL bazında kiralanan ofislere kaçmaya başladı. Bu arada dayanma gücü düşük olan mal sahipleri de panikleyerek, kiralarını düşürdü. Ekonominin içinde bulunduğu durum gereği yeni şirket kurmalar azaldı ve yeni ofis talebi ortadan kalktı."
Ergin, kiracılar ile ev sahipleri arasında bu dönemde yaşanan fikir ayrılığına da dikkat çekiyor. Krizden sonra kiracılar dolar kurunu belli bir rakamda sabitlemeye çalışırken, mal sahipleri dolar bazında kirayı düşürmeyi ama dolar kurunu sabitlememeyi tercih ediyor. Maslak ve Kozyatağı
İstanbul'un plaza merkezi haline gelmiş olan Maslak ve Kozyatağı, krizin etkilerinin en belirgin yaşandığı yer. Maslak ve Kozyatağı gibi belirli merkezlerde yaşanan sorun, Şişli, Zincirlikuyu, Beşiktaş ve Etiler-Levent bölgelerinde fazla yaşanmıyor. Bunun en önemli nedenlerinden biri İstanbul metrosunun çalışmaya başlamış olması.
Zincirlikuyu merkezinde yükselen Tat Kuleleri ile bu dengenin değişebileceği tahmin ediliyor. Eğer bu kuleler otel zincirlerinden biri haline gelirse mesele olmayacak, ama kat halinde satışa çıkması bu bölgeyi de boşluk oranı yüksek merkezler arasına katacak. Plaza sahipleri koşullarını yumuşatıyor
Firuz Soyuer (DTZ International ve Gayrimenkul Kalite Platformu Başkanı): Önümüzdeki altı ay içinde yüksek boşluk oranlarına sahip bölgelerde kiraların düşme trendi sürecek. Bundan sonra bina sahipleri "dekorasyon dönemi'nden kira almayacak. Bunun yanında düşük kurdan hesaplanmış kira fiyatları gibi özendirici öğeler sunacaklarını tahmin ediyoruz."
Murat Ergin (Kuzeybatı Worldwide Genel Müdürü): "Kasım 2000 ile Eylül 2001 arasında dolar bazında plaza kiralarında yaklaşık yüzde 35'e varan düşüşler yaşandı. Gerileme özellikle yeni binaların da sürekli eklenmesiyle arzın giderek arttığı Kozyatağı ve Maslak bölgelerinde yoğunlaşıyor. Bu bölgelerde profesyonel mal sahiplerinin daha az olduğu da bir gerçek. Yeni yılda kiralarda tedrici olarak yükselme beklenirken, normal koşullar altında kira değerlerinin ancak üç-dört senelik bir periyodda 2000 değerlerine geri dönmesini bekliyoruz."