Seçim sonuçlarına para piyasalarından gelen olumlu reaksiyonlar kimi uzmanların gözlerini konut sektörüne çevirmesine sebep oldu. Zira seçim sonrası olumlu havanın piyasalara hâkim olması kısa sürmeyecek duraklama devrini yaşamasından korkulan konut sektörü için satışları hizlandıracak bir trendin yakalanması anlamına gelebilir.
Nufusunun yüzde 85'inin 1. ve 3. dereceden deprem kuşağında yaşadığı ülkemizde inşaat sektörünün büyümemesi kaçınılmaz gibi gözükmektedir. Son 100 yılda 195 hasarlı deprem yaşayan halkımız çağdaş ve depreme dayanıklı konutların eski ve dayanıksız konutların yerini alması gerektiğinin bilincinde. Ne varki konut satışları bu gerçeğe rağmen ekonominin koşullarıyla orantılı hareket ediyor.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre konut satışlarındaki artış 2006'da şaşırtıcı bir şekilde yüzde 1'de kalmıştır. Yurt genelindeki emlak satışları, 2006 yılında hız kesmiş olsada toplam satış değerinde yüzde 15 civarında artış gerçekleşmiştir. Geçen yıl yurt genelinde toplam satış değeri 38 milyar YTL olan 1 milyon 377 bin 533 gayrimenkul satıldı. Yine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre, emlak satışları 2003'te bir önceki yıla göre yüzde 10.16 , 2004'te yüzde 19.5 , 2005'te yüzde 12 artış göstermişti. 2006 yılında ise artış beklentilerin çok altında gerçekleşmiştir.
En değerli İstanbul
Türkiye geneline bakıldığında emlakın en değerli olduğu ilimiz İstanbul. İstanbul'da geçen sene 190 bine yakın gayrimenkul satıldı. Ödenen toplam tutar da 12.4 milyar YTL oldu. İlginçtir ki bir önceki yıla oranla satışlar yüzde 8.7 geriledi ancak toplam satış değeri yüzde 30 artış gösterdi. Başkent'teki satışlar önceki yıla oranla % 5,7 azalmıştır. Satışlar 134 bin 735'e gerilemiştir. Ankara'da toplam satış değerindeki düşüş, % 32'yi bulmuştur. Satışlar 4 milyar YTL civarında gerçekleşmiştir.
İzmirdeki satış figürlerinde rahatsızlık yaratacak derecede önemli bir değişiklikten bahsetmek pek mümkün olmamıştır. Satılan emlak sayısı 82 bin 494'ten 78 bin 28'e düşmüştür. Toplam satış tutarı küçük bir artışla 2,4 milyar YTL olmuştur. Özellikle Rus ve Almanların tercih ettiği Antalya'da da satış rakamı pek değişmemiştir ancak toplam değer düşmüştür. Bu ilimizde 2006 satış rakamı 50 bin 707 olarak gerçekleştir. Toplam satış değerinin 2 milyar YTL'den 1.7 milyar YTL'ye gerilediğini görüyoruz.
İstanbul şüphesiz konut inşaatlarının en yoğun olduğu ilimizdir. Oran olarak bakıldığında toplam talebin yüzde 20'si İstanbul'a ait. Ağırlıklı olarak Marmara denizi kıyılarının yakınında doğu ve batı aksında gelişmeye her geçen gün hızla devam diyor. 2000 yılı verilerine göre kilometrekare başına 1928 kişi düşen İstanbul'un nufusunun 2030 yılında 15,8 , 2050 yılında 17,8 milyona ulaşabileceği düşünülmektedir.
Avrupa ve Anadolu
Bilindiği gibi plansız gelişmeler Anadolu yakasını konut yakası haline getirmiştir. Bunun başlıca sebebi konut fiyatlarının bu yakada Avrupa yakasına oranla daha düşük olması. Bu durum Avrupa yakasının da işyeri yakası olmasını beraberinde getirse de son yıllarda Anadolu yakasına yapılan büyük sanayi yatırımları özellikle Kartal, Pendik ve çevresini yeni konut projeleri için cazip hale getirmiştir. Bir başka trend de şehir merkezine uzak yüksek kalitede yaşam imkânları sunan uydu yerleşimlerin çıkışıyla dikkat çekmektedir. Bu noktada Kemerburgaz ve Göktürk bölgelerinin gelişimi incelemeye değer bulunmaktadır.
Konut projelerinde bugüne kadar en ciddi ilgiyi Büyükçekmece, Bakırköy ve Küçükçekmece görürken bu ilginin İkitelli ve Kâğıthane bölgelerine kayacağını düşündüren gelişmeler olmaktadır. Ayrıca Formula 1 ile hareketlenen Kurtköy ve çevresi hareketlenme potansiyelini muhafaza etmektedir. Bu bölgeyle yabancıların ilgilendiği ve yakın gelecekte önemli bir değerlenme yaşanabileceği gerek bölgede proje geliştiren yerli firmalar gerekse emlakçılarca dile getirilmektedir.
Şehrin merkezine dönüş
Tüm dünyada 'back to downtown' modası yani şehir merkezine dönüş modası yaşanıyor. Yani şehir merkezinden yeşillik ve doğa özlemi uğruna kaçan kitlenin bir kısmı, ulaşım zorluğu veya şehrin sunduğu kültürel faaliyet ve eğlence imkânlarından yoksunluk hissettiklerinden şehre geri dönüyor. İşte bu modanın etkisinin yansımasıyla özellikle Beyoğlu'na bir akım var. Bu bölgedeki eski binaların restorasyon çalışmalarında hızlanma gürülmektedir. Tarih, konfor ve şehir merkezine yakınlık önemli büyüklükte genç ve çalışan kitleye cazip gelmektedir.
Başkente bakıldığında İstanbul'da sık sık görmeye alıştığımız residence tarzı yapılaşmanın Ankara'da da öne çıktığını görüyoruz. Emlak yatırımcıları için yine aynı İstanbul'da olduğu gibi şehir dışına doğru country tarzı projelerin önümüzdeki yıllarda popüler olacağı bazı uzmanlarca öngörülmektedir.
İzmir'de arsa fiyatlarının oldukça yüksek noktalara gelmesine rağmen çıkışın sürdüğünü görmekteyiz. Her ne kadar son bir yıl içinde ciddi bir duraklama hissedilmiş olsa da sahil arazilerinin coğrafi şartlardan dolayı sınırlı oluşu Konak, Karşıyaka ve Bornova gibi bölgelerde satışların devamlılığını beraberinde getiriyor. Metro çalışmaları yakından izlenen İzmir'de, metronun ulaşacağı bölgelerin potansiyelinin yakın gelecekte artacağını şimdiden söylemek mümkün.
Kocaeli hız kesmiyor
Kocaeli Türkiye ekonomisine yaptığı dev katkıyla yakından takip edilmesi gereken bir ilimiz. Nüfus büyüklüğü açısından ülkemizin önemli illerindendir. 2000 Yılı Nüfus Sayımı sonuçlarına göre ilin nüfusu 1 milyon 206 bin 85' dir. Kocaeli, Türk imalat sanayi üretimine yapmış olduğu yaklaşık yüzde 13' lük üretim katkısı ile İstanbul' dan sonra gelen ikinci büyük sanayi metropolü olup, bu özelliğini son 20 yıldır korumaktadır. Türkiye'de tüketilen elektriğin yaklaşık yüzde 10'u Kocaeli sanayiince tüketilmektedir. İl vergi gelir sıralamasında da İstanbul'dan sonra ikinci sıraya oturmaktadır. Büyük Körfez depremi sonrası yaralarını hızla saran il, süratle modern bir dünya kenti olma yolunda ilerlemektedir. İzmit, Körfez ve Derince bölgelerindeki yükselen emlak fiyatları dikkat çekicidir.
İstanbul'a yakın olmasından kaynaklanan avantajların yanında İstanbul'a oranla daha cazip konut fiyatları sunabilmesi, ilde faaliyet gösteren kuruluşlarda çalışan birçok kalifiye işçi ve profesyonellerin yüksek standartta konut taleplerinin yarattığı potansiyelin yeni yeni fark edilmesiyle konut sektörünün başlıca büyük oyuncularınca önemle üzerinde durulması gereken bir ilimiz olduğunun altını çizmektedir. Büyükşehir Belediye hizmetlerindeki kalitenin yükselmesiyle il bir cazibe merkezi olma yolunda önemli yol almıştır. Demografisi ve ekonomik büyüklüğüyle konut sektöründeki yerli ve yabancı yatırımcıların İstanbul'dan sonra en büyük ilgiyi Kocaeli'ne göstereceği çeşitli uzmanlarca dile getirilmektedir.
Arz, talep ve faiz
Emlak fiyatlarındaki duraklama ve yer yer gerileme taleple orantısız arz, yüksek faiz ve seçim sürecindeki belirsizliklerle izah edilmeye çalışıldı. Mortgage'ın orta gelir grubunun beklentilerini karşılayamadığının altı çizildi. Kimi uzmanlarca satışta olan konutların alım gücüne oranla çok lüks konseptlerde geliştirildiği vurgulandı. Konut talebinde bir patlama olması uzun yıllar uykuya yatmış bir sektör için gayet doğal bir neticeydi. Buna bağlı olarak fiyatlarda da ciddi yükselişler gözlendi.
Bugün gelinen noktada fiyatların gerilediği noktadan tekrar yükselişe geçmesi beklenmektedir. Zira seçim stresinin atılmasının beklenen faiz indirimiyle mortgage kartını güçlendirmesi beklenmektedir. Kredi faizlerinin düşmesiyle talebin artması ve fiyatların bir miktar yükselmesini bekleyebileceğimizi söylemek falcılık yapmak anlamına gelmez.
Dünyada büyük bir kriz olmadığı takdirde konut sektörünün iyi yıllar yaşayacağı söylenebilir. Yüzlerce sektörün gelişmesine katkıda bulunan, istihdamın belkemiği konut sektörünün ekonomideki lokomotif rolüyle ülke geleceği için en önem taşıyan sektörlerden biri olduğu unutulmamalı ve sektörel gelişmeler yakından takip edilmelidir.
Ali Serim / Yatırım ve iş geliştirme danışmanı