'Dünyada mekan ahirette iman' deyişine inanan vatandaşlarımızı, son aylarda bir konut sevdası sardı. Elbette konut sahibi olmak her insanın doğal bir özlemi ve hakkı. Özellikle dar gelirli kesimin başını sokacak bir ev almak için neler çektiğini bilen bilir. Dünyada pek az örneği bulunan yapı kooperatifi gibi bir örgütlenme de, kaderleri ortak aynı amaca yönelen insanların dayanışmasının ürünü değil mi?
Ancak bir yıl öncesine göre kıyasladığımızda, toplumda altına hücum eder gibi konuta hücum yaşanıyor. Düne kadar kimsenin yüzüne bakmadığı kelepir evlerin fiyatı ikiye, üçe katlandı. Bunun en önemli sebebinin bankaların düşük faizin körüklediği düşük maliyetle topladıkları fonları konut özlemiyle yanıp tutuşan insanlara 10-15 yıl vadeli kredi olarak vermelerinden kaynaklandığı anlaşılır bir husus. Ancak komşusunun yaptığını taklit etmeyi seven halkımızın “acaba ben geç mi kalıyorum, tren kaçıyor mu?" duygusu ile hareket ettiği de ayrı bir gerçek.
2. konuta destek doğru değil
Başta ABD olmak üzere gelişmiş batı ülkelerinde düşükde olsa istikrarlı bir gelire sahip aileler kira öder gibi çok uzun vadeli kredilerle konut sahibi olabiliyorlar. Bizdeki ev sahibi kiracı çekişmesi; Almanya’dan oğlum gelecek, çık!, bir yıllık peşin isterim, çocukluya, öğrenciye ev vermem kavramları pek gelişmedi. Bu nedenle çocuğunun geleceğini garanti altına almak için 2. bir ev almak yerine kış ve yaz tatillerini planlıyor, yaşlılığını düşünerek hayat sigortalarının primini ödüyorlar. Dünyanın hiçbir ülkesinde, bizdeki kadar atıl duran ve tasarruf aracı olarak alınmış 2. ve 3. konutlar bulamazsınız. Gelmiş geçmiş tüm iktidarların inşaat sektörünü özellikle de konut yapımını piyasaları canlandırmanın bir aracı olarak kullanması, insanımızı ihtiyacı olmayan böyle bir yola teşvik ediyor. Batı ülkelerinde ise insanların tasarrufları daha çok uzun vadeli yatırım ve hayat sigorta fonları ile menkul kıymet borsaları gibi ülkede sanayileşmeyi ve sermaye piyasasının derinlik kazanmasını dolayısıyla kalkınmayı sürekli kılacak mekanizmalara kayıyor.
Faizlerde dalgalanmaya dikkat
Önümüzdekİ günlerde, mortgage olarak bizde de yerleşen uzun vadeli konut kredilendirme sistemine yönelik yasa tasarısı meclisin öncelikli gündemi olacak. Öncelikle bu tasarının şu veya bu şekilde yasalaşmasını piyasadaki mevzuat boşluğunu gidereceğinden faydalı buluyoruz. Zaten özel bir yasal düzenleme olmamasına rağmen bankaların çoğu kendi şartlarına göre kendi mortgagelarını uygulamaya koydular. Burada iki tehlike görüyoruz. Birincisi; bugün ödediği kiranın iki mislini ödemeye razı olup yıllık % 16-17 civarında faizle konut alan aileler aslında 10-15 yıllığına harcama kapasitelerine ipotek koyuyorlar. Eğitim, sağlık, gıda ve giyim gibi en temel ihtiyaçlarından bile vazgeçiyorlar.Üstelik yapılan hesaplamaya göre aldıkları konuta karşılık 4 konut bedelini geri ödeyecekler. Eskisi gibi enflasyon nedeniyle önemli bir artış beklenmeyen sabit gelirleriyle, bu ihtiyaçlarını ne kadar erteleyebilirler. Bir süre sonra dayanamayıp konutları elden çıkarmaya başlarlar ve bu refleksi çoğunluk gösterirse fiyatlar tepetaklak geri gidebilir, bankalar da istemeden binlerce konut sahibi olabilirler.
İkinci tehlike ise; krediyle ev alan insanların sabırlarının galip gelip konutları ellerinde tutmaları, ancak şu veya bu sebeple piyasa faiz hadlerinin tekrar yükselmesi. Örneğin % 30'lara çıktığını düşünün; bir banka %'16 larla kaynaklarını 20 yıllığına bağlamışken piyasadan mevduatları iki misli bir faizle toplamaya başlarsa o zaman bu banka dayanabilir mi? Allah korusun birkaç yıl önce yaşanan Demirbank’ın çöküşünün sebepleriyle benzerlik olmaz mı? Faizlerin % 5-6 lara düşmesi halinde ise bu sefer krediyle konut alanlar mağdur olacak. Her iki halde de yani faiz oranlarında yukarı yada aşağı yönde bir hareketle yeni bir konutzede kesimi yada kısmi bir bankacılık kriziyle karşılaşabiliriz.
Vergi de esnek olabilir
İşte bu nedenle yasal düzenleme biran evvel yapılmalı ve dikkati çektiğimiz muhtemel riskleri önleyecek mekanizmaların vergi boyutu dahil sisteme monte edilmesi sağlanmalı. Özellikle de kredi faizlerinin gider yazılabilmesi, BSMV’den muaf tutulması, % 3’lük alım, satım tapu harçlarından hiç olmazsa ilk konutunu alan dar gelirlilere muafiyet getirilmesi sanırım vergi gelirlerini azaltmayacak. Aksine konutlar artık gerçek alım satım bedeliyle işlem göreceğinden satıcının gelir veya kurumlar vergisini arttıracağından devletin toplam vergisinde önemli bir artış yaşanacak. Bir yandan da "mortgage gelecek dertler bitecek" diye bekleyen vatandaşa sağlıklı bilgilendirme yapılmalı. Kamuoyu beklentisi ne kadar abartılırsa, karşılanması da o kadar güç olur. Bizden hatırlatması.