1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda inceleme konusu alanın da içinde bulunduğu yakın çevre “meskun alan”da kalmaktadır. Ayrıca bu bölge için çevre düzeni planında “M1” – Birinci Derece Merkez tanımlaması yapılmaktadır.
1980 sonrasında, İstanbul metropoliten alanının kentsel gelişme dinamiklerine bağlı olarak; merkezi iş alanı, Taksim, Mecidiyeköy, Zincirlikuyu, Levent ve Maslak istikametinde devam eden aks üzerinde yer seçmiştir. Bölgenin, daha önce büyük yüzölçümlü arazi kullanımı talep eden sanayi ile gelişmiş olması, daha sonra bu sanayi tesislerinin üst düzey hizmet alanlarına dönüşmesi, yapılan I. ve II. Boğaz Köprü ve bağlantı yollarının buradan geçmesi ve metro, metrobüs gibi yüksek taşıma kapasiteli toplu taşıma araçlarının bölgedeki varlığı, aksın varlığını daha güçlendirmektedir.
Bununla birlikte, daralan gelişme alanları neticesinde yapılan son İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda Okmeydanı, Dolapdere, Piyalepaşa MİA alanı, yakın çevredeki büyük bir alan da MİA etkilenme ve bütünleşme bölgesi olarak işaretlenmiştir. Dava konusu taşınmazlar ve yakın çevresi bölgenin özelliğine göre M1 – Birinci Derece Merkez alanı olarak işaretlenen alan içinde kalmaktadır.
İstanbul Çevre Düzeni Planı raporunda M1 – Birinci Derece Merkez için,
7.3.4. Birinci derece merkezler
İstanbul’da son dönemde hâkim konumu daha da artmış olan MİA’nın; orman alanları, diğer merkezi bölgeler ve kıyı yerleşmeleri üzerindeki baskısını azaltmak amacıyla Plan’da alt kademe merkezler tanımlanmıştır. Söz konusu merkezlerin dinamik, çekici ve yarışabilir olması, farklılıklarını koruması ve bu farklılıkların tamamlayıcılık ilkesi içinde bütünleştirilmesi ve zenginleştirilmesi sağlanacaktır.
Avrupa Yakası’nda mevcutta ticaret hizmet kullanımlarının yoğunlaştığı Bakırköy’ün yanı sıra, Yenibosna Basın Aksı ve Silivri Birinci Derece Merkez olarak belirlenmiştir.
Etki alanı Avrupa Yakası’nın büyük bölümüne ulaşan Bakırköy merkezinin bu potansiyelini gelecekte de devam ettirmesi; Silivri merkezinin ise kentin batı bölgesine hizmet edecek yeni bir merkez olarak geliştirilmesi planlanmıştır.
Mevcutta üretim ve depolama fonksiyonlarını kısmen devam ettiren Yenibosna Basın Aksı, medya kuruluşlarının burada yerleşmesi ile belli bir gelişim ivmesi kazanmıştır. Bu gelişimin yönlendirilmesi ile üst düzey hizmet odaklı bir merkez oluşturulacaktır. Atatürk Havaalanı’na yakınlık avantajı üst düzey hizmet merkezi nitelikli gelişimi destekleyecektir.
Anadolu Yakası’nda, MİA’nın yükünü azaltan, iki yaka arasındaki gerek işgücü gerekse ulaşım dengesini sağlayan, ticaret, turizm, konut, kültür, yönetim ve rekreasyon alan ve kullanımlarının yer alacağı güçlü bir merkeze ihtiyaç duyulmaktadır. Bu bağlamda Kartal ile Kozyatağı-Ataşehir birinci derece merkezler olarak tanımlanmıştır.
Kartal İlçesi, Sabiha Gökçen Havaalanı’na yakınlığı, dönüşüm sürecindeki sanayi alanları, bu bölgeyi destekleyen ulaşım projelerinin varlığı, Avrupa Yakası ile denizyoluyla bağlantı kurma olanağı, Gebze Sanayi Bölgesi’ne yakınlığı nedeniyle iş merkezlerinin yerleşimi için avantajlı konuma sahiptir. Bu potansiyelleri ile Kartal merkezinin üst düzey hizmet odaklı bir merkez olarak gelişmesi öngörülmektedir.
Kozyatağı-Ataşehir, bölgenin sahip olduğu potansiyel ve mevcut eğilimler doğrultusunda, uluslararası finans merkezi niteliğinde üst düzey hizmet odaklı bir merkez olarak tanımlanmıştır.
İstanbul Çevre Düzeni Planı merkezi iş alanı stratejilerinden birisinin; “MİA üzerindeki baskıyı azaltacak, ihtisaslaşmış, üst düzey hizmet-ticaret birimlerinin yer alabileceği birinci derece merkezler ile hinterlandındaki yerleşmelerin ticaret-hizmet ihtiyaçlarını karşılayacak nitelikte ikinci derece ve alt merkezlerin belirlenmesi” olduğu, bu kapsamda da Basın Ekspres Yolu bölgesinin uzmanlaşmış bir merkez olmasının öngörüldüğü Atatürk Havalimanı’na yakın bölgelerde, “üst düzey hizmet merkezi nitelikli” gelişmelerin hedeflendiği anlaşılmaktadır.
Bu çerçevede Birinci derece Merkezlerde yer alabilecek temel işlevlere bakıldığında ise;
8.4.3.4. Birinci Derece Merkezler
MİA’ya baskıyı azaltacak birinci derece merkezlerde; üst düzey hizmet fonksiyonları; merkezi iş alanına göre daha küçük ölçekli firmalar, bürolar, iş hanları, mağazalar, teşhir mekanları vb. ticaret ve hizmet fonksiyonları; sigorta acenteleri ve banka şubeleri vb. finans fonksiyonları ile konaklama tesisleri, eğlence, yeme-içme, sosyal, kültürel, yönetim, eğitim ve sağlık tesisleri ile belediye hizmet alanları gibi teknik ve sosyal altyapı alanları ve kültür endüstrileri yer alabilecektir. Bu merkezlerde, belirtilen fonksiyonlarla birlikte konut kullanımı da yer alabilir. Birinci derece merkez olarak belirlenen Yenibosna Basın Aksı, Kartal ve Kozyatağı merkezleri alt ölçekli planlarda üst düzey hizmet odaklı merkez olarak planlanacaktır.
İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda öngörülen alt bölgeler (ÇDP, Plan Raporu)
İstanbul Metropoliten Planı Raporu’nda nüfus öngörüsü ve sektörel dağılım arasında bir denge oluşturulması hedeflenmektedir. 2023 yılı için İstanbul İli toplam nüfusu; mevcut dinamiklerin ve eğilimlerin devam etmesi durumunda 22-25 milyon olarak hesaplanmıştır. Ancak nüfus – istihdam dengesi ve kentin ekolojik taşıma kapasitesi göz önüne alındığında plan nüfusunın 16 milyon ile sınırlı kalması kararı alınmıştır. Bu kapsamda nüfusun sektörel dağılım öngörülerinin alt ölçekli planları yönlendirebilmesi açısından, İstanbul doğal ve yapay eşikler dikkate alınarak 10 alt bölgeye ayrılmıştır.
Önerilen alt bölgeler içinde nüfus ve istihdam dengesine dikkat çekilmekte, buna göre 7 nolu alt bölge İstanbul’un alt merkezi niteliğine sahip olduğu belirtilmektedir.
İnceleme konusu alanında içinde yer aldığı bu 7 Nolu Alt Bölge; Nüfus ve yapı yoğunluklarının yüksek olduğu Bakırköy, Esenler, Bağcılar, Güngören, Bahçelievler, Başakşehir ve Küçükçekmece İlçelerini kapsamaktadır.
7 nolu alt bölgenin 1/5000 ölçekli Meri Plan nüfusu ile yaklaşık 3,5 milyon nüfusa erişeceği, fakat öneri nüfusun bu alanda yaklaşık olarak 3,3 milyonu geçmemesi gerektiği anlaşılmaktadır. Buna göre alanda 1/5000 ölçekli meri planlar ile öngörülen nüfusun çok az bir miktar arttırılabileceği, neredeyse nüfus artışının dondurulacağı ortaya çıkmaktadır.
Alt bölgelere göre istihdam yapısı ele alındığında, Basın Ekspres Alanı’nın da içinde bulunduğu 7 nolu alt bölgenin yaklaşık olarak 2023 yılında 1,172,500 işgücü oluşturması ve bunun da ağırlıklı olarak hizmet ve sanayi alanlarında olması gerektiği anlaşılmaktadır.
İstanbul’da istihdam kapasitesi açısından 2000 yılında %60 seviyesinde olan ticaret ve hizmetler sektörünün payının 2023 yılında %80 seviyesine çıkarılması, %31 olan sanayi sektörünün payının ise %20’ye indirilmesi hedeflenmektedir. Bu hedefler çerçevesinde sanayiden ticaret ve hizmetler sektörüne bir dönüşüm hedeflenmektedir. Ancak halen aktif olarak faaliyetine devam eden birçok sanayi kuruluşu, ürettiği katma değer ve istihdam olanaklarına bakılmaksızın plan kararları ile işlev değişikliğine ve desantralizasyona zorlanmaktadır. Bu durum yeni ticari alanlar ve iş merkezleri elde etme adına kentte “sanayisizleşme” sürecini doğurmaktadır.
İstanbul’un ekonomik dönüşümünde mekâna ilişkin iki ana yaklaşım bulunmaktadır. Bunlardan birincisi, merkezde sanayi alanlarının boşaltılmasıyla oluşacak alanların bilgi ekonomisi, kültür endüstrileri ve hizmetler sektörüne yönelik kullanılmasıdır. Diğeri ise kentin iki ucunda Silivri ile Tuzla-Kurtköy’de yeni çekim merkezleri ve gelişme alanlarının oluşturulmasıdır. İstanbul için tek-merkezli bir yapıdan söz etmek mümkün değildir. Hizmet faaliyetlerinin yoğunlaşma ve dağılma örüntüleri incelendiğinde, Avrupa ve Anadolu Yakaları için farklı merkezler tanımlanabilir.
Mevcutta Tarihi Yarımada’dan başlamak üzere, Büyükdere aksı boyunca Maslak’a kadar uzanan ve üst düzey hizmetlerin yoğunlaşma eğilimi yüksek tek merkezli çekim noktası olarak gelişen MİA, kentin doğal alanlarını tehdit eden kuzey gelişiminin temelini oluşturduğu gibi, iki yaka arası kentsel trafiğin yoğunluğunu arttırmaktadır. Kuzeye gelişme eğilimini sürdüren MİA aksı, kentin kuzeyinde bulanan orman alanlarını ve İstanbul Boğazı’nı da tehdit etmektedir. MİA’nın Maslak aksından kuzeye doğru ilerlemesi sürdürülebilirlik ilkesi ile ters düşmektedir. Bu çerçevede, MİA’nın rahatlatılması, merkezi kentsel dokulardaki fonksiyonların yer seçim süreçlerinin yeniden tanımlanması ve Boğaz üzerinden köprü geçişlerinin azaltılması politikası benimsenmiş ve Maslak aksında daha fazla gelişmeye izin verilmemesi ve mevcut yüksek yoğunluklu yapısının rehabilite edilmesi kararı alınmıştır. İstanbul Metropolitan Planı Raporu’nda çok merkezli yapının desteklendiği belirtilmektedir. Bu haliyle merkezlerin gruplandırıldığı ve hiyerarşik bir sıradüzen içinde kademelendirildiği görülmektedir.
İstanbul Metropoliten Alanı’nda merkezler kademelenmesine esas olan analizler şu başlıklara göre yapılmıştır;
•Toplam istihdam yoğunluğu (toplam istihdam/nüfus),
•Hizmetler yoğunluğu (hizmet istihdamı/net alan, hizmet istihdamı/nüfus),
•Ortalama hizmet firması büyüklüğü,
•Alandaki imalatın niteliği, türü, firma büyüklüğü, v.b.
•Hizmet istihdamının imalat istihdamına oranı,
•Üretim hizmetlerinin toplam hizmetler içindeki payı,
İstanbul Metropoliten Alanı’nda çok merkezli gelişim öngörüsü (ÇDP, Plan Raporu)
İstanbul’daki merkezler sahip oldukları özelliklere göre üç kademede değerlendirilebilir. Bu kademeler;
1. MİA ve Bütünleşme Bölgesi: İstanbul Avrupa ve Anadolu Yakaları’nda yer alan birinci derecede merkezlerdir.
2. Alt Merkezler: İstanbul Avrupa ve Anadolu Yakaları’nda MİA’dan sonra iş hizmetleri kapsamında ikinci derece potansiyele sahip merkezlerdir.
3. Yerel Merkezler: Çevrelerinde oturan iskân nüfusuna hizmet veren merkezlerdir.
İstanbul Metropoliten Planı’nda merkezi iş alanı ve bütünleşme bölgesi olarak Büyükdere aksı boyunca Maslak’a kadar uzanan mevcut MİA ile MİA’nın batı yönünde, Topkapı-Maltepe-Bayrampaşa’yı kapsayan alana doğru gelişebileceği alanlar ve Altunizade bölgesi MİA ve Bütünleşme Bölgesi olarak tanımlanmıştır. İstanbul Metropoliten Planı Raporu’nda Merkezi iş alanı ve bütünleşme bölgesi ile ilgili kararlar ticaret ve hizmet merkezleri başlığı altında yer almaktadır.
İstanbul İl bütününü kapsayan alan için hazırlanan 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı Plan Raporunun hedef ve stratejileri gözden geçirildiğinde ise,
6.2.4. hedefler ve stratejiler:
Hedef 3. İstanbul’un mekansal gelişimini, çevresel, ekonomik ve toplumsal sürdürülebilirlik doğrultusunda kentsel işlevsel bütünleşmeyi sağlama ‘ ifadeli bir strateji ile karşılaşılmaktadır.
İstanbul’un küresel düzeyde gelişmesini sağlayan bir Hedef 1: ise ana strateji ifadeleri içinde:
“Turizm sektöründe gelişimin sağlanması ve kent ekonomisindeki payının arttırılması için sürdürülebilir turizmin sağlanmasına yönelik plan kararlarının oluşturulması ve bu alanda standart ve kalitenin geliştirilmesi “ (Plan Raporu: sayfa 18) önerilmiştir.
Kentlinin sektörde turizm yatırımı yapma ve kullanma kapasitesinin arttırılması, 24 saat yaşayan kent kimliğinin geliştirilmesi hükümleri de ana strateji kapsamında yer almaktadır. (Plan Raporu: sayfa 19)
Ana Strateji 2’de : Yüksek rekabet gücüne sahip sürdürülebilir ekonomik gücün sağlanması , hükmüne ilaveten; merkezde sanayi alanlarının boşaltılması ile oluşacak alan kapasitesinin bilgi ekonomisi, kültür endüstrileri ve hizmetler sektörüne yönelik kullanılması, (Plan Raporu : sayfa 20)
Hedef 3 olarak belirlenen “İstanbul’un mekânsal gelişimini çevresel ekonomik ve toplumsal sürdürülebilirlik doğrultusunda kentsel işlevsel bütünleşmeyi sağlamayı gerçekleştirecek ana stratejilerden birinin nüfus istihdam dağılımının İstanbul Bütününde ve her iki yakada dengelenebilmesi için yeni odakların belirlenmesi’ şeklinde ifade edilmektedir. Merkez alanlarında gece gündüz nüfus dengesinin sağlanması için gerekli düzenlemenin yapılması (Plan Raporu Sayfa:23)
Hedef 5 te sosyal sermayeyi güçlendirme hükmünü gerçekleştirmek üzere belirlenen stratejilerde: Genel istihdam oranının arttırılması ve işgücü piyasasının işleyişindeki eşitsizliklerin azaltılması önerilmektedir.(Plan Raporu: sayfa 32)
15.06.2009 tt.li İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda İstanbul Metropoliten Alanı projeksiyon nüfusunun hesaplanması sonucu belirlenen nüfus; İstanbul’da yeterli seviyelerde ve nitelikte donatı alanlarının karşılayabileceği ve depremsellik açısından rasyonel yerleşme yoğunluklarının getirilebildiği bir plan senaryosunun sonucu elde edilmiştir. Bu nüfus öngörülerine göre İstanbul on alt bölgeye ayrılmıştır. (Plan Rapor Sayfa 36) Dava konusu taşınmazın bulunduğu 6. Bölgenin nüfusuna ait öngörüler aşağıda belirtilmiştir. Alınan nazım imar planı değişikliği kullanım kararları, bölge nüfus yapısına olabilecek etkiler yönü ile değerlendirilmiştir.
1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Plan Raporunda ana strateji:2, merkezde sanayi alanlarının boşaltılması ile oluşacak alan kapasitesinin, kültür endüstrileri ve hizmetler sektörüne yönelik kullanılmasını ön görmekte, Hedef 3’ ile kısaca” Nüfus istihdam dağılımının İstanbul Bütününde ve her iki yakada dengelenebilmesi için yeni odakların belirlenmesi’. Merkez alanlarında gece gündüz nüfus dengesinin sağlanması için gerekli düzenlemenin yapılmasının hüküm altına alındığı, Hedef 5 teki hükümler incelendiğinde, ”Genel istihdam oranının arttırılması ve işgücü piyasasının işleyişindeki eşitsizliklerin azaltılmasının” önerildiği görülmektedir.
Turizm Hizmet ve Ticaret alanında temel kullanım amacının “Merkezi İş Alanı ve Bütünleşme Bölgesi” kullanımında bölgedeki ana ulaşım yolu üzerinde görülen ve yüzölçümü olarak önemli bir yatırım imkanı sağlayabilecek ve bölge insanı için çalışma alanı dolayısı ile istihdam yaratabilecek bir alan olduğu belirtilmektedir.