Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, "Ruhsatsız inşaat yapıp kooperatiflere veya şahıslara devreden yüklenici firmaların, İmar Kanunu'na aykırı inşaat yaptıkları için sözleşmeden doğan alacaklarını talep edemeyecekleri" yönündeki Yargıtay kararına direnen yerel mahkemeyi haksız buldu.
Üsküdar'ın Çengelköy semtinde kooperatif olarak inşa edilen ve içinde çeşitli büyüklüklerde en az 300'er daire barındıran sitelerin birçoğu, müteahhit (yüklenici) firmaların, kooperatif ortaklarına açtıkları davalar ve imar sorunlarıyla gündeme geliyor.
İstanbul'da İmar Kanunu'na aykırı inşa edildikleri gerekçesiyle bugüne kadar ruhsat verilmeyen kooperatiflerle ilgili açılan "alacak ve sözleşmenin feshi" davalarıyla ilgili Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, "içtihat" niteliğinde bir karar verdi.
Alınan bilgiye göre, Yavuztürk Mahallesi Bosna Bulvarı'ndaki 292 dairelik Çamlıca Palmiye Sitesi'ni inşa eden yüklenici firma Öz İmar İnşaat, hak sahibi SS Akören Konut Yapı Kooperatifi'nin sözleşmeyi feshetmesi üzerine, "sözleşme feshinin haksızlığının tespiti" ve "bakiye iş bedelinin tahsil edilmesi" amacıyla dava açtı. Kooperatif avukatları, kendilerine dava açan şirkete yönelik "fazla yapılan ödeme ile eksik, kusurlu işler bedelinin tahsili ve tazminat" talepli karşı dava açtı.
"Binalar kaçak yapı durumunda"
Yargılama sonucunda yerel mahkeme, asıl davanın ıslahla artırılan miktarını da dikkate alarak, faiziyle birlikte bir milyon 735 bin liralık istemin kabulüne karar verirken, davalı kooperatif tarafından açılan karşı davayı reddetti. Davalı-karşı davacı avukatlarının kararı temyiz etmesi üzerine dosyaya bakan Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozdu.
Kararda, taraflar arasında 2 Şubat 1994'te imzalanan konut inşaat sözleşme hükümleri uyarınca, yüklenici firmanın üzerine düşen görevi yerine getirdiği ve sözleşme konusu inşaatları yüzde 95 oranında tamamladığı belirtilerek, davalı SS Akören Konut Yapı Kooperatifi'nin sözleşmeyi haksız feshettiği aktarıldı. Davacı firmanın iş bedeline hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşmeye, plan ve projesine, imar mevzuatı ve teknik kurallara uygun biçimde yapıp iş sahibine teslim etmesi gerektiği vurgulanan kararda, İmar Kanunu'nun 21. maddesi uyarınca bazı istisnalar dışında tüm yapılara yapı ruhsatı alınmasının zorunlu olduğuna dikkati çekildi.
"Ruhsat alma yükümlülüğü iş sahibine aittir"
Yapılara ruhsat verilmesi için gerekli şartların İmar Kanunu'nun 22. maddesinde gösterildiği ve sözleşmede aksine hüküm yoksa ruhsat alma yükümlülüğünün iş sahibine ait olduğu belirtilen kararda, yapı ruhsatını iş sahibi kooperatifin alması gerektiği, ruhsat alınmadan ya da alınsa bile ruhsata uygun yapılmayan inşaatların "kaçak" olarak tanımlandığı ve imara aykırı "kaçak" niteliğinde olan yapının, yasal hale getirilmedikçe ekonomik değer ifade etmeyeceği kaydedildi.
"Ekonomik değer taşımadığı için de yüklenici bu nitelikteki iş ve imalatın bedelini isteyemez. Ancak işin yasal duruma getirilmesi halinde yüklenici, hak ettiği iş bedelini talep edebilir." ifadesi kullanılan kararda, inşaatların ekonomik değerinden söz edilemeyeceğinden yüklenici tarafından açılan asıl davanın reddine karar verilmesi gerektiği bildirildi.
Genel Kurul: "Binanın yıkılması gerekir"
Kararı bozulan yerel mahkeme, "davacı yüklenicinin ruhsat alma yükümlülüğünün bulunmadığı, davacının eseri tamamlayıp teslim ettiği, sözleşmeden doğan edimini tam olarak ifa ettiğinin tartışmasız olduğu ve bu aşamadan sonra ceza yargılaması sonucunun da eldeki davayı etkilemeyeceği" gerekçeleriyle ilk kararında direndi. Bu kararın temyiz edilmesi üzerine dosya Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na gitti.
Genel Kurul, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu belirtilerek, direnme kararını bozdu.
Kararda, İmar Kanunu'nu kapsamına giren bütün yapılar için yapı (inşaat) ruhsatı alınmasının şart olduğu belirtilerek, "Eğer yapı ruhsatsızsa ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilmiş ve ruhsata uygun hale de getirilemiyorsa, binanın yıkılması gerekir, ayrıca idari müeyyideler de uygulanır. Kanundaki kamu düzenine ilişkin hükümler, mahkemeler ve Yargıtay'ca resen gözetilir." denildi.
"Ruhsata uygun hale getirdikten sonra bedelini iste"
Kararda, "İlke olarak ruhsata bağlanmamış inşaat nedeniyle yüklenicinin iş bedeli istemeyeceği tartışmasızdır. Davanın reddinin yüklenicinin mağduruyetine neden olmaması için dava konusu kaçak inşaatın imar mevzuatına uygun hale getirilmesinin mümkün olup olmayacağının tespit edilmesi ve binanın hiçbir şekilde ruhsata bağlanmasının mümkün olmayacağının anlaşılması halinde, yıkılması gereken binanın ekonomik değerinin de olmadığı gözetilerek imalat bedeline ilişkin davanın reddi gerekir." değerlendirmesine yer verildi.
Binanın yasal hale getirilmesinin mümkün olduğunun anlaşılması durumunda öncelikle iş sahibine gerekli projeleri hazırlayıp inşaatı ruhsata bağlatması için süre verilmesi gerektiği altı çizilen kararda, yüklenicinin bu gerekliliği sağlayabilmesine olanak tanınması ve binanın yasal hale getirilmesinden sonra yüklenicinin imalat bedelini isteyebileceğinin kabul edilmesi gerektiği de aktarıldı.