"Yahu bu yeniçeri isyanı gibi" dedi bir arkadaşım. Alışveriş Merkezlerinde (AVM) yaşanan son olayları (kepenk kapama; kira indirimi isteme; ...) gazetelerde okumuş. Konu ile ilgili bir kişi değil. Ama aklına ilk bu tanımlama gelmiş. "AVM'lerde işyeri açan işadamları zararın kârın kardeşi olduğunu unuttular mı? İş yaşamında her zaman kâr etsek ne iyi olurdu. Ama bu olmuyor. Ara sıra zarar da ediliyor. Kendi beceriksizliğinden ortaya çıkan zararı başkasına yüklemeye çalışmak niye?" diye de konuşmasını sürdürdü.
Arkadaşımın bu yorumunu duyunca aklıma, mayıs ayında Londra'da düzenlenen bir
gayrimenkul finans konferansında dinlediğim bir ekonomist geldi: "Arkadan gelen
güçlü bir rüzgâr olduğu zaman bir hindi bile uçabilir!"
Ne kadar doğru bir saptama değil mi? Eğer arkanızda yeterince güçlü bir
konjonktür (iş ortamı) varsa, aslında yanlış yapılan işler bile doğruymuş gibi
durabilir! Sanırız bugünlerde AVM'lerde de buna benzer bir sorun yaşanmaktadır.
2004 yılından 2008 yılına kadar Türkiye'de (tüm dünyada olduğu gibi) bir "varlık
avı" vardı. Yani ucuz kredilerden yararlanan yatırımcılar, her türlü varlığı
satın almak için yarışıyorlardı. Gayrimenkul de, değeri artan varlıkların
başında geliyordu.
İşte bu yükselen piyasada, ya da arkadan çok güçlü esen rüzgârda, herkes bir tarafından gayrimenkul yatırımlarına bulaştı. Kimi konut yapıp satarken kimileri de AVM inşasına başladı. 2005-2006'da AVM inşa etmek o kadar kolaydı ki düşünemezsiniz! Eğer kentin merkezi bir yerinde yeterince büyük bir arsanız varsa, bu arsayı ipotek vererek AVM'yi inşa edecek banka kredisini sağlayabilirdiniz.
Yani yatırımcı (ya da burada "geliştirici" demek gerekir), nerede ise cebinden hiç para koymadan, sadece arsası ile AVM yatırımını gerçekleştirecek olanakları piyasada (bankalardan) buluyordu. Geliştiricinin tek yapması gereken, iyi bir AVM tasarımı ve AVM mağazalarını kiraya vermesiydi. Bankalar ön kiralama sözleşmelerini görünce geliştiriciye uzun dönemli döviz kredisini çekinmeden veriyorlardı.
Bu işten bankalar kazanıyor, geliştirici kazanıyor, AVM'yi inşa eden inşaatçı
kazanıyor, mağazaları kiralayan perakendeciler kazanıyor; hatta ayağına kadar
kaliteli hizmet gelen tüketici bile kazanıyordu. Yani tam bir "kazan/kazan
oyunu" oynanmaktaydı. Ta "credit crunch"a (kredi arzı
darlığına)kadar...
Ekonomi yavaşlayınca, yani o
arkadan esen güçlü rüzgâr esmemeye; ya da karşıdan esmeye başlayınca, oyun
bozuldu. Çünkü işin temeli olan tüketim ve alışveriş durdu. AVM'ye bir günde 100
kişinin girip 500 YTL ciro yaratacağı üzerine kurulan fizibiliteler çöktü; buna
göre ödenmesi hesaplanan kiralar ödenemez oldu. Bunun üzerine de mağaza
sahiplerinin "biz zarar ediyoruz" isyanı geldi.
Mağaza sahipleri ya da perakende zinciri sahipleri haklı olabilirler. Yani gerçekten de bu dönemde zarar ediyorlardır. Ama başta da dedik ya, "zarar kârın kardeşi" değil midir? Hangi işte "sürekli kâr edeceğiz" diye bir kural var? Kaldı ki zaten ticaret başlı başına risk almak değil midir?
Gazetelerde yazıyor, İstanbul'da bulunan Kanyon Alışveriş Merkezi mağaza kiracıları kira indirimi istemişler. Ne garip değil mi? Kanyon açılmadan önce mağaza kiralamak için 6.000 (yazı ile: altı bin) başvuru olmuş! 200 mağaza için 6.000 başvuru. Yani arzın tam 30 katı talep... Fiyatların (kiraların) bu kadar şişmesi doğal değil mi? İşte o kiraları şişirenler şimdi "ben oynamam, misketlerimi verin" diyorlar!
Bir kere yazdım, bazı okurlar kızdılar, "ekonomik krizler ve düzeltmeler iyidir; işini kötü yapanla işini iyi yapan ayrışır ve ortaya çıkar " dedim. Çok da haksız değilmişim değil mi? Yanlış yapılan işler (hem yanlış kurulan AVM'ler, hem de yanlış büyüyen perakende şirketleri) işte kriz döneminde hemen ortaya çıkıyor. İş yaşamında kader kurbanı yoktur, yanlış karar alma kurbanı vardır...