Zorlu Grubu'nun Karayolları'ndan aldığı arsaya gerçekleştireceği proje, Zincirlikuyu-Maslak hattı üzerinde yapılacak 9 yeni proje ile rekabet edecek. Ancak bölgede yabancılara da hitap eden kaliteli ofis ve rezidans ihtiyacı nedeniyle Zorlu Grubu, satışta zorlanmayacak. İstanbul'un en yüksek doluluk oranlarına sahip plaza ve iş merkezleri bu hat üzerinde bulunuyor. Colliers International Türkiye isimli emlak şirketinin yaptığı araştırmaya göre, kaliteli ofislerde doluluk oranı yüzde 95 seviyesinde.
Levent'te A sınıfı ofislerde yer bulanamazken, Maslak'da doluluk oranları yüzde 90-95'lerde seyrediyor. Yine aynı hat üzerinde bulunan Kanyon ve Metrocity gibi alışveriş merkezlerinde rezidans ve mağaza konusunda kiralık yer sıkıntısı çekiliyor. Türkiye Sınai Kalkınma Bankası Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Kanyon, Sunplaza ve Garanti Bankası'nın projelerinde doluluk oranlarının oldukça yüksek olduğunu belirterek, "Kaliteli ofis bulmak zor. Çok iyi kalitede ofis binası yaptığınızda pazarlama kabiliyetiniz de yüksek oluyor" dedi. Önümüzdeki yıllarda, geliştirilen yeni ofis projeleriyle ofis stoğunun artacağını belirten Yazıcı, buna rağmen uluslararası taleplere göre daha iyi konumda olan ve yüksek standartlarda inşa edilmiş binaların, her zaman yüksek doluluk oranlarına sahip olacağını söyledi. Levent'te faaliyet gösteren Century 21 Academy ofisi yetkilisi Mutlu Demirdelen de bölgenin hala otel ve rezidansa ihtiyacı olduğunu belirterek, "Herşey Taksim'e sıkışmış durumda. Bölgede ağırlıklı olarak uluslararası şirketler bulunuyor, onlar da yabancı misafirlerini ağırlayacak yer arıyorlar" dedi.
Kanyon kadar iddialı olmalı
Emlakçılar 800 milyon dolar bedelle alınan Karayolları arsası üzerine Zorlu Grubu'nun en az Kanyon projesi kadar iddialı bir proje ortaya koymasını bekliyor. Satış şartnamesi gereği, Zorlu Grubu metrekaresine 8 bin 300 dolar gibi yüksek bir bedel ödeyerek aldığı arazinin yüzde 35'ini rezidans, yüzde 10'unu ofis, yüzde 15'ini ticaret, yüzde 30'unu turizm yüzde 10'u da sosyal ve kültürel tesis olarak değerlendirecek.
İstanbul'un merkezi iş alanı özelliğini kazanan Zincirlikuyu-Maslak hattında gayrimenkullerin değerlenmesindeki en önemli unsur, şehrin ana arterinde bulunması, metro gibi ulaşım imkanlarına sahip olması, Boğaz köprüsü girişleri ile Edirne'ye giden köprü çıkışlarının bu bölgede bulunması.
Bölge şantiyeden geçilmiyor
Öte yandan ofis, otel, alışveriş merkezini içine alan karma içerikli yeni projelerin de temellerinin atılması ile bölge tam bir şantiye havasında. Karayolları arsasına komşu olan Tatlıcı Towers, 130 bin metrekare üzerinde 2008’e kadar tamamlanacak. Roche’un Bursalı Özdilek Grubu’na sattığı 27 bin metrekare araziye yaklaşık 150 bin metrekare alanlı alışveriş merkezi ve ofis inşa edilecek. Soyak'ın Novartis’ten aldığı yaklaşık 10 bin metrekare alanlı fabrika binasına 50 bin metrekare, Zorlu'nun Deva Holding’den aldığı 13 bin 300 metrekare alanlı fabrika arsasına 80 bin metrekare rezidans ve ofis yapılacak. Renault Mais'in arsasını satın alan Kazak şirketi binayı genel merkez olarak kullanmak üzere inşa edecek. Mehmet Hattat tarafından Maslak’a yapılacak Diamond Of Istanbul projesinin toplam inşaat alanı 100 bin metrekareyi bulurken, Mustafa Tatlıcı’ya ait Levent’teki arsa üzerinde Kiler Holding tarafından alışveriş merkezi ve residence daireler yapılacak. Sapphire isimli 261 metre yüksekliğindeki proje 2008 yılında tamamlanacak.
Mevcut emlak hareketliliğinde bölgede önceden yapılan Zincirlikuyu Kavşağı’ndaki Çiftçi Plaza arazisi, Levent'te Merkez Bankası'nın arsası, Büyükşehir Belediyesi'nin eski İETT Garajı arsası ve HSBC'nin eski genel müdürlük binası gibi yatırımlar da yeniden hayat bulacak. HSBC'nin binasında tadilata başlanırken, satışı konusunda yasal sorun yaşanan binaya, şu anda Esentepe'de bulunan Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu'nun taşınması bekleniyor.
Maslak-Zincirlikuyu Manhattan'ı andırıyor
1990'lardan itibaren finans ve ticaret şirketlerinin merkezlerinin konumlandığı bölge, Garanti Bankası'nın Genel Müdürlük binası, Doğuş Yapı'nın 22 katlı gökdeleni, Yüksel Yapı AŞ'nin Metrocity'si, Eczacıbaşı'nın Kanyon'u, İstanbul'un en yüksek yapısı olan İş Bankası Genel Müdürlük Binası, Sabancı Holding'in ikiz kuleleri, Yapı Kredi ve Akbank Genel Müdürlük binaları, Park Plaza binası, eski HSBC binası, Ayazağa DİM İş Merkezi, İstanbul Princess, BeybiGiz Plaza, SpringGiz, Balkaner Plaza, Nurol Plaza gibi gökdelenleri ile New York'un Manhattan semtini anımsatıyor. Bölgede bu benzetmeden dolayı Taş Yapı'nın lüks konut prjesine de Mashattan ismi verildi.
Zorlu parayı toprağa gömmedi İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Sabri Ateş, Zorlu Grubu'nun projeyi bitirdiğinde en az 5-6 milyar dolar kar edeceğini öne sürüyor. Ateş, "Zorlu parayı toprağa gömmedi. 300 bini toprak altında olmak üzere toplam 600 bin metrekare inşaat yapacak. Metrekaresini 5 bin dolardan hesaplasanız bile en az 3 milyar dolarlık bir değere ulaşacak" dedi. Çevredeki binaların da bu fiyatlardan istifade edeceğini anlatan Ateş, "Karayolları bugün çevresine emsal teşkil edecek. Hemen karşısındaki Tatlıcı Towers satıldığında yatırımcısının cebine 3-4 milyar dolar fazladan para girecek" diye konuştu.