Normal olanı, konut arzının artışı ile kiraların düşmesidir, fakat tersi oluyor. Konut arzı artarken kiralar da yükseliyor. Çünkü (1) konut yapım maliyetlerinde normal artış var (2) konut satış fiyatlarında anormal artış (balon) var.
Ocak-haziran dönemine ait DİE göstergeleri, yeni başlayan yapılar için alınan yapı ruhsatlarında artışı ortaya koyuyor. 2004 yılının ilk yarısında 130 bin daire için yapı ruhsatı verilmişken, 2005 yılının aynı döneminde 204 bin daire için ruhsat verilmiş.
Tamamlanan binalar verilen yapı kullanımı izin belgelerine göre, 2004 yılının ilk yarısında 73 bin daireye yapı kullanım izni verilmişken 2005 yılında 86 bin daireye belge verilmiş. İnşa halinde iken satılan veya tamamlandıktan sonra satılan gayrimenkullerde talep patlamasına bağlı olarak fiyatlar da devamlı tırmanmaktadır. Yüksek fiyat ile gayrimenkul alım satımları, daha önce satın alınmış, kiralanan konutların "sanal stok fiyatlarının" da yükselişine yol açıyor.
Şunu kabul etmek gerekir ki, konutların değerleri gibi kiralar da şehirlere şehirlerin semtlerine, konut standardına göre farklılık gösteriyor. Türkiye'de bir "eski kira/yeni kira" sorunu var. Yeni kiralamalarda kiralar eskiye göre her zaman yüksek oluyor. Konut satış fiyatlarının enflasyondan daha hızlı bir şekilde artması dikkate alınmıyor da kiraların enflasyonun üzerine çıkması tepki görüyor.
Bir süredir, konut piyasasında hızlanan hareket sonucu, sadece yeni konutların değil eski konutların fiyatları da şişti. "Mortgage" geliyor, bankalar konut kredi faizlerini düşürdü havasına kapılanlar konuta hücum etti.
Kredili satışlarda 10 yıl, 20 yıl, 30 yıl vade ile aylık taksit ödemelerinin miktarı gözden kaçıyor. Aylık taksitler (1) faizden (2) ana para taksidinden oluşuyor.
Mortgage sisteminin en iyi işlediği, yıllarda uygulandığı, faizin en düşük olduğu ülkelerde bile, konutun aylık kredi taksidi, kiranın çok üzerindedir.
Açık anlatımıyla, evi al, kredi ile borçlan, faiz taksidi öde diye bir şey olamaz. Konut fiyatındaki yükseklik (maliyet yüksekliği ve balon fiyat) kredi taksidini büyütür. Kredi taksidi büyüyünce konut sahibi konutu daha yüksek fiyatla kiralamak ister. Yeni konut daha yüksek fiyatla kiralanınca eski konut kiralarında da yükselme görülür. Doğal olanı da budur. Parası olan yüksek fiyat ile konut satın alarak ucuz kira ile başkalarına imkan yaratacak diye bir şey olamaz.
DİE'nin belirlemelerine göre 2005 yılının ilk 9 ayında enflasyon yüzde 3.93 oranında artarken, kiralarda yüzde 15.80 artış gerçekleşti. Görülen odur ki, maliyet artışlarının getirdiği yükün üzerine gayrimenkuldeki balona bağlı olarak görülen fiyat tırmanışı devam ettikçe, kira artışları da devam edecektir.
Gayrimenkul alım satım fiyatları tırmanırken, kiraların arza bağlı olarak gerilemesi mümkün olamayacaktır.