Eski Binaları Yıkıp Yeniden İnşa Etmek mi, Elde Tutmak mı?

Yapı-Endüstri Merkezi (YEM) tarafından düzenlenen ve bu yıl 7.'si gerçekleştirilen EKODesign Konferansı kapsamında yapılan "Binadan Yerleşim Ölçeğine Green Retrofitting" oturumunda "eski binaları yıkıp yeniden inşa etmek mi, yoksa elde tutmak mı?" sorusunun yanıtı arandı. Moderatörlüğünü SOYAK Holding CEO'su Dr. M. Emre Çamlıbel'in üstlendiği oturumun konuşmacıları ise Turner International İş Geliştirme Direktörü Mehmet Sami Kılıç, Cushman & Wakefield Yönetim Kurulu Başkanı, Emlak Konut GYO Yönetim Kurulu Üyesi, ULI Türkiye Başkanı Haluk Sur ve Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım'dı.

Neden retrofitting?

Yıkıp yeniden yapmak yerine neden 'retrofitting /yenileme' yönteminin cevabını, GHG emisyonunun yeni inşaatlara göre yüzde 50 daha az olması, yeni inşaata göre bazı ana hammaddelerin kullanılmaması nedeniyle daha az doğal kaynak kullanımı, şehir merkezlerinin yeniden yapılanması ve canlanmasına yardımcı olması, şehre değer katan tarihi dokuların korunması, yatırım maliyetinin azalması, yeni olarak kabul edildikleri için gayrimenkulün değerini artırması olarak özetleyen Turner International İş Geliştirme Direktörü Mehmet Sami Kılıç; yeşil yenilemenin sanılanın aksine artı bir maliyet yaratmadığına dikkat çekti. "Çok az bir eforla iyi bir binanız olabilir" diyen Kılıç, sadece bazı basit önlemlerle bile aydınlatma ve elektrik yükü gibi konularda önemli iyileşmeler sağlanabileceğini ifade etti.

ABD örneğini veren ve orada herşeyin yatırımcı ile başladığını anlatan Kılıç, "Ben inşaat projelerini arı kovanına benzetiyorum. Mimar, kovanın kraliçe arısı; yatırımcı da kovanın balını isteyen kişi. Mimarınız güçlüyse, projeniz de sorunsuz ilerliyor. İnşaat aşamasında ise müteahhit firmanın iş yapma biçimi önemli" şeklinde konuştu. ABD'de 'yeşil yenileme / green retrofit' projelerinin yeni bina projelerini geçtiğine dikkat çeken Kılıç, bunda kamu teşviklerinin katkısının öneminin altını çizdi. "Eyaletten eyalete değişmekle birlikte yeşil projeler, artı emsal, daha kısa ruhsat alma süreçleri, sertifika danışman ücretinin kamu tarafından karşılanması, vergi muafiyeti, hibe gibi yöntemlerle teşvik ediliyor" diye konuşan Kılıç; Türkiye'de artması için de gayrimenkul değerlendirme standartlarına yeşil proje yapmanın kira geliri, operasyon ve yatırım maliyetlerinin üzerindeki etkisinin açıkça motive edilebileceğini, devletin bu tür yatırımlara vergi muafiyeti getirebileceğini kaydetti.

1998 öncesi yapılan binaları yenilemek mümkün değil

Cushman & Wakefield Yönetim Kurulu Başkanı, Emlak Konut GYO Yönetim Kurulu Üyesi, ULI Türkiye Başkanı Haluk Sur da 'retrofitting /yenileme'nin kesinlikle ekonomik bir karşılığı olduğunu, ancak nerede ve hangi şartlarda şeklinde sorgulanması gerektiğini vurguladı. 1998 yılına kadar depremsellik derecesi olarak 2. bölgede yer alan İstanbul'un, bu tarihten itibaren en riskli grup olan birinci bölgeye alındığını anımsatan Sur; söz konusu tarihe kadar inşa edilen yapıların yeni standartları karşılamaktan uzak olduğuna dikkat çekti. 1999 depremi sonrası incelenen örneklerin bir çoğunda ciddi korozyonla karşılaşıldığını belirten Sur, bu nedenle yenilecek yapıların iyi araştırılması gerektiğini söyledi. Sur, M. Emre Çamlıbel'in kentsel dönüşüm çalışmalarına gireceği yönünde haberlere konu olan Emlak Konut'un projelerinin yeşil olup olmayacağı yönündeki sorusunu ise, "TOKİ'nin sosyal konut projelerinde 'yeşil'i öne çıkarmak gibi bir eğilimi var. Yine bazı belediyelerin de 'yeşil projeler'e yöneldiğini görüyoruz. Elbette Emlak Konut'un projeleri de 'yeşil' olmak zorunda" şeklinde cevapladı.

Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ise pazardan domatez alırken gösterilen hassasiyetin konut alırken gösterilmemesinden yakındı. Durbakayım, 'retrofitting /yenileme' yönteminin 1950'lerle birlikte kentleri şekillendiren göç furyasıyla inşa edilmiş binalar için söz konusu olamayacağına işaret ederken, öncelikle uzun vadeli makro bir plan hazırlanması gerektiğini söyledi. Doğa ile daha içiçe yerleşimler oluşturulabileceğine değinen Durbakayım, ancak sürekli değişen imar kanunlarının, yönetmeliklerin ve fonksiyonların hem insanları hem de sektör oyuncularını zora soktuğunu kaydetti.