Krizin Artçı Depremi Ticari Mortgage Pazarı Olacak

Geçen yıl mortgage kredileriyle başlayan finansal krizin giderek derinleşen bir ekonomik kriz haline dönüşmesinin ardından piyasalardaki korkular henüz son bulmuş değil. Krizin ticari mortgage kredilerinden kaynaklı ikinci ve ağır bir dalgayla daha da derinleşmesi ihtimali konuşuluyor. Azalan tüketim talebi perakende satışları vurduğu gibi artan ve rekor seviyelere doğru hızla ilerleyen işsizlik oranı, yansımalarını mortgage ödemelerindeki aksamalar olarak gösteriyor. Kötü yönetimlerin ve CEO’ların akıl almaz harcamalarının faturasının vergi ödeyen vatandaşa kesilmesi tartışıladursun, Atlanta FED Başkanı Dennis Lockhart, ABD bankalarının yüklü ticari mortgage kredilerinin etkisinin de olduğunu açıklaması, dikkatleri tekrar mortgage kredilerine çekti. Hatta Lockhart’a göre, 2009 ticari mortgage kredilerinin yılı olarak anılabilir.

Senet miktarı 632 milyar dolar

Aslında ticari mortgage bugünün meselesi değil. 1995’te 15.7 milyar dolarlık ticari mortgage senedi arz edilmişti. Mortgage piyasasında yaşanan balon, etkisini ticari segmentte de gösterdi ve 2007’nin üçüncü çeyreğine kadar arz edilen ticari mortgage senetlerinin değeri 196.9 milyar dolara ulaştı. Şu anda, dolaşımdaki ticari mortgage bazlı senetlerin toplamı 632 milyar dolar. Uzmanlara göre, reel sektörün ticari mortgage ödemelerini yapamaması halinde kriz daha da derinleşecek, hatta ikinci bir dalga yaratabilecek. Bazı alışveriş merkezlerine ödemelerin yapılmaması nedeniyle el konması ve buna otellerin de eklenmesi tehlikeli sinyaller olarak değerlendiriliyor. Standard&Poor’s ve Fitch’in raporlarına göre, ticari mortgage’lara bağlı borç senetlerinin geç ödenmesinde patlama var. Hatta bu temerrüde düşme durumunun 2008 sonuna göre bu yıl üçe katlanması riski var. S&P, bu türden menkul değerlerde 2007’de binde 2.7 ile dip seviyede bulunan ödenmeme oranının 2009’da yüzde 1196 artarak yüzde 3.5’e yükseleceği tahmini yapıyor.

Bankaların sıradaki kabusu

Mortgage piyasasının darmadağın olduğu son iki yılda mortgage çevreleri, ticari gayrimenkul piyasasının bu fırtınadan temiz çıkması için belki de her gece dua ediyordur. Bankacılar bu duaların pek işe yarayacağı kanaatinde değil. Tüketici kredilerinde yaşanan sorunun devamı halinde ticari gayrimenkulün sıradaki kabus olacağı konusunda bankacılar hemfikir.

2008’in ortasında Deutsche Bank’ın ticari mortgage enstrümanı 23 milyar dolar, Morgan Stanley’nin 22.1 milyar dolar, Citigroup’un 19.1 milyar doları bulmuştu. En büyük portföye sahip banka ise 40 milyar dolarlık portföyüyle el konan Lehman Brothers’tı. Citigroup’un 2008 sonu itibariyle ticari gayrimenkullerden uğradığı zarar ise 2.67 milyar dolar. Aslında bu kırılma 2007 sonunda başlamıştı. Morgan Stanley 2007 sonunda, 400 milyon dolar ticari mortgage zararı yazmıştı. Wachovia 2007’nin ilk yarısında 1 milyar dolar ticari mortgage zararı ile karşı karşıya kalabileceğini açıklamıştı. Dev ticari gayrimenkul finansman şirketi iStar Financial, 2008’i toplam 234.1 milyon dolar zararla kapattı.

Alman Commerzbank’ın finansman şirketi Eurohypo’nun ticari gayrimenkulden 2008’de uğradığı kayıp 454 milyon avro oldu. Bu veri, hem riskin büyüklüğünü hem de sorunun sadece ABD ile sınırlı olmadığını gösteriyor. CoStar Group’un analizine göre ABD’de 83 binden fazla ticari mortgage bazlı enstrümanda sorun var. Ticari gayrimenkul sağlayıcılarının ödenmeme veya geç ödenme riski yaşanabilecek senetlere ilişkin tahminleri ise 3.5 milyar dolardan 7.5 milyar dolara çıktı.

Ernst&Young’ın 2009 raporuna göre oteller de bu yaklaşan virüsle karşı karşıya kalmak üzere. Otelcilik sektöründe 19 milyar dolarlık ticari mortgage için finansman imkanları-nın yenilenme süresi geldi. Bankalar tarafından yeni finansman sağlamama oranının yüksek olabileceğine dikkat çekiliyor. Bu da ticari mortgage’a ilişkin kredi piyasasında kredi piyasalarındakine benzer bir donma yaşanma olasılığını da gündeme getiriyor.

Kurtarma paketine ek yapılabilir

ABD’de Obama Hükümeti’ne 850 milyar dolarlık kurtarma paketinin 1 trilyon dolara çıkarılması için ciddi baskılar yapılıyor. 150 milyar dolarlık paket daha gelirse, paketin en önemli hedeflerinden biri, riski daha da artan ticari mortgage piyasası olacak. Dev bankalar tehlikeyi önceden görüp ticari mortgage piyasasındaki riski ön plana çıkartarak kamuoyu oluşturmaya çalışıyor. Hazine’nin yeni planında ticari gayrimenkul piyasası enstrümanları da var. Ticari mortgage bazlı ihraç edilmiş senet miktarı 631 milyar 900 milyon dolar. Ticari mortgage’larda da menkul kıymet büyüklüğü 2004’ten bugüne iki katına çıktı. Konut segmentindeki balon burada da görülüyor. ABD’de ticari mortgage pazarının büyüklüğü ise 2 trilyon 599 milyar dolar.

Risk 2010 ve 2011’de katlanacak

Emtia Broker’ı ve Finansal Analist Aydın Yağcı, bu senetlerin miktarının çok yüksek olduğunu belirterek, “Bankaların varlıkları içinde mortgage kredileri önemli bir pay oluştururken, alışveriş merkezi, otel gibi yapıların mortgage ödemelerindeki aksamalar, bu emlaklardaki değer kayıpları ve hatta bu yapıların zorunlu olarak satılığa çıkması bu konudaki endişeleri artırıyor. Ticari mortgage kredilerini diğer mortgage kredilerinden ayıran özellik ise bu tür kredilerin vadesinin 30 yıla kadar varan süreler değil, genelde 5,7,10 yıl olması. Bu yıl sadece otel işletmelerinin yapması gereken mortgage ödemesi 20 milyar dolar. 2010 ve 2011’de bu rakamın katlanması bekleniyor. Azalan tüketim ve yavaşlayan ekonominin ortaya koyduğu tablo tedirgin bekleyişin sürmesine neden olurken, piyasaların ABD’nin kurtarma planına inanmaktan başka çaresi yok gibi görünüyor” dedi.