"Önümüzdeki Süreç, Şehirlerimizin Yeniden Düzenlenebilmesi için Büyük Bir Fırsat"

Kentsel Dönüşüm Yasası’na ilişkin olarak, riskli binaların saptanması, tahliye sürelerine ilişkin teknik ve hukuksal bazı sakıncalar dile getiriliyor. Buna ek olarak, yasada özel sektörün konumuna ilişkin (yalnızca devlet müteahhidi rolünü üstlenme gibi) kaygılar da mevcut. Kentsel Dönüşüm Yasası’nı fırsatlar ve tehditler açısından özetle değerlendirebilir misiniz?

Yasanın çıkmış olması başlı başına bir fırsattır. Milyonlarca binanın yenilenmesinden söz ediyoruz ki, bu önemli bir iş hacmi yaratacaktır. Ancak dönüşümün nasıl yapılacağına ilişkin kafalarda pek çok soru işareti bulunmaktadır. Bu soruların yanıtları, süreç başladıktan sonra netlik kazanacaktır. Riskli alanların dönüştürülmesi konusunda, yasa kamuya çok ciddi yetki ve görevler vermektedir. Özel sektörün rolünün ne olacağı ise net değildir. Burada belirleyici, yönlendirici ve karar verici kamudur. Kısacası, sürecin sahibi bakanlık, TOKİ ya da yerel yönetimler olacaktır. Bu yüzden de özel sektöre “devlet müteahhidi” olma rolünün kalacağı konuşulmaktadır. Özel sektörün, riskli alanların dönüştürülmesi konusunda, nasıl bir rol üsteleneceğini tam olarak anlayabildiğini zannetmiyorum.

Riskli yapılar konusunda ise piyasa dinamiklerini de kullanan bir dönüşüm süreci öngörülmektedir. Kamunun rolü azaltılmış ve diğer aktörler daha fazla dönüşümün içine dahil edilmiştir. Buradaki sorun ise “sürecin sahibinin olmamasıdır.” Dönüşüm boyunca çok farklı kişi veya kurumlar devreye girmekte ve sürece etki etmektedir. Ancak, sürecin tümünü yönetecek bir organ veya sistem tanımlı değildir. Bu da kafa karışıklıklarına neden olmaktadır.

Çevre Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, öngörülen kentsel dönüşümün boyutlarını kabaca -mevcut 20 milyonluk konut stoğunun %40’ı- olarak niteliyor. Bu boyutta bir dönüşüm ne kadar sürede gerçekleşebilir; gerçekçi midir? Bütün bu yeniden yapımın finansmanı nasıl sağlanabilir?

Türkiye genelinde yaklaşık 7-8 milyon konutun yenilenmesinden bahsediliyor. Bu dönüşüm, her yıl 250.000 adet konutu dönüştürebilirsek 30 yıl, 350.000 adet dönüştürebilirsek yaklaşık 20 yıl boyunca devam edecektir. Şu an dönüştürülen konut sayısının yaklaşık “sıfır” olduğunu düşünürsek, bu hedef rakamlara ulaşmanın bile ciddi bir zaman alacağı aşikardır. Açıkcası, dönüşüm bekleyen konutların tamamını dönüştürülebileceğimizi sanmıyorum. Dönüşümün gerçekleşmesi için gerekecek olan talep ve/veya finansman maalesef yoktur.

Devletin dönüşüm için ayırdığı mali kaynak, gerekli olan rakamın yanında çok küçük kalmaktadır. Dolayısıyla, bu sürecin sadece devlet tarafından finanse edilmesi mümkün değildir. Dönüşüm için ayrıca hak sahiplerinin alacakları yeni konutlara karşılık borçlandırılmaları
düşünülüyor. Bunun pratikte çok mümkün olacağını (en azından dönüşümü finanse edebilecek miktarda) düşünmüyorum.

İş yine özel sektörün omzuna binecektir. Onlar da mevcut yap-sat sistemini kullanarak, emsal artışları ile finansmanı sağlamaya çalışacaklardır. Bu da yeterli olmayacaktır ve bazı dönüştürülmesi gereken bölgeler özel sektörün ilgisini çekmeyecektir. Özel sektörün daha aktif olabilmesi ve finansman yükünü sırtlayabilmesi için yasa da çok elverişli görünmemektedir. Yeni düzenlemeler ile piyasa dinamiklerini harekete geçirecek ve özel sektörün önünü açacak önlemler alınmalıdır. En azından, özel sektör için cazip olabilecek bölgelerin yükü devletin ve vatandaşın omzundan alınmalıdır.

Yinede de tüm bu metotlar yetersiz kalacak ve ek finansmana ihtiyaç duyulacaktır. Burada farklı bir finansal mekanizma üzerinde çalışılmalıdır. Mevcut piyasada kullanılan modellerden farklı bir model geliştirilebilir. “Menkulleştirme” üzerine inşa edilecek karma bir metod geliştirilmesi uygun olacaktır.

Konutu yıkılacak mülk sahipleri hattâ kiracıların mağdur olmamaları için destekler verileceği dile getiriliyor. Ancak bu boyutta bir dönüşüm düşünüldüğünde yeni konutlardaki olası fiyat artışlarının bu alanlarda bir soylulaşmaya yol açması söz konusu mu? Başka bir deyişle yenilemenin sosyal ayrışmaya neden olması söz konusu mu? Bu nasıl engellenebilir?

Kentsel dönüşüm sonrası fiyat artışlarının olması çok muhtemeldir. Özellikle mevcut piyasa yöntemleri ile yapılan dönüşüm sonrasında değer artışları doğal olarak ortaya çıkacaktır. Bu da dönüşüm alanları için bahsettiğiniz “soylulaştırma” gerçeğini ortaya çıkaracaktır. Yeni üretilecek alanlar hak sahiplerine bile verilse, satış yolu ile daha varlıklı kesimler bu bölgelere taşınacaktır.

Bunu önlemenin çeşitli yolları düşünülebilir. Örneğin, şehir merkezine alternatif cazibe merkezleri yaratılılabilir ve şehrin sosyo-ekonomik tabakaları yayılabilir. Yani tek bir merkez etrafında sıralanmak yerine, çok sayıda merkez etrafında farklı gelir grupları yerleşebilir. Ya da kentsel dönüşüm için kullanılacak olan finansal mekanizmayı bu amaç doğrultusunda kurgulayarak, orta ve alt gelir gruplarının (özellikle hak sahiplerinin) cazip bölgelerden mülk sahibi olmaları sağlanabilir. Ya da devlet belirli bölgelerde mal sahibi olmayı seçerek, buraları bu amaç doğrultusunda kullanabilir.

Ama sanırım, kabul edilebilir ve en iyi çözüm şehirlerde çok sayıda cazibe merkezleri yaratmak ve ulaşım ağını etkin hale getirmektir. Bu sayede, hem bahsettiğiniz sorunun önüne geçilebilir, hem de topyekün şehirlerin değeri arttırılarak herkesin yaşam kalitesi iyileştirilebilir.

Var olanı iyileştirmenin yolları neler? Bugüne dek konut ya da gayrimenkul talebinin karşılanması daha çok yeni (çoğunluk kent
çeperinde gelişme alanlarında) konut projeleri ile karşılanıyordu. Ancak Kentsel Dönüşüm, çıkan yasayla da birlikte, mevcut alanların yeniden yapımı ile arzın buralarda da yapılmasını gündeme getirdi. Bu durum şimdiye dek Güvenlikli siteler + AVM ağırlığında sürdürülen konut üretimine farklı bir biçim verebilir mi? Yeni gelişme ve mevcut dokunun dönüşümü konut üretimi bakımından ne gibi ayırt edici özelliklere sahip? Öte yandan Kent içindeki kamusal alan, donatı sorunlarının bu bağlamda çözülme olanağı var mı?

Kentsel dönüşümü eski binaların yıkılıp yerine yenilerinin yapılması olarak kurgulamak doğru bir yaklaşım olmayacaktır. Meseleyi sadece “afet” ve “daha dayanıklı binalar” ekseninde görürsek hem kendimize hem de gelecek kuşaklara büyük bir haksızlık etmiş oluruz. Önümüzdeki süreci, şehirlerimizin yeniden düzenlenebilmesi için büyük bir fırsat olarak görmeliyiz. Kentsel dönüşümü büyük ölçekte planlamalı ve şehirlerimizin rekabet gücünü, marka değerini ve yaşam kalitesini artıracak şekilde gerçekleştirmeliyiz. Bütün bunları yaparken de, sizin de bahsettiğiniz ve modern kent yaşamında gerekli olan kamusal alanların yaratılması, donatı sorunlarının çözülmesi, ulaşım probleminin hafifletilmesi gibi pek çok konuda ciddi iyileştirmeler sağlayabiliriz.

Kentsel dönüşüm, klasik anlamdaki gayrimenkul geliştirmeden farklıdır. Dönüşüm alanları büyük ihtimalle güvenlikli siteler şeklinde
kurgulanmayacaktır. Daha kent dokusuna hizmet edecek ürünler ortaya çıkacaktır. Ancak kentsel dönüşüme sadece konut üretimi şeklinde bakmamalıyız. Konut üretimi bu seferberliğin önemli bir parçası olacaktır, fakat asıl yanıtlanması gereken soru “şehirlerimize daha fazla yatırım, kaliteli işgücü, turist ve yaratıcı kitleyi çekebilmek için kent kurgusu nasıl şekillenmelidir?” olmalıdır. Artık şehirlerin uluslararası areneda birbirleriyle yarıştığı bir dönemdeyiz ve kentsel dönüşümü bu rekabette avantaj sağlayacak şekilde tasarlamamız gereklidir.

Yabancılara mülk satışının önünü açan Mütekabiliyet Yasası’na ilişkin neler söyleyebilirsiniz? Gayrimenkul sektöründe canlanma yönünde katkı sağlaması bekleniyor. Bu doğrultuda, yeni projeleri nitelik bağlamında nasıl etkileyebilir? Örneğin yabancılara özel projeler geliştirilmesi devamında belirli bölgelerde yoğunlaşması söz konusu olabilir mi? Örneğin Boğaziçi’nin yabancılar tarafından büyük talep gördüğü belirtiliyor. Öte yandan yeni alıcılar piyasada fiyat artışına neden olabilir mi?

Mütekabiliyet yasası ülkemizin kendine olan güvenini ve dünya ile entegre olma konusundaki kararlılığını göstermesi bakımından önemlidir. Ancak yasa “sihirli bir değnek” veya “her derde deva bir ilaç” değildir. Potansiyel alıcıların artması bakımından sevindiricidir, ancak asıl yapmamız gereken kendi içimizdeki iyileşmeyi sağlamak ve şehirlerimizin marka değerini ve rekabet gücünü artırmaktır. Mütekabiliyet yasasının ciddi etkilerini kısa vadede göreceğimizi sanmıyorum. Büyük olaslıkla ilk başta küçük ve zengin bir grup Boğaz hattı ya da Büyükdere aksı gibi değeri yüksek olan bölgelerden satın alma yapacaktır. Bu grup risk almayı seven, yeniliklerinden peşinden giden ve ekonomik durumu fazlasıyla iyi olan bir kesimdir. Zaten gazete haberlerine de bakarsanız, Boğaz hattına olan ilgiden ya da yatırımcı grupların toplu alım isteklerinden bahsetmektedir. Bizim asıl gayrimenkul stoğumuzu oluşturan yeni ve geniş kitlelere hitap eden konut projelerinin şu aşamada ciddi bir ilgi göreceğini zannetmiyorum. Fiyatlar ise sadece bu azınlık grubun aldığı mülkler için artacaktır, diğer ürünlerde bir fiyat artışı olmasını beklemiyorum.

Eğer bu ilk alımları yapacak olan kitleyi memnun edebilirsek, diğer alıcıların da önü açılacaktır. Ancak bu konuda da önemli soru işaretleri vardır. Sektörde kurumsal çalışmayı ilke edinmemiş firmalar, kamu otoritesinden kaynaklanan riskler (müktesap hak konusu, vergi oranlarındaki değişiklikler, vs.), ürünlerin kalitesinde yaşadığımız sorunlar, vs. yabancı alıcıların memnuniyetine etki edecek önemli faktörlerdir. Dolayısıyla, müktesap hak yasası ile birlikte, kendi evimizin içinin de derlenip toparlanması gerekecektir.