GYODER Başkanı Gökkaya ile Artılarıyla ve Eksileriyle Gayrimenkul Sektörü

ökkaya, Afet Yasası'nda imar haklarının transferi ve imar haklarının menkulleştirilmesi konusunda 2 enstrüman bulunmasının önemli olduğunu söyledi. İmar artışlarının artık fazla olamayacağı yerler bulunduğunu ve oralara daha fazla imar verilemeyeceğine değinen Gökkaya, ''Bu, oradaki kat malikinin bir başka bölgede aynı değerde bir imar hakkını alması veya imar hakkının menkulleştirilmesi, lisanslama şirketinin verdiği değer ölçüsünde kendisine bir sertifika gibi bir şey verilmesi, onu diğer bölgelerde diğer projelerde kullanabilme hakkı... Çünkü kentsel dönüşümde siz kat malikane tek bir formülle gidemezsiniz'' diye konuştu.
    
''İller Bankası'nı altyapı GYO'ya dönüştürebiliriz''
    
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının önemli bir fonksiyon taşıyabileceklerini anlatan Gökkaya, ''Mesela, şunu söyleyebiliriz; İller Bankası var, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın uhdesinde, bütün yerel yönetimlerin neredeyse finansal kaynakları ve bütçeleri de orada. İller Bankası'nı altyapı GYO'ya dönüştürebiliriz. Altyapı GYO dediğimiz zaman bu yurt dışında da çok fazla rağbet görebilecek bir şey. Yüzde 75'i kamunun yüzde 25'i de yabancı fonların iştirak edebileceği bir şirket. Bu şirket, kentsel dönüşüm yapılabilecek bölgelerde veya pilot bölgelerde ilçe belediyelerini de ortak alarak proje ortaklığında GYO formülüyle çalışabilir. Burada kat maliklerinin veya oradaki hissedarları da bu şirkete dahil edebilirler ki bunun örneği de Londra'da yapıldı. Londra'da oradaki proje sahipleriyle, hissedarlarıyla birlikte belediye bir şirket kurdu, projeyi gerçekleştirdi. Proje bittikten sonra kalan bir kazanç ve finansal bir getiri varsa onu da şirket ortaklarına dağıttı. Burada zaten insanların kafasındaki bir kayıp ortadan kalkmış oluyor. GYO'lar bu bakımdan çok önemli bir fonksiyona sahip olabilirler'' değerlendirmesinde bulundu.

Son dönemde GYO'ların kurumlar vergisi muafiyetinin kaldırılmasının konuşulduğunu anımsatan Gökkaya, konuşmasına şöyle devam etti:

''GYO'lar kayıt dışı ekonominin ortadan kalkmasını veya azalmasını sağlayan en önemli enstrümanlardan biri. Bizim yüzde 20'lik bir kurumlar vergisi muafiyetimiz var ama buna karşılık bizim yaptığımız her işlem gerçek değeri üzerinden olduğu için dolaylı vergilerin toplanmasında ve artışında çok önemli bir görev üstlenmiş oluyor. Yani biz çalıştığımız taşeron firmalarla, müteahhit firmalarla birebir çalıştığımız için onlar da gerçek değerler üzerinden faturalama ve sigorta ödemeleri dahil her türlü işlevi yapıyorlar. Onun için GYO'ların çoğalması lazım.

Şu anda 24 gayrimenkul yatırım ortaklığı var. Bu Türkiye için çok çok az. Piyasa değeri açısından çok iskontolu işlem görüyorlar. Portföy değerleri açısından 12 milyar lira civarında bir değerleri var. Bu Türkiye'nin gayrimenkul sektörüne baktığımız zaman çok küçük kalıyor. Ama GYO olmak kolay bir şey değil. Sermaye piyasası tarafından denetleniyorsunuz. 3'er aylık periyotlarda bağımsız denetim firmaları denetliyor. Her şeyiniz şeffaf. Her şeyiniz fatura üzerinden yapılıyor. Bu da kayıt altına alıyor. Bu önemli bir enstrüman ve böyle bir projeyi yapmak için GYO'ların sayısını artırmamız lazım. Bunu çünkü tek başına kamu yapamaz.''
    
''Gayrimenkul sektörüne yaptığınız 1 birimlik yatırım genel ekonomiye 2,54 çarpanıyla etki ediyor''
    
Mimari açısından eleştirileri olsa da Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ) doğru şeyler de yaptığını anlatan Gökkaya, eskiden 200-300 konutun, bir proje geliştirici açısından önemli bir rakamken, TOKi'den sonra bu rakamın artık 2 bin 3 binlere çıktığını, ölçek açısından TOKi'nin faydası olduğunu ifade etti. Gökkaya, ''TOKİ 9 senede 550 bin konut yaptı. Yani ortalama yıllık 50-55 bin konut ediyor. Ama bizim 20 yılda 7,5 milyon konut üzerinden gittiğimizde yılda 375 bin konut yapmamız lazım. Bunun da finansal kaynağı için yılda ortalama 20-25 milyar dolarlık bir kaynağa ihtiyacımız var. Bu çok ciddi bir rakam. Ama 400 milyar dolar sadece kendi içindeki büyüklük. Genel ekonomiye 2,5 çarpanıyla hesapladığımız zaman trilyon dolarların üzerinde bir katkısı olacak bu projenin. Çünkü gayrimenkul sektörüne yaptığınız 1 birimlik yatırımın genel ekonomiye 2,54 çarpanıyla etkisi oluyor. 200 yan sektörü destekliyor. İnşaat sektörü büyüdüğünde Türkiye'nin büyüdüğünü görüyorsunuz. En önemli konulardan biri de sosyal açıdan bakıldığında vasıfsız en fazla işçi istihdam eden sektör. 2011 yılında 2 milyon kişi istihdam etti. O da genel istihdam oranında yüzde 7,7'ye geldi ve bunların çoğu vasıfsız işçi. Bunun da sosyal bir yönü var. Bunun da altını çizmemiz lazım'' diye konuştu.