Geçenlerde Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER)
Başkanı ve İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Turgay
Tanes ile sohbet ediyoruz... Son dönemde özellikle emlak piyasasına
yönelik merak edilen iki önemli konu var. Birincisi, önümüzdeki dönemde konut
fiyatlarının düşüp, düşmeyeceği. İkincisi ise, krizde daralan emlak piyasasını
canlandırma adına getirilen KDV indiriminin ne ölçüde etkili olduğu. İşte bu iki
konu Turgay Tanes ile sohbetimizin de ana konularıydı.
Tanes, 2008'in ortasında krizin derinleşmesi, tüketicinin de "bekle gör"
politikası içine girmesi ile birlikte fiyatlardaki köpüğün alındığını söylüyor.
Ardında da bugünkü maliyetlerle kimsenin emlak piyasasında çok fazla dramatik
düşüşler beklememesi gerektiğini belirtiyor.
Turgay Tanes'e göre, Türkiye'de arsa fiyatları, neredeyse inşaat maliyetinin
yüzde 45-50'sine çıkmış durumda. Bunun üzerine yüzde 10-11 demir maliyetini
eklediğinizde de, inşaatın yüzde 60'ından fazlasını ana girdiler oluşturur hale
gelmiş. "Diğer girdileri saymıyorum bile" diyor Tanes ve "Bu tür maliyetlerin
olduğu ortamda müteahhitleri, çok yüksek fiyata ev satıyorlar ya da fiyatları
düşürmüyorlar diye suçlayamayız. Her şeye rağmen yaptıkları kampanyalarla uygun
fiyatlı konutlar oluşturmaya çalışıyorlar. Bu açıdan bakıldığında bence emlak
piyasasında fiyatlar dengelendi" diye konuşuyor. Emlak
pazarı hareketlendi
Sohbetimiz sırasında Turgay Tanes, son günlerde emlak piyasasında ufak da
olsa hareketlenmenin başladığını da vurguluyor. Bu bilgiyi de GYODER'in
üyelerinden elde etmişler. Tanes, "Son zamanlarda üyelerimizden edindiğimiz
izlenim, ağır ağır tüketicilerin emlak alımı ile ilgilenmeye başladıkları
yönünde. Üyelerimiz, satış ofislerine yoğun ilgi olduğunu, az da olsa bu ilginin
satışa dönüşmeye başladığını söylüyor. Gerçekten de bakıyoruz, şirketler
yapabilecekleri en büyük kampanyaları birer birer ortaya koydular" diyor.
Turgay Tanes, kampanyalara dikkat çekince; bir süredir kafama takılan bir
soruyu soruyorum. Özellikle son dönemde inşaat şirketleri, yaptıkları
kampanyalarla aslında riski kendileri üstleniyor. Bu bir tehlike değil
mi? Tanes, Polonya'dan örnek vererek söze başlıyor... Polonya, Avrupa
Birliği'ne girdikten sonra piyasadaki gayrimenkul oyuncuları birer birer yok
olmuş ve yerini Batılı ülkelerden gelen tecrübeli oyuncular almış.
Turgay Tanes'e göre ise, Türk gayrimenkul piyasası 140 milyar dolarlık iş
hacmi ile 1972 yılından bu yana kendini ispat etmiş bir piyasa ve Türk
müteahhitleri bazı ülkelerde kendi inşaatlarını yapıyor. Tanes, bunun
azımsanmayacak bir tecrübe ve mali güç olduğunu ifade ederek, şunları
söylüyor: Faizleri sübvanse ediyorlar
"Bu açıdan baktığımızda marka firmalar, ama kredi faiz oranlarındaki
fazlalığı sübvanse ederek; ama bizzat kendileri 5 yıllık, sıfır faizli kredi
imkânları sunarak, hatta bazı ödemeleri ileri atarak kampanyalar yapıyorlar.
Bunların hepsinin altında ciddi hesaplamalar var. Kolay kolay da bu hesaplarda
yanılmıyorlar. Tabii bu imkânları da tüm projeler için sunmuyorlar. Stratejik
gördükleri, stok olarak kalan veya ilk cansuyunu vermek istedikleri projeler
için yapıyorlar. Burada bir sorun olacağını düşünmüyorum. Bu kriz ortamında
Batılı devasa firmalar batarken şu ana kadar Türkiye'de skandal diyebileceğimiz
veya duyduğumuzda şaşıracağımız bir sıkıntı yaşamadık."
Gelelim, KDV indirimine... Turgay Tanes, bu konuda pek de iyimser konuşmuyor.
İndirimin sınırlı kaldığından yakınıyor ve otomotiv piyasası kadar KDV
indiriminin emlak piyasasında etkili olmadığına değiniyor. Tanes'e göre tapu
harcında yapılan indirim de sadece kriz nedeniyle alım yapmayı erteleyen bir
kısım tüketici üzerinde etkili olmuş.
KDV indiriminin geçici değil, kademeleri olarak genel hale getirilmesi
gerektiğini savunan Turgay Tanes, "Sizin kağıt üzerinde vergi oranınızın yüzde
15-20 olması bir şey ifade etmiyor. Çünkü ortada fiiliyat yok. Yani, konut
satılmazsa, KDV de alınmaz. O yüzden oran önemli değil, önemli olan işlem"
diyor. KDV indirimi bir işe yaramadı
Turgay Tanes, GYODER olarak bu konuda bir çalışma yaptıklarını da belirtiyor.
Buna göre, çok daha düşük kademeli KDV oranının getireceği işlem hacmi, eski
orana göre daha fazla KDV etkisi yaratabilecekmiş. Bunun dışında başka
teşviklerin de devreye girebileceğine dikkat çeken Tanes, bu konuda da şunları
söylüyor:
"Sadece konutu değil, tüm gayrimenkul sektörünü, perakendeciyi de kapsayacak
destekler verilebilir. Mesela, perakendeciler hem kira hem de işletme giderinin
yüzde 18'i kadar KDV ödüyor. Hal böyle olunca da mal sahibi gayrimenkul
geliştiricisine dönüp, fiyatı aşağıya çekmeye çalışıyor. Bu da piyasada daralma
yaratıyor. Yine gayrimenkul geliştiricisi satın aldığı kum, taş, çakıl gibi her
bir malzemesi için yüzde 18 KDV ödüyor. Ama 149 metrekarelik bir gayrimenkulü
yüzde 1 KDV ile satıyor. Aradaki yüzde 17'lik KDV'yi Maliye'den alabilmek için
de bir-iki yıl bekliyor."
Evet, Turgay Tanes ile sohbetimiz böyle. Görünen o ki, krizi aşmak için emlak
piyasası için hükümetin aldığı önlemler çok da etkili olmamış. Bir anlamda
krizi, inşaat firmaları kendi yaptıkları kampanyalarla göğüslüyorlar.
|