Belediye Objektif Emlak Piyasasını Yok Ediyor

İstanbul Belediye Başkanı Kadir Topbaş'a sesleniyorum; "Eğer aşağıda bazı detaylarını sıralayacağım ve Pazar günü Vatan gazetesinde yer alan iddialar doğru ise; sadece o binayı yapan guruba haksız kazanç sağlamakla kalmıyorsunuz; İstanbul emlak piyasasının dinamiklerini kalıcı şekilde bozuyorsunuz. Bu ne demek biliyor musunuz Sayın Topbaş, şu demek; yarın öbür gün yurtdışında İstanbul ile ilgili emlak yatırımları sorgulanırken, birileri şöyle diyecek; "Boşver İstanbul'u, orada belediyenin adamları ile rekabet edemeyiz, o bölgede artık haksız rekabet hakim."

İşte bu tip uygulamalar ile yarattığınız İstanbul bu Sayın Kadir Topbaş, gurur duyun. Şimdi gelelim İstanbul'un en değerli caddesi olarak bilinen Büyükdere'de yükselen Türkiye'nin en yüksek binası olan Sapphire projesine.
    
76 bin metrekare emsal dışı

1- Yasalara göre 30 bin metrekare inşaat yapılması gerekirken imar kurallarını zorlayan uygulamalar ile bu rakam 184 bin metrekareye çıkartıldı.

2- Yerin altındaki 76 bin metrekarelik alan emsal dışı gösterildi ve bunun 32.3 bin metrekaresinin alışveriş merkezi yapılmasına izin verildi.

3- Kiler tarafından yapılan Sapphire'nin mimarisi incelendiğinde ortaya çok çarpıcı bir tablo çıkıyor. İstanbul İmar Yönetmeliği'ne göre bu alana 30 bin 665 bin metrekare inşaat yapılabiliyor. Çünkü söz konusu bölgede inşaat emsali 2.5. Ancak imar yönetmeliğindeki boşluklar kullanılarak bu rakam 184 bin 363 metrekareye çıkartıldı. Bir başka ifadeyle 2.5 emsal 15 emsale çıktı.

4- Yerin altında bulunan 10 kattan 4'ü alışveriş merkezi olarak kullanılacak. Hazırlanan projede 36 bin 767 metrekare alışveriş merkezi görünüyor. Ancak bu alışveriş merkezinin toplam 32 bin 333 metrekaresi emsal dışı gösterilmiş durumda. Emsale dahil edilen alan sadece 4 bin 434 metrekare.

Değerli dostlar, bu noktada duralım ve soralım; bütün bunlar nasıl oldu? Cevap çok zor değil.

Haziran 2007 tarihinde yürürlüğe giren İstanbul İmar Yönetmeliği'nde yer altındaki bölüm emsal dışı kabul ediliyor. Bu alanın kullanımı yasak. Ancak Sapphire yer altındaki alan için İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nden alışveriş merkezi olarak kullanma izni aldı. Nasıl mı? "Kadir Topbaş" desem yeter mi.
    
29 milyon dolarlık rant

Şimdi kaldığımız yerden devam edelim.

5- Projede dikkat çeken bir başka konu ise emsal dışı bırakıldığı için projeye konulan ancak satış aşamasında dairelere eklenen kat bahçeler. İmar Yönetmeliği'ne göre bahçeler emsal dışı kabul ediliyor. Kat alanını yüzde 10'unu geçmeyen bölümlere kat bahçesi yapılabiliyor. Metrekaresi ortalama 10 bin dolardan hesapladığımızda ise ortaya 29 milyon dolar gibi bir rant çıkıyor.

6- Sapphire gökdeleninin emsal şartlarını zorlayan bu yükselişine 23 Haziran 2007 tarihinde yürürlüğe giren İstanbul İmar Yönetmeliği sebep oldu. İstanbul Mimarlar Odası, 2007 yılının ağustos ayında yürütmenin iptali ve durdurulması istemiyle İstanbul 8. İdare Mahkemesi'ne başvurdu. Dava dilekçesinde 45 maddeye atıfta bulunarak söz konusu yönetmeliğin uygulamadan kaldırılmasını istedi. Bu taleplerinde yer altındaki yapılaşmanın, kat bahçelerinin, tesisat katlarının emsal dışı bırakılmaması gerektiğini savundu.
    
Mümkün olmayanı yaptılar

7- Şehir Plancıları Odası İstanbul Şubesi Başkanı Erhan Demirdizen, söz konusu inşaat alanının izahının çok güç olduğunu söylüyor: "Arsanın büyüklüğünden 10 kat daha fazla bina yapılmış. Şimdiye kadar böyle artış görmedik. Yer üstünde 30 bin olması gerekirken 108 bin metrekare inşaata izin verilmiş. Yerin altı da eklenince 184 bin metrekareye çıkıyor." Demirdizen, durumu teknik olarak açıklamanın çok zor olduğunu vurguluyor: "Kişiye özel imar tadilatları olduğunda mahkemeden dönüyordu. Ancak burada İmar Yönetmeliği'ndeki bütün koşullar zorlanarak bir uygulama yapılmış. Alışveriş merkezinin emsal dışı tutulması İmar Yönetmeliği'ne de aykırı. Ruhsatı veren İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin bu konuya açıklık getirmesi gerekiyor."

Değerli dostlar, daha sizlere onlarca madde sayabilirim ama saymayacağım. Konuştuğum şehircilik uzmanları bu bina için "Olması mümkün olmayanı mümkün kıldılar" yorumunda bulunuyorlar.
    
Piyasa intikamını alır

Şimdi Kadir Topbaş'a sesleniyorum; bu bina hakkında ne zaman açıklama yapacaksınız ve en önemlisi kamuoyunu ikna edemezseniz bilin ki; İstanbul'a inanılmaz zarar veriyorsunuz.

Sonuç: Dünyanın en büyük, en önemli ve en çok yatırım yapılması mümkün şehirlerinden birinde, belediye eliyle haksız rekabet yaratılıyorsa, şehrin DNA'sı ile oynanıyorsa, o şehirdeki bütün emlak değerleri aşırı değer kaybı ile karşı karşıyadır. Objektif dinamikler ile oynanırsa piyasa mutlaka intikamını alır.