|
on 1 ayda yaşanan gelişmeler konutta yeni bir dönem başlattı. Artık maliyetleri düşürmek için metrekareler küçülecek, yerli malzeme kullanımı artacak ve müteahhitler yüksek kârdan vazgeçecek.
Son 1 ayda piyasalarda yaşanan gelişmeler sonucunda konut kredisi faizlerinin 1.50 seviyelerine ve hatta daha da üzerine çıkması, konutta yeni bir dönemi başlattı. Bundan sonrasının nasıl olacağına ilişkin çeşitli teoriler üretilse de, kesin olan artık müteahhitler azalan talebi canlı tutabilmek için maliyetleri düşürmenin yollarını arayacak. Bir başka deyişle, artık lüks ve ithal malzemeler ve özelliklerle donatılan konut projelerinden çok, daha mütevazi projeler gündeme gelecek, metrekareler düşecek.
Buna ek olarak, müteahhitlerin de kâr payı ister istemez düşecek. İnşaat maliyetlerinin de girdilere peşpeşe gelen zamlarla ne kadar arttığı düşünülürse, artık inşaatçıların yatırım yapmak için bir kez düşünmek yerine iki kez düşüneceği kesin. Öte yandan, özellikle döviz kurunda yaşanan artıştan Türkiye'de gayrimenkul satın almak isteyenler kârlı çıkacak ve ellerindeki kaynağın değeri bir anda arttığı için avantaj elde edecekler.
Eski dönem
- Bankaların verdiği konut kredisi faizleri yüzde 1 seviyesine kadar inmişti.
- Faiz avantajı proje arzıyla birleşince yıllardır ertelenen talep patladı.
- Arzdaki rekabet ve düşük kur, ithal malzeme kullanımını artırdı.
- Müteahhitler, canlı talebi de arkasına alarak yüksek kârlarla peşpeşe proje üretti.
Yeni dönem
- Piyasalardaki dalgalanmalar nedeniyle faizler 1.50-1.65 seviyesine çıktı.
- Faiz yükselişi yaz dönemi durgunluğuyla birleşti ve talebe darbe vurdu.
- Kurdaki artış ve talepteki durgunluk, ithal malzeme kullanımını zorlaştırdı.
- Daha mütevazı proje üretmenin yolları aranmaya başlandı.
'Müteahhit düşük kâra razı olacak'
Yaşar Büyükçetin Realty World Yönetim Kurulu Başkanı
Bir ay önceye göre çok farklı bir durum var. Faizlerin artması talebi beklemeye soktu. D gelir düzeyinde proje yoktu. A A+ projelerin toplamı 40 bini geçmiyor İstanbul'da, bunların bir çoğu satılmıştı zaten. Ama çimento ve demir fiyatlarının artması maliyetleri artırdı. Müteahittlerin kârlılıkları düşecek. Çünkü inşaat şirketlerinin satış fiyatlarını şu aşamada artırmaları pek mümkün gözükmüyor. Yine kazanacaklar, zira kâr marjları biraz yüksekti. Ama müşteri ürkek şu anda. Yatırım için konut alanlar biraz çekingen davranıyor. Bence bu sürecin sonunda piyasa zaten olması gereken yere gidecek. B ve C'ye yönelik projelere ister istemez kayma olacak. Aslında talep orada. O insanlara konut yapmıyordu müteahhitler. Çünkü kârlılık A'daydı. Bu süreç, sektörün önümüzde 3-5 yılda geleceği yere daha hızlı gelmesini sağlayacak.
'Konutların niteliği düşecek'
İnşaat Mühendisleri Odası Başkanı Cemal Gökçe
1997 yılından bu yana ihtiyaç vardı, ama yatırım yoktu. Bu, talep yığılması yarattı, bu yığılma 2004 yılında karşılanmaya başlandı. Plan, program yapılmadı. 2006 ortalarında piyasa doydu. Bundan sonra talep azalarak devam edecek. Lüks denen konutların niteliğinde de düşüş olacak. İnşaat maliyetlerinde ciddi artışlar oldu. Bu artış talebi düşürecek. Bu da, konutta kaliteyi düşürecektir.
'Kur, yabancı için avantaj oldu'
Değerleme Uzmanları Derneği Başkanı Güniz Çelen
"Son gelişmelerle birlikte, sektöre girecek olan girişimciler kılı kırk yararak girecek. Zaten satışlar da 3'te 1'ine düştü. YTL ile konut satanlara birşey olmaz, zaten fiyat eskalasyonu hızlı gidiyordu. Bundan sonraki projelerde fiyat düşer. İstanbul'da orta gelirlilere konut üretmek zaten çok zor. Çok büyük yoğunluk yaratmak lazım, onu da kimse istemiyor. Bu yaz döneminde gayrimenkul sektörü zaten durulur, dolayısıyla duruşu tamamen piyasaya bağlamamak lazım. Türkiye'ye yatırım yapmak isteyen yabancılar çok etkilenmiyor, çünkü onlar uzun vadeye ve makroekonomik kriterlere bakıyor. Hatta döviz kurundaki artış onların kaynaklarının değerini artırdı. Dolayısıyla onlara avantaj oldu. Bunun dışında, mortgage yasasının çıkması sermayenin tabana yayılmasını ve faizlerin düşmesini sağlar. Dolayısıyla en çok buna asılmak gerek."
|
