Gayrimenkul’de “Oyunun Kuralları” Yeniden Yazılıyor

Gayrimenkul sektöründe gelecek yeniden şekilleniyor. Arz-talep dengesi, tüm dünyada yükselen değer olan çevresel duyarlılık, pandeminin yarattığı yeni koşullar ve Türkiye’de artan inşaat maliyetleri sektörü yeniden yapılandırıyor. Bu dönemde sektör tüm paydaşları ile yeni yapıya uyum sağlamak üzere harekete geçti. 15 Aralık’ta düzenlenen RE360 Gayrimenkul Buluşması’nda bu konular tüm detaylarıyla masaya yatırıldı.

Sektör temsilcilerinin büyük ilgi gösterdiği organizasyonda, yeni dönemin dinamikleri hakkında derinlemesine bilgi aktarımı yapıldı. Alkaş tarafından düzenlenen RE360 Gayrimenkul Buluşması’nın ilk oturumunda önemli açıklamalar yapan Çevre ve Şehircillik İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum sektörün geleceğinin çevreci yatırımlarda olduğunu özellikle vurguladı.

Etkinliğin ikinci oturumunda ise sektörün temsilcileri söz alarak gayrimenkulde öne çıkan değerleri anlattı.

Pandemiden sonra olumlu bir rüzgar esiyor
PwC Partner’dan Ersun Bayraktaroğlu’nun moderatörlüğünde gerçekleştirilen “Yeni Gelecek Nasıl Gelecek?” oturumunda konuşmacılar Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, Tabanlıoğlu Mimarlık Kurucu Ortak Melkan Gürsel, Rota Portföy Yönetimi Genel Müdür Tevfik Eraslan, Aremas Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Vedat Arslan yeni dönemin öne çıkan trendleriyle ilgili önemli açıklamalar yaptı.

Herşeyden önce pandemi sonrasında rüzgarın pozitif yönde değiştiğine dikkat çeken Ersun Bayraktaroğlu, “yeni gelecek, nasıl gelecek?” sorusunun bir ankette 900 kişiye sorulduğunu ve pandemiden sonra daha olumlu bir rüzgarın estiğini aktardı. İnşaat maliyetlerindeki artış ve enflasyonun ise en çok verilen cevaplar olduğunu belirtti. Dünya gayrimenkul piyasasında operasyonel varlıkların öne çıktığını, endüstriyel depoculuk, lojistik, yatırım alanlarının yükselişte olduğunu da ifade etti.

ESG’yi konuşmaya başladık
Ayrıca açıklamasında, pandemi sonrası değişen alışkanlıkların çevresel duyarlılığı da arttırdığını ve bunun gayrimenkul yatırımlarına yansıması olacağını söyleyerek ESG (Environmental, Social and Governance) uygulamasına dikkat çekti.

Çevresel, Sosyal ve Kurumsal Yönetim temelli yatırımları konu alan ESG uygulamaları ile ilgili olarak benzer bir açıklamayı Aremaş Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Vedat Aslan da yaptı ve biz ESG’yi yeni konuşuyoruz ancak Avrupa ve ABD’de konuşulma süreci geçilmiş, şart olmaya doğru gidilmektedir.” dedi.

Evlerde öncelikler değişti
Gayrimenkul sektöründe bir diğer yeni yaklaşım evlerdeki ihtiyaçlar ve öncelikler. Toplantıda, bu konuda oluşan yeni alışkanlıklara ilişkin açıklama yapan Tabanlıoğlu Mimarlık Kurucu Ortağı Melkan Gürsel şunları söyledi: “İlk zamanlarda kısıtlamalar yüzünden e-ticarete mecburi olarak yönelmiştik. Sonrasında alışveriş sosyalleşme ihtiyacıyla birlikte şekil değiştirdi. Sıradan günün koşturmacasında halletmemiz gereken işler için değil, gerçekten zaman ayırmak istediğimiz şeyler için dışarı çıkmaya başladık. Online yaşamla evlerimizden işimize, dünyanın birçok farklı bölgesine ulaşıyor olduk. Bu da evlerin daha farklı fonksiyonlara sahip olmasına ihtiyaç gösterdi.  Evlerde herkesin kendi alanı olması gerekti. Şehirlerde daha çok meydan, daha çok yeşil alan olmasının önemi iyice arttı. Multi disipliner bir sistem yükseldi. Yapıları, şehirleri sorgulamak zorundayız. Pandemi ile birlikte daha ılıman, şehir dışı bölgelere doğru hareket arttı. Ancak bu bölgelere olan talep daha büyük hassasiyeti de beraberinde getirdi. Bu yerlere göç ederken, göç ettiğimiz yerleri de geride bıraktığımıza benzetmemeliyiz. Gittiğimiz yerin yerel özelliklerini korumalıyız. Yereli korumazsak, her yeri birbirine benzetiriz ve dünya çok sıkıcı bir hale bürünür.”

Sahil bölgelerinde fiyatlar
Bununla birlikte, bilindiği gibi son yıllarda şehir dışına doğru hareket ile birlikte arz talep dengesine bağlı olarak fiyat dengesinde de büyük oynamalar meydana geldi. Bu konuda önümüzdeki dönemde yaşanması muhtemel gelişmelere ilişkin açıklama yapan Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu şunları söyledi: “Pandemi döneminde evden çalışmanın yarattığı ivme ile birçok kişi farklı yerlerde yaşamayı tercih etti. Bunun da bir sonucu oldu doğal olarak. Gittiğimiz yerlerdeki fiyatları şaşırttık. Bunlar zamanla dengeye oturacak, normale gelinecektir. Ofislerde ise tam tersi fiyatların düştüğünü gözlemledik. Bu da yatay bir seyir izledi ve dengelenecektir. AVM’ler arsa olarak çok kıymetli yerler. Onların dönüştürülmesi kıymetini daha da artıracaktır. Konutlardaki maliyetlerdeki artış pandemiden önce de söz konusuydu. Ürün arzındaki azalmayla birlikte artış hızlandı. Şu anda yeni inşaatların devreye alınmasıyla bu düşecektir. 2022’de talepte bir kısıtlama durumu, fiyatlarda bir dengeleme olur. Can suyu ise yabancıya satış olacaktır. Bodrum gibi sahil yerleri yüz yüze eğitim ve ofislerin geri dönüşle birlikte tekrar 2.konut maliyetine gerileyecektir.”

Tapu yerine gayrimenkul yatırım ortaklıkları
Türkiye’de tasarruf oranlarının niye düşük olduğunun yıllarca sorulduğunu hatırlatan Rota Portföy Yönetimi Genel Müdürü Tevfik Eraslan, “Hisse senetleri bir kişinin elinde en fazla 17 gün duruyor, bankalardaki tasarruf az kalıyor, Türk insanı uzun vadeli yatırım yapmayı sevmiyor diye bakılıyor. Oysa bunların haricinde başka tasarruf yöntemlerini düşündüğümüzde tablo değişiyor. Türk insanı tasarruf yapmayı seviyor.” dedi. 

Finansla gayrimenkulü birbirine yaklaştıran örnekler olduğunu, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve fonlarına girmekte geç kaldığımızı, yine de yükselen trendler olduğunu ve olacağının gözlemlendiğini ifade eden Tevfik Eraslan, “Tapu yerine gayrimenkul yatırım varlıklarına geçiş artmaktadır ve artacaktır. Gayrimenkulde ESG kurallarına uyulması şart olacaktır. ESG bir tercih değil, zorunluluk olacaktır.” dedi.

Yerel ekonomiyi korumalıyız
Bodrum Belediye Başkanı Ahmet Aras da RE360 Gayrimenkul Buluşması’nın öğleden sonraki konuşmacıları arasındaydı. Belediyenin hizmetlerinin insana dokunan hizmetler olduğunu ve bir gün bile aksamasının düşünülemeyeceğini hatırlatan Ahmet Aras, kentlerin mekansal bütünlüğünü, tarihi ve yerel özelliklerini gelecek nesillere aktarmak üzere çalıştıklarını belirtti. Yerel ekonomiyi bir bütün olarak korumanın öneminin altını çizen, Ahmet Aras şunları söyledi: “Bizler güzel, yaşanabilir, doğa ile uyumlu ve akıllı kent projeleri oluşturmak zorundayız.”

Konuşmasının başında yatırımların ve sektörün doğa ile uyumluluğunun altını çizen Aras, kentlerin hem çevre/ ekoloji açısından sürdürülebilir hem de akıllı olmasının önemini vurguladı. Bütün yatırımcıların gözdesi Bodrum’a dair “Bodrum’a bakıldığında kent yapısının betonlaştığı bir ortam, insanlarda anksiyete yaratan bir yapılaşma hiçbirimizin talebi değil. Bodrum’a kimliğini veren bir motivasyonu kaybedemeyiz. Bodrum’un İnanılmaz bir turistik değerini, orijinal bir mimari kimlik ve marka oluşumunu korumalıyız.” 

Deneyim ile dinamizmin birleşmesi başarıyı getiriyor
RE360 etkinliğinin son oturumu Alkaş Yönetim Kurulu Başkanı Avi Alkaş moderatörlüğünde Yeni Nesille Yeni Dinamizm başlığında yapıldı. Konuşmacılar ART İş Geliştirme Direktörü Zeynep Dündar, Dize Investment Kurucu Ortağı Zeynep Yıldırım, MESA Yönetim Kurulu Başkanı Mert Boysanoğlu, Nata Holding Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Yusuf Tanık, Reysaş Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Egemen Döven ve Torunlar İcra Kurulu Üyesi Zeynep Torun’du.

Yeni neslin genç temsilcileri deneyim ile dinamizmin birleşmesinin çok güzel sonuçlar çıkardığını kendi örneklerinden aktardılar. Üzerinde birleşilen örnek ise gelen bir fiyat teklifine bir önceki kuşağın “yarısını teklif et” yönlendirmeleri ve bunun gerçekten işe yaradığını görünce şaşırmalarıydı. Genç kuşağın temsilcileri, “Deneyimle birlikte öğrenmenin okulun çok ötesinde bir karşılığı var” dediler.

5 günde 230 daire satıldı
Mert Boysanoğlu, 52 yıldır bu sektörde olduklarını vurgulayarak, pandeminin, malzeme tedariğindeki zorlukların, ciddi maliyet artışlarının sıkıntılarını belirtti. Ve eskiden 3 ayda bir yapılan maliyet hesaplamalarını artık haftalık, günlük olarak yapmak zorunda olduklarını ifade etti. Gayrimenkul sektöründeki olumsuz havanın dağılarak, olumluya doğru kaydığını ifade eden Mert Boysanoğlu, 5 günde 230 daire sattıklarını açıkladı.

AVM’leri ziyaret pandemi öncesinden bile fazla
Pandemide tüm kuralları uygulayarak güven kazanan AVM’lere dönüş olduğunu, hatta pandemiden önceki sayıların bile aşıldığını söyleyen Zeynep Torun, “Pandeminin ilk zamanlarında AVM’lere gidiş ve durma süreleri azalmıştı ancak artık sosyalleşme ihtiyacıyla birlikte yükseldi. Hatta pandemi öncesindeki ziyaret sayısı ve içerde kalma süreleri bile aşılmış durumda. Çünkü pandemideki tüm engelleri kaldırdık. Hijyen hassasiyetini en yüksek oranda uyguladık. Turist ziyaretleri de aynı hızla devam ediyor. Mall of İstanbul otelinde yüzde 80 doluluğa ulaştık. Toplantı gibi tatili zoom’dan yapamıyorsunuz.” dedi.