İstanbul Kentsel Dönüşümle Trilyonlarca Dolar Kazandırır

Kendisi her ne kadar 'Yukarıdan tüyo aldım' dese de 25 yıl önce İstanbul'un değişik bölgelerinden aldığı arsalarla bugün dev inşaat projelerine imza atan Ali Ağaoğlu, son dönemde inşaatlarıyla olduğu kadar, magazin medyasına malzeme olan haberleriyle de gündemde olan birisi. Resmi olmasa da 8 yıldır, 2 çocuğunun annesinden ayrı yaşayan Ağaoğlu, günün 13-14 saatini işine ayırıyor. Ali Ağaoğlu'nu, gazetemizin ekonomi müdürü İbrahim Kahveci ile birlikte Ataşehir'deki ofisinde ziyaret ettik.

Mortgage krizi Türkiye'ye etki yaptı mı?

Yapmadı. Kesinlikle de yapmaz. Türkiye'de mortgage kredisi daha yeni başladı. Şu anda 32 trilyon civarında konut kredisi hacmi var. GSMH'nın yüzde 3.5-4'ü ediyor. Konuta her dönemde talep var. Türkiye genç bir nüfusa sahip. Mevcut yapıların yüzde 80'i oturulabilecek evsafta değil.

Gecekondu başkenti

Küresel sermaye ile işbirliği girişiminiz var mı?

Türkiye, kendi gücünün farkında olmayan ender ülkelerden biri. Sama Dubai'nin bir İETT arazisini alması, Emaar'ın Libadiye'de arazi alması bunlar güzel şeyler ama bu okyanusta bir damla. İstanbul'da İETT arazisi gibi, ondan daha güzel nice araziler var. Maalesef bu yerler inanılmaz şekilde işgal altında. İstanbul Kültür Başkenti diyoruz ama biz İstanbul'u dünya gecekondu başkenti yapmışız. Kentsel dönüşüm projesini doğru uygulayın, sadece İstanbul'dan trilyon doların üzerinde gelir elde edersiniz. Dubai, Allah'ın çölünü cennet yapıyor, biz cennet gibi ülkeyi adam edemiyoruz.

Türkiye hala fırsatar ülkesi

Dünyadaki enerji ve emtia fiyatlarındaki artışlar öngördüğünüz şeyler miydi?

Türkiye'deki siyasi belirsizliklerle, dünyadaki bu fiyat artışları ve mortgage krizi aynı anda yaşandı. Eğer içerideki bu siyasi bunalımlar olmasaydı, dünyadaki bu çalkantının Türkiye'nin lehine olacağını düşünüyordum. Dünyada bugün güvenli liman arayan bir sürü para var. Siyasi bunalım olmasaydı, Türkiye dünyanın güvenli limanı olurdu. Türkiye hâlâ fırsatlar ülkesi. Dinamik genç bir nüfusu var. Siyasi çekişmelerle patinaj yaptı.

Kaç kişi çalıştırıyorsunuz?

İnşaatlarımızda taşeronlarımız da dahil 10 binin üzerinde insan çalışıyor.

Binaların ciğerini bilirim

Finans merkezi haberinden sonra bölgeye ilgi arttı fakat boş arsa da kalmadı. Neler yapılabilir?

Batı Ataşehir'de yer kalmadı. Fakat kentsel dönüşüm yapılabilecek çok yer var. Örnek Mahallesi, Mustafakemalpaşa Mahallesi, Sahrayıcedit var. Ben 60'lı yıllardan beri bu sektörün içerisindeyim. Babam Suadiye başta olmak üzere Anadolu yakasında çok sayıda bina yapmıştır. Anadolu yakasında inşaat malzemelerinin yüzde 70'ini babam verirdi. Bağdat Caddesi dahil yapılan binaları biliyorum. O eski anlı şanlı binaları biliyorum, onların ciğerini biliyorum, deniz kumu, yüzde 30'si midye kabuğu, yüzde 20'si balçık. Bırakın gecekonduları, başta Bağdat Caddesi olmak üzere şehrin en lüks caddelerinde bile kentsel dönüşüm uygulamamız lazım. Allah göstermesin depremi yaşamadan, bu binaları yenilememiz lazım. Kumdan kale yapmışız. Türkiye yıkılırsa, İstanbul Türkiye'yi ayağa kaldırır ama İstanbul yıkılırsa Türkiye'nin birliği dahi tartışma konusu olur.

Çare yerel yönetimlerde

Kentsel dönüşüm çabaları yeterli mi?

Kentsel dönüşüm yasasını şu an TOKİ başarılı bir şekilde yürütüyor ama bunun altından tek başına kalkması mümkün değil. Belediyelerin çok daha aktif olması lazım. Belediyelerin elini değil, kafasını taşın altına sokması lazım.

Peki nasıl yapılmalı bu dönüşüm?

O insanları başka yere nakletmeden, yine aynı yerde çağdaş bir mekanda barındırmak şartıyla yapılmalı. Bu sorunu devlet çözer. Cebinden bir lira kaynak çıkmaz. Tam tersine inanılmaz bir şekilde kaynak elde eder. Türkiye'nin borcu morcu kalmaz. 10 liralık gecekondu yenile-nince 100 lira edecek. 100 gecekondu yerine 300 konutluk proje yapacaksın. Müteahhide verip payını alacaksın. Gecekonducuya vereceksin, geriye kalanları da başka vatandaşına satacaksın.

Bodrum'a yabancı ortakla dev turizm şehri kuruyor

Ağaoğlu Şirketler Grubu, Net Holding'den aldığı Bodrum'daki arazide yabancı bir ortakla birlikte 5 milyar dolarlık bir turizm şehri kuruyor

Yabancı yatırımcı size de ortaklığa geliyor?

Türkiye'ye inanılmaz ilgi var. Yabancılar Türkiye'de güvenilir ve kurumsal firmalar arıyorlar. Bize de çok ciddi teklifler geliyor ama bizim Türkiye'deki projeleri kendimiz yapabilecek gücümüz var. Bir Bodrum projemiz var, orada yabancı bir ortakla yapabiliriz. Belki Avrupa'nın sayılı projelerinden biri. Orada bir turizm şehri kurup, özellikle Kuzey Avrupa ülkelerine ikinci konut olarak satmayı hedefliyoruz. Avrupa'daki bireysel yatırımcıyı hedefleyerek hazırlıyoruz.

TİBUK'A 1 milyar Dolar

Net Holding'ten arsayı tamamen aldınız mı, yoksa gelir paylaşımı bir ortaklık mı var?

Net'in bankaya olan yaklaşık 100 milyon dolar civarında borcu vardı. Onun büyük kısmı için para verdik. Net'in bütün banka borçlarını kapattık. İstanbul Yaklaşımı'ndaki bir şirketti. Şu anda sıfır borçlu bir şirkettir. Projenin hasılatından yüzde 19 onlara pay ödeyeceğiz. Tamamı yaklaşık 5 milyar dolarlık bir proje.

Yani yaklaşık 1 milyar dolar Net'e verilecek!

Evet.

Ne kadar sürede tamamlanır bu proje?

Normal şartlarda 15 yılda bitirilebilecek bir proje ama ben ömrümün kalan kısmının 15 yılı oraya ayıramam. Onun için biz orayı hızlı bir şekilde yapar, toparlarız.

Siz o süreyi üçte bire düşürürsünüz her halde?

Muhtemelen düşürürüz. Benim çocuklarım da hep yedi aylık. Dokuz ay falan bekleyemem. Kurumsal bazda Türkiye'nin dışa açık tek projesi diyebilirim. Gerek kurumsal yatırımcı olarak gerekse de bireysel yatırımcı olarak. Bizim amacımız oraya site yapmak değil, 12 ay yaşanacak bir turizm şehri kurmak. Bu konuda en başarılı ülke İspanya. Onların yaptığı hataları yapmadan, çevreye saygılı, doğayı bozmadan hatta artı bir şeyler katarak bir turizm şehri kuracağız. Yazlık siteler, yazın kısmen dolu, kışın ise hayalet site görünümünde. Biz onu kırıp, 12 ay yaşanabilecek, kültürel, sportif, sosyal aktivitelerin yapılabileceği bir şehir yapmak istiyoruz. Bunu yapabilecek teknik kadro ve bilgiye sahibiz. Proje başladı ama şu anda Anıtlar Kurumu'yla yaşadığımız bir problem nedeniyle ara verdik. Şantiye kurulmaya başladı. Golf sahaları neredeyse çimleme aşamasına geldi. Proje hızlı bir şekilde devam ediyor ama oradaki en büyük sorunlarımızdan biri bürokrasi. Enerjimizin yüzde 40'ını işimizi yapmakta harcıyorsak, yüzde 60'ını bürokrasiyi aşmakta harcıyoruz.

Ofluyuz, ne Trabzon'a ne Ankara'ya bağlıyız

Ağaoğlu'nun projelerinin Ataşehir etrafında yoğunlaştığını görüyoruz. Bu bölge de finans merkezi ilan edildi. Önceden haberiniz mi vardı?

Biliyorsunuz ben Ofluyum. Oflular da ne Trabzon'a bağlı ne Ankara'ya, direkt yukarıya bağlı. Biz günlük yaşayan firma değiliz. O karar çıkmadan önce ben zaten projele-rimin yüzde 80'ini satmıştım. Tabii ki bana faydası oldu, benden daire alanlara faydası oldu. Neticede Türkiye'deki finans sektörünün büyüklüğü, Avrupa'da orta büyüklükteki bir bankaya eşit. Bir bu gücü bölgelere bölerseniz sinerji oluşmaz.

Bentley'de kemençe dinleyen adam

İş dışında neler yaparsınız, ne tür müzik dinlersiniz, çocuklarınızla nasıl vakit geçirirsiniz?

İnşaatlarımızda arazi alıp proje geliştirmede aktif görevim var, uygulamada çok profesyonel ve başarılı bir teknik kadromuz var. Ama yine de ben sabah 8'de kalkar giderim ve kahvaltımı şantiyede işçilerimle beraber yaparım. O çekiç sesini duymadan yapamam. Eskiden müdahale ederdim, onu şöyle yapın bunu böyle yapın diye ama şimdi yapmıyorum. Şantiyeyi gezerken, oranın röntgenini değil tomografisini çekerim. Proje müdürümüz bana sunum yapar ama bilir ki o şantiyeyi ben ondan daha iyi bilirim. Bana projeyi anlatırken iki kere dikkat eder.

3-5 gün üst üste tatil yaptığımı hatırlamam. Arada bir kaçamaklarım oluyor ama o başka. Günde 15-16 saat çalışan bir insanım. Ben işimi tatil gibi yapıyorum. Keyif alıyorum.

Müzik olarak Karadeniz müziği dinlerim Bugün Bentley'de kemençe dinleyen insanlardan biri benim. En son 3-4 sene önce oğlum beni sinemaya götürmüştü. Çocuklarıma zaman ayırırım. Kendime de zaman ayırırım. Hep amelelerle uğraşmam, biraz fıstıklarla da uğraşırım.

Şilede kardeşimin çiftliği var. Orada atlar falan da var. Oraya hafta sonraları çocuklarla vakit geçirmek için giderim.

Google'da Ali Ağaoğlu yazınca ilk çıkan sayfalar inşaatla ilgili değil, magazinle ilgili. Bundan rahatsızlık duyuyor musunuz?

Yok. Niye rahatsızlık duyayım. Açık açık söylü-yorum. Sekiz senedir bekar adamım, sağlığım yerinde, genç adamım, kendime de vakit ayırırım. Uludağ'daki kayak merkezlerinin çoğu benim ama ben orada hiç kaymam.

Halka arz yakın

Milyar dolarlık rakamlara ulaştığınız halde halka arzı neden düşünmediniz?

Biz çok hızlı düşünüp, hızlı hareket edip, hızlı üreten bir firmayız. Yani SPK'nın getirdiği, bürokrasinin getirdiği bir bürokrasiden endişe ediyoruz. GYO kuracağız ama daha farklı bir boyutta. Önümüzdeki senelerde kurarız. Borsanın gerçek anlamda ekonomiye kaynak sağlaması lazım düşünüyorum. Borsanın o işlevini çok sağlıklı yaptığına da katılmıyorum.

Bugüne kadar meslektaşlarınız borsada yatırımcıya kaybettirdi, siz bunu tersine çevirebilir misiniz?

Benim de demek istediğim oydu. Borsada da kazandıracağımı hissettiğim anda borsaya da gireceğim.

Trabzonlu nineler bile takım kurar

Bir ara adınız Trabzonspor Başkanlığı için geçmişti, neden olmadı?

Ülker Alpella'yı aldık. Trabzonspor için başkanlık niyetim hiç olmadı. Arkamdan itmeye çalışıyorlardı. Kulüp zordaydı ama bizim görevimiz başka. Bir Karadenizli olarak başka görevlerim var, spor benim tamamen dışımda. Beynimde 1 milyon tane hücre varsa, bir tanesinden öyle bir şey geçmez. Spora hem paranı vereceksin, hem de zamanını vereceksin. Vereceğim zamanı nereden çalacağım, işimden, özelimden... Ben özelime de düşkün adamım. Bir de Trabzon'dan 7'den 77'ye kime sorarsan sor, nineye bile sorsan, takımı bozar, takımı kurar. Orada başarılı olmak mümkün değil. Köy yolları, falan. Üzerimize düşen ne varsa yapıyoruz. Valilikle yeni bir okul protokolü imzaladık. Of'ta bir Anadolu lisesi kısmet olursa yapacağız. Bu sene içerisinde başlarım inşallah. Memlekete güzel bir villa yaptım. Villa için de belediyeden daha fazla yol ve altyapı yaptırdım. Ama henüz gidemedim. Bu sene çocuklar gitti arkadaşlarıyla bir hafta kaldılar.

Biraz da Ağaoğlu Grubu'ndan bahsedelim. Bugüne kadar ne kadar konut ürettiniz, yıllık cironuz nedir?

10 binin üzerinde konut yaptık ve sattık. Şu anda oturuluyor. Bu sene içerisinde 10 bin konuta yakın Bodrum'da, 6 bin civarında da burada başlayacağımız yeni projelerimiz var. Yaklaşık 16-17 bin konut daha yapacağız. Elimizdeki diğer arazilerle birlikte 20-25 bin konut daha yaparız. Şu anda sadece şu son çeyreğe yetiştireceğimiz yaklaşık 6 bin konutluk projelerimiz var. Bahçelievler'de 1.500 konuta başlıyoruz, Ataşehir'in doğu tarafında ilk etapta 1000 tane konut başlıyoruz, Seyrantepe'de konut işyeri ve otelden oluşacak yaklaşık 1000 konutluk mix bir projeye başlıyoruz. Ayazağa'da 1000 konutluk bir proje var, onu da bu seneye yetiştirmeye çalışıyoruz. 2007'de ciromuz 1 milyar dolar civarındaydı. Bu seneyi 500-600 milyon dolarlık bir cironun üzerinde kapatırız diye düşünüyorum.