İstanbul'daki 11 Metro Hattı Konut Fiyatlarını Nasıl Etkiledi?

Emlak Kulisi'nde yer alan habere göre; konutta metro etkisi yükselirken TSKB Gayrimenkul Değerleme, Ekonomist Dergisi için İstanbul'da toplam 11 metro hattındaki 159 durağın çevresindeki konutların satış fiyatlarını, kira bedellerini ve amortisman süreçlerini mercek altına aldı. İşte Levent Gökmen Demirciler'in hazırladığı o haber...

Mega şehir İstanbul'da yoğunlaşan nüfusla birlikte trafik problemi de her geçen yıl artıyor, insanların büyük bir kısmı zamanlarını ev-iş aksında geçirmek istemiyor. Konut tercihlerinde ulaşım projelerine yakınlık en önemli kriter olurken, metro ve tramvay hatlarındaki konutların satış fiyatları ve kiraları da artan talebe paralel olarak yükseliyor.

Bir bölgede "Metro geliyor" söylentilerinin çıkması bile o bölgedeki arsa fiyatlarını ve muhtemel metro istasyonu yakınındaki konutlara olan talebi artırıyor. Metro hatlarının gayrimenkullere etkilerini rakamlarla ortaya koymak üzere, yapılan çalışmada İstanbul'da faaliyette olan yedi metro, iki tramvay, Marmaray ve bu yıl açılması beklenen bir metro hattında m2 fiyatları, kiralar ve amortisman süreçlerini incelendi.

Çalışmada Marmaray, T1 - Bağcılar - Kabataş, T2 Taksim - Tünel Nostaljik, T3 - Kadıköy - Moda, T4 - Topkapı - Mescid-i Selam tramvay hatları ile M1A - Yenikapı - Atatürk Havalimanı, M1B - Yenikapı - Kirazlı, M3 - Kirazlı - Olimpiyat Başakşehir, M4 - Kadıköy -Tavşantepe, M5 - Üsküdar - Çekmeköy, M6 - Levent Boğaziçi Üniversitesi/Hisarüstü gibi faaliyetteki metro hatlarıyla bu yıl faaliyete geçmesi planlanan M2 - Yenikapı - Hacıosman metro hattında yer alan 159 durak mercek altına alındı.

Nasıl etkiliyor?
Metro hattı projelerinin gündeme gelmesinden itibaren gayrimenkul değerlerine olumlu etkileri görülüyor. Hattın tamamlanıp faaliyete geçmesiyle birlikte de etkilediği bölgelerdeki gayrimenkul değer artışı beklentisi devam ediyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, metronun insanı çok daha merkezine alan bir ulaşım aracı olduğuna işaret ediyor.

Maya, "Havalimanı, hastane, adliye sarayı gibi alanlarda metro hatları kritik derecede önemli. İstanbul'daki gelişimine baktığımızda özelikle kent merkezi ve Merkezi İş Alanı (MİA) aksı ile yavaş yavaş konut alanlarını ve kent çeperlerini birbirine entegre etmeye yönelen bir trend görüyoruz. Bu da kent kullanıcısı için oldukça faydalı" diyor.

Makbule Yönel Maya, kent merkezinde, erişilebilirliği rahat, mega projelere yakın, lüks ve nitelikli konut bölgesi olarak şekillenen bölgelerde gayrimenkul değerlerinin diğer bölgelere göre daha yüksek seviyelerde olduğunu belirtiyor. Maya, kent merkezinden kentin çeperleri olarak nitelendirilen bölgelere doğru ilerledikçe fiyatların daha ulaşılabilir seviyelere geldiğini vurguluyor.

En yüksek ve en düşük duraklar
Çalışma kapsamında en yüksek m2 birim değerine sahip duraklar; M6 - Levent Boğaziçi Üniversitesi/Hisarüstü hattında 18 bin TL/m2 fiyatı ile Etiler ve Boğaziçi Üniversitesi durakları, 15 bin TL/m2 fiyatı ile Nispetiye durağı, T1 - Bağcılar - Kabataş tramvay hattında ise 15 bin TLVm2 fiyatı ile Kabataş durağı oldu.

En düşük m2 birim değerine sahip duraklar ise bu yıl faaliyete geçmesi beklenen M7 - Mecidiyeköy - Mahmutbey metro hattında 2 bin 400 Tl/m2 fiyatı ile Yenimahalle (Gaziosmanpaşa) ve Karadeniz Mahallesi (Gaziosmanpaşa) durakları ile 2 bin 500 TL/m2 fiyatı ile Kazım Karabekir (Gaziosmanpaşa) durağı ve T4 Topkapı - Mescid-i Selam hattında da 2 bin 500 TL/m2 fiyatı ile Sultançiftliği (Sultangazi) durağı olarak ortaya çıkıyor.

Kiraları yükseltiyor
Gayrimenkullerin satış değerleri gibi kira değerlerini de etkileyen dinamiklerin başında, gayrimenkulün konumu, erişilebilirliği, mega projelere yakınlığı ve tercih edilme potansiyeli geliyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Gamze Ertaş Karcıoğlu, çalışma kapsamında, metro durakları çevresindeki inşaat kalitesi de dikkate alındığında, kira değerlerinin merkezi bölgelerde daha yüksek olduğunu, merkezden uzaklaştıkça daha ulaşılabilir seviyelerde seyrettiğini söylüyor.

Karcıoğlu, inşa edilen metro projelerinin tamamlanmasıyla birlikte, talepteki artışla kira değerlerinin de yukarı yönde hareket etmesinin beklendiğini de vurguluyor. İncelenen hatlar arasında yüksek kira değerine sahip duraklar;

T1 - Bağcılar - Kabataş tramvay hattında 55 TL/m2 ile Kabataş ve 45 TL/m2 ile Fındıklı durakları olarak görünüyor. M2 - Yenikapı - Hacıosman metro hattında ise 46 TIVm2 ile Şişhane ve 45 TL/m2 ile Taksim durağı öne çıkıyor. Yine M6 - Levent Boğaziçi Üniversitesi/Hisarüstü hattında da 45 TL/m2 ile Etiler ve Boğaziçi Üniversitesi durakları yüksek kiralarıyla önde yer alıyor.