İyiyle Kötü Ayrışıyor

ABD'de gayrimenkul fiyat balonu ile patlayan bir kriz yaşanıyor. Bu gayrimenkul krizi, daha sonra mali kesime de (yani bankalara da) sıçradı. Şu ana kadar bir büyük yatırım bankası ve on bir küçük yerel banka battı. Arkasının geleceği ve gayrimenkul/mali kesim krizinin bir ekonomik krize dönüşeceği söyleniyor.

Avrupa'da İngiltere ve İspanya da bu gayrimenkul krizinden etkilendiler. Son on 2 ay içinde İngiltere'de gayrimenkul fiyatları, son seksen yılın en büyük düşüşünü kaydettiler (yüzde 12,7). İspanya ekonomisi son beş yılda özellikle Avrupa Birliği üyesi ülke vatandaşlarına satılan 2. evler ile hızla büyüyordu. Bu satışlardan bir anda bıçak gibi kesildi; İspanya ekonomisi ciddi sıkıntılar ile karşılaştı.

Türkiye de bu gelişmelerden payını yeterince aldı. Bu süreçte konut piyasası da aşağı doğru hareketlendi. 2003-2005 yılları arasında yüzde 100 ile yüzde 300 arasında artan konut fiyatları, 2007 ve 2008 yıllarında yüzde 20'ye yakın geriledi. Türkiye'deki konut fiyatları artışında kendine özgü nedenler vardı. Yani Türkiye'de bir konut fiyat balonundan söz etmek pek olası değildir. Çünkü Türkiye'de konut fiyatları, önce 1999 depremi, ardından da 2001 krizi nedeni ile zaten olması gerekenin çok altında bir düzeyde kalmıştı.
   
Gayrimenkul piyasasını kabaca "konut" ve "ticari" diye ikiye ayırırsak; ve ticari gayrimenkul içine de ofis binaları, alış veriş merkezleri (AVM), lojistik merkezleri ve otelleri koyarsak, Türkiye'de konut piyasasının 2003'ten sonra hızla hareketlendiğini görürüz. İşte o hareket 2006 yılı sonrasında yavaşladı. Bir taraftan arz aşırı artarken (yani her önüne gelen konut yapmaya başlarken), diğer taraftan da talep artışında belli bir yavaşlama oldu (talep hala arttı, ama daha yavaş arttı). 2006 başında yıllık yüzde 13'e kadar gerilemiş olan konut kredi faizlerinin yüzde 22'lere kadar çıkması da konut satışlarını iyice yavaşlattı.

Konut piyasası yavaşlarken bu kere özellikle 2005'ten sonra ticari gayrimenkullerde ciddi bir hareketlenme gördük. Özellikle AVM'ler, Türkiye'nin büyük kentlerinde mantar gibi açılmaya başladı. 1000 kişi başına düşen AVM metrekare alanında AB ortalamasının onda birinden bile aşağıda olan Türkiye, 3 yılda AB ortalamasının dörtte birine geldi. Avrupa'da Rusya'nın ardından en çok AVM perakende alanı yatırımı yapılan ülke oldu.

Ama korkarız o alanda da bir parça doyuma (en azından şimdilik) ulaştık. Yeni açılan bazı AVM'lerde, belki bulundukları konumdan (lokasyondan), belki kiralama fiyatlarından, belki de tasarım konseptlerinden kaynaklanan sorunlar olduğu hemen kısa sürede ortaya çıktı. Açılan her AVM'nin başarılı olamayacağı; bazılarının zarar ederek el değiştireceği düşüncesi herkeste yer etmeye başladı.

Yani konutta yaşanan "aşırı arz, yetersiz talep" durumu, AVM'lerde de yaşanmaya başladı.

Şimdilerde gayrimenkul piyasasında hızlı bir otel yatırımı eğilimi görülüyor. Yatırımcıların ve girişimcilerin ağzı, konut ve AVM'lerden yanınca hemen seçenek alanlara yönelindi. İstanbul'un Avrupa yakasında Pendik'e kadar; Anadolu yakasında ise Esenyurt'a kadar yeni oteller kurulması gündeme geldi. Örneğin E5 ile TEM'i birbirine bağlayan Basın Ekspres yolunda bir otel hizmete girdi; ikinci otel de hizmete girmeyi bekliyor.

Nasıl 1990'ların başında bilip bilmeyen herkes tekstil sektörüne (özelikle pamuk ipliğine) ve konfeksiyona yatırım yapıyorduysa, şimdilerde de elinde olanağı (parası, arsası ya da pazarlama gücü) olan herkes gayrimenkule yatırım yapıyor. Her zaman olduğu gibi, ekonomi içinde iyi ve doğru iş yapanlar kalacak, işini bilmeyen ve kötü iş yapanlardan piyasadan çıkacaktır.

Bunun ulusal kaynak israfı olduğunu düşünenler üzülmesinler; işini iyi yapanların ayrışmasının başka bir yolu da ne yazık ki yoktur.