Kira, Aile Bütçesinin Yarısını Götürüyor

ılın ilk sektörel toplantısını gerçekleştiren İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER),  gayrimenkul üreticilerinin önde gelen markalarıyla bir araya geldi. “Yeni yılda yeni projeler ve öngörüler” başlıklı toplantıda sektördeki arz ve talep masaya yatırıldı. Toplantının açılış konuşmasını yapan İNDER Genel Başkanı Nazmi Durbakayım, sektör temsilcilerine “Türkiye’de Kentleşme ve Konut Arzı İlişkisi” adlı raporu sundu. Tüketici talep analizini net olarak koyan raporun aysbergin su üzerindeki kısmı olduğuna dikkat çeken Başkan Durbakayım, arzı oluşturan kısmın ise suyun altında olduğuna vurgu yaptı.

İNDER’in hazırladığı “Türkiye’de Kentleşme ve Konut Arzı İlişkisi” konulu rapora göre, kentli kesimin en büyük gider kalemlerinden biri kira. Türkiye’de doğudan batıya gittikçe kentleşme oranının arttığı belirtilen raporda, buna paralel olarak batı illerinde kira için aile bütçesinden ayrılan payın doğu illerine oranla daha fazla olduğu vurgulanıyor. İNDER’in raporuna göre alt gelir gruplarında bu pay aile bütçesinin yarısına kadar çıkıyor.  Raporda kentleşmenin en yüksek olduğu il olan İstanbul’un Türkiye nüfusunun yüzde 17.8’ini barındırdığı belirtilirken, en yüksek kira fiyatlarının da yine İstanbul’da olduğu vurgulanıyor. İNDER’in ilkini Aralık 2010’da yayınladığı ‘Sektör Araştırmaları Raporları’ serisinin ikincisi olan ‘Türkiye’de Kentleşme ve Konut Arzı İlişkisi’ raporunda, Türkiye’deki kentleşme sürecinin gelişmiş diğer ülkelere kıyasla ‘çok hızlı’ olduğunun altı çiziliyor.

Kentleşmenin çarpık yüzü: Kentleşememe

İNDER raporuna göre; Türkiye’deki kentleşme sürecinin büyük ölçüde sanayileşmeye bağlı olması, metropollerde beklenen sosyal ve bireysel finansmanın geniş kapsamlı olarak oluşmasına engel oluyor. Buna bağlı olarak da nüfusun önemli bir bölümünün düzenli bir kentleşmeden mahrum kaldığı belirtilen raporda, bu durumun konut üreticilerini ve konut arzını bir paradoksa sürüklediği iddia ediliyor. Çarpık kentleşmenin bir diğer nedeninin ise doğudan batıya doğru göçün hala devam etmesi olduğu belirtilen İNDER raporunda, Türkiye’deki konut arzı tüm bu koşullar altında konut üreticisinin karşılaştığı sıkıntılar hakkında şu tespitler yapılıyor:

- Türkiye’de konut arzının özellikle metropollerde biçimlenmesi sırasında inşaat sektörü hassas bir denge üzerinde durmaktadır.
- Artan girdi fiyatları sektörün ‘makul’ projeler üretme kabiliyetini elinden alırken, yüksek sayıdaki reel talebin oluştuğu orta ve alt gelir gruplarının nitelikli kentsel yapılara kavuşturulması yetkinliği de zedelenmektedir.
- Bu durum arzın, ekonomik gelişmelere göre seyri çok fazla değişiklik göstermeyen bir talebe yönelik olarak projeler geliştirmesine neden olmaktadır.

Konut talebi krizden etkilenmiyor

Türkiye’deki konut talebinin uzun vadede yatay bir seyir izlediği vurgulanan raporda, ekonomik kriz dönemlerinin beklenenin aksine arz üzerine ciddi bir etkisi olmadığı ifade ediliyor. Türkiye’de konut talebinin önemli bir bölümünün ekonomik değişimlerden görece daha az etkilenen bir kesimden geldiği belirtilen raporda, projeleri de bu talebin şekillendirdiği kaydediliyor. Orta ve alt gelip gruplarının taleplerinin artan girdi fiyatları nedeniyle karşılanmadığına işaret edilen raporda, “Daha geniş kesime yönelik arzın geliştirilebilmesi için sektörel ham ve yarı mamul girdi maliyetlerinin kontrol altına alınmalı. Dış kaynaklı girdilerde kontrol altına alınamayan fiyat artışları noktasında ise çeşitli düzenleme ve destekler ile sektörün talep çeşitliliği kabiliyeti güçlendirilmelidir” ifadesine yer veriliyor.

Değişimin darbe etkisi

İNDER’in hazırladığı ‘Türkiye’de Kentleşme ve Konut Arzı İlişkisi’ konulu raporda, kentleşmenin aile yapısı ve kentlerdeki demografik ve ekonomik yapı üzerinde de etkili olduğu ifade ediliyor. Raporda ‘Değişimin darbe etkisi’ olarak tanımlanan bu etkiler şöyle sıralanıyor:

- Kentleşme, ailenin sosyal yapılanması ve işleyişinde de değişikliğe neden olmaktadır.
- Türkiye’de ev seçiminde kırsalda erkek belirleyici iken kentlerde aile meclisinin ve kadının etkisi artmaktadır.
- Aile üyelerinin konuta değin ihtiyaçlarının özelleşmesi kentlerde konut talebinin oluşumu aşamasında etkili bir faktör olmaktadır.
- Kentleşmenin aile yapısı özelinde demografik değişkenlere olan etkisi dolaylı olarak konut talebinde de değişime neden olmaktadır.
- Daha küçük (2-4 bireyli) aile yapısı, çalışan nüfus olarak hane gelirine kadının katkısının artışı ile aile yapısı, demografisi ve ihtiyaçları değişim göstermektedir.
- Daha küçük ancak işlevsel yaşam alanlarına geçiş ihtiyacı kentsel yapının fiziksel sınırları ile birlikte değerlendirildiğinde arzın yeni halini biçimlendirmektedir.
- Yerleşim merkezinin ekonomik temelinin hizmet odaklı olduğu ölçüde kentleşme düzeyinin yükseldiği gözlenmektedir.
- Hizmet dışı sektörlerin geleneksel yapılanma talebine karşın hizmet odaklı ekonomik yapılanmaların daha modern kentsel yapıların oluşmasına olanak sağladığı görülmekte vearzın bu tür merkezlerde daha çağdaş projeler sunduğu görülmektedir.