|
Amerika'daki FED değil. Emlak almak
isteyenlerin sorgulamak zorunda oldukları FED. Peki nedir bu FED? Neden şimdi
sorgulama zamanı. Değerli dostlar, uzun süren bir "piyasa" muhabbetinden sonra
ortamdakilerin bana "sermaye piyasası araçları, piyasalar, ekonomik genel durum"
ile ilgili soruları ve konuşulan onca detay rağmen geldikleri nokta, "Emlak"!
Vardıkları sonuç da ortak, "Türkiye'de emlak her zaman en iyi yatırım aracıdır"!
Evet, yanlış okumadınız, krize rağmen sonuç hiç değişmiyor. İnsanlarımız "elle
tutulur değerlere" her zaman daha fazla önem
veriyor.
Finansal emlak danışmanlığı
Hemen soralım, bu çıkarım doğru mu? Birlikte detaylandıralım ve arkadaşlarıma
da anlatmaya çalıştığım ve aslında "yanlış seçimlerin", "yanlış alımların" veya
"yanlış zamanlamaların" değerleri nasıl düşürebileceğini özetleyen, "Finans" ve
"Emlak" kavramlarını birleştiren, patenti, bana ait "Finansal emlak
danışmanlığı" kavramını sorgulayalım. Peki nedir FED? Emlak değerler ile nasıl
bağdaştırabiliriz? Emlak değerleri sorgularken ortaya koyduğumuz verilere iki
farklı açıdan bakabiliriz.
1- Emlak değerlerin salt emlak gerçeklere dayanan detaylardan dolayı prim
yapıp yapmayacağı sorgulanabilir.
2- Alıma karar verildiğinde veya alım
şartları sorgulanırken "ödeme, borçlanma cinsi-planı, paranın fırsat değeri,
diğer piyasalarda nasıl değerlendirilebileceği" gibi detaylar
sorgulanabilir.
Tek kriter prim değil
Bizi ilgilendiren, anlatmak istediğimiz hangisi? Bizim FED dediğimiz ve
"finansal emlak danışmanlığı" olarak adlandırdığımız, ikinci
maddede ele alıp tarif ettiğimiz kavram. Bu noktada aklınıza şu soru gelebilir,
FED kavramı dikkate alınırsa, klasik emlak sorgulama kriterleri değişir mi?
Cevap çok zor değil, çok bilinmeyenli finansal bir yapı içinde konu çok boyutlu
ele alınırsa, FED harici sorgulamalar gerçekçi olmayacaktır. Değerli dostlar, bu
noktadan itibaren bazı yeni sorular sormak ve özellikle kavramı detaylandırmak
istiyorum.
1- FED kavramını bilmeyen bir müşterinin "emlak alım süreci" nasıl gelişir?
Odaklanma sadece "emlak değerler" prim yapar mı? sorusu üzerinde oluşur ve salt
alım-satım farkına dayanan senaryolar kurgulanırken, "borçlanma detayları,
finans piyasalarındaki potansiyel dalgalanmalar, paranın fırsat getirisi" gibi
kavramlar göz ardı edilir. Örnek: Ev almak isteyen bir dostumuz, bir emlak
danışmanına (emlakçı) gider ve "fiyat, pozisyon, prim" gibi bileşenleri
sorgular.
Tüm değişkenler sorgulanır
2- FED kavramını bilen ve uygulayan bir müşterinin emlak alım süreci nasıl
gelişir? Yukarıdaki süreç aynen geçerlidir. Fark, diğer sürecin yani FED'in de
aynı anda devreye girmesinden kaynaklanır. Örnek: Evi bulduk, almaya da karar
verdik ama dolar mı borçlanalım yoksa avro mu? Yoksa ikisini de bir kenara
bırakıp TL mi? 1.60 üzerinde bir aylık TL faiz ile borçlanalım mı yoksa
almadığımız durumda emlak değerler prim bile yapsa faizin düşmesini bekleyerek,
düştüğü durumda toplam geri ödemede daha az bir miktarı mı hedefleyelim? FED
kavramı devreye girdiği andan itibaren emlak değişkenleri ve finansal
değişkenler aynı anda sorgulanır.
Bu çıkarımlar sonrası gelelim net sonuçlara:
Sonuç 1: Emlak değerleri kendi dinamikleri içinde tek başına
değerlendirmek eksik bir yapıdır ve FED kavramı devreye girmeden alınan her
karar "prim sonucu yüzünüzü" güldürse bile çok riskli ve "eksikli
yapılardır.
Dolar borçlanan kazandı
Sonuç 2: Daha önceki yazılarımda FED gerçeğini defalarca
kullandım. Bu yazılardan kısa bir bölümü örnekleme olması açısından aktarmak
istiyorum: Soru: Son 5 yılda Türkiye'de dolar mı, TL mi borçlananlar daha kârlı?
Cevap çok zor değil. Dolardaki hareketlere rağmen, dolar bazında borçlananlar,
TL ile borçlananlara göre daha az ödeme yaptılar. Bu gerçeği grafik üzerinde
görebiliriz. Dikkat ederseniz kur 1 TL üstüne çıkıp 1.7 TL seviyesinde "tepe"
yaptıktan sonra sürekli olarak gerileyen ve kısmi tepkiler veren bir trend
çizmiş. Bu gerileme sırasında dolar bazındaki borcun ödenen her taksiti TL
bazında borçlananlara göre daha düşük olarak gerçekleşmiş.
Son söz: Yukarıdaki küçük alıntı bile, FED'in emlak
değerlere yatırım yaparken ne kadar önemli olduğunu gösteriyor. Sizlere tavsiyem
özellikle Türkiye'de ev alacaksanız ve "euro-dolar-TL-emlak fiyatı" gibi
değişkenleri aynı anda sorgulamak zorundaysanız. FED'i kullanmadan asla emlak
ile ilgili bir karar vermeyin.
Not: Dolar grafiğine bir bakın lütfen! Krize rağmen dolar
net olarak 1.77'yi geçemediği için "geri çekilmelerde" dolarla borçlananlar hep
"bekleyebilirlerse" kâr etmişler!
|
