15 İlin Yeni Rant Bölgeleri

Gayrimenkule her dönemin yatırımı olarak bakanlar, genellikle henüz kimsenin keşfetmediği, yatırımcıların da pek yüz vermediği bölgelere ilk yatırımı yaparak büyük kazançlar elde edebiliyor. Kentler gelişiyor ve sesiz sedasız yeni gelişme bölgeleri oluşuyor. Ekonomist dergisinden Okan Şentürk İstanbul’dan Mersin’e, Kayseri’dan Konya’ya 14 büyük kentin ve artık bir kent kadar büyük olan Bodrum’un yeni kentsel gelişim bölgelerini ve daha el değmemiş bölgelerdeki arazi fiyatlarını yatırımcılar için araştırdı.

İstanbul: Üçüncü köprü beklentisi alınıyor

İstanbul’da Gebze’den Silivri’ye kadar olan bölgede tüm arazilerin fiyatları, son iki yılda kat kat yükseldi. İstanbul’un en çok prim yapan bölgelerinin başında İstanbul’un Anadolu yakasındaki yeni ilçesi Çekmeköy’e bağlı Çatalmeşe, Alemdağ ve Paşaköy, Beykoz ilçesine bağlı Zerzevatçı, Örnekköy, Elmalı, Riva, Polenezköy ile yeni ilçe Sancaktepe geliyor. İstanbul’un Karadeniz kıyısında kalan ilçesi Şile ve buraya bağlı köyler ile Ağva beldesi ile yine buraya bağlı köyler, özellikle arsa yatırımcısının iştahını kabartıyor. İzmit’in İstanbul sınırındaki ilçesi Gebze ise son dönemde lojistik şirketlerinin antrepo yapmak için yer aradığı bir merkez haline dönüştü.

Avrupa yakasında ise yeni ilçeler; Esenyurt, Başakşehir, Arnavutköy ile Bahçeşehir’in arka tarafında yer alan Ispartakule, Kayabaşı bölgesi ile Arnavutköy’ün Bolluca beldesi, arsa yatırımcılarının markajı altında bulunuyor. İstanbul’a kurulması planlanan üçüncü havalanı için adı geçen Silivri ve üçüncü köprünün çevre yolu güzergahındaki Çatalca’daki arsa fiyatlarının hızına ise yetişilemiyor.

Kurucuları arasında Türkiye Sınai Kalkınma Bankası’na yaptığı önemli gayrimenkul araştırmalarıyla bilinen Cansel Turgut’un da bulunduğu EVA Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık ve daha birçok yetkin gayrimenkul şirketinden aldığımız bilgilerle gerçekleştirdiğimiz araştırma, İstanbul’un Anadolu ve Avrupa yakasının yeni gelişme bölgeleri olarak şunları işaret ediyor:

Sarıyer (Maden ve Uskumruköy): Sarıyer’in sırtlarında yer alan Maden mahallesi, Sarıyer Tüneli’nin çıkış noktasında yer alması nedeniyle oldukça değerli bir bölge haline geldi. Buradaki konut imarlı arsaların metrekare fiyatları 150 liraden başlayıp, 700 liraya kadar çıkıyor. Sarıyer’in arsa açısından bir değerli bölgesi olan Uskurmuköy’deki arsaların metrekare satış fiyatları ise 200 ila 400 dolar arasında.

Çatalca: Olası üçüncü köprünün çevre yolunun güzergahında yer alan Çatalca, en şanslı konumdaki yerlerin başında geliyor. Çatalca’nın merkezindeki konut imarlı arsaların metrekaresi 300 ila 500 lira arasında değişiyor. Çatalca'da, gözde köylerde tarla vasıflı, yüzde 5 imarlı arazilerin dönüm fiyatları, yerine göre 50 bin liranın üzerine çıkabiliyor. Çatalca'nın köylerinden Kabakça'da, tarla vasfında olup önceden yüzde 5 imarı olan yerlerin metrekare birim fiyatı 25-40 lira aralığında. İnceğiz'de, 16-26 lira, Ovayenice'de 16-25 lira, Çakıl'da 16-25 lira ve Elbasan'da ise 16-22 lira aralığında değişiyor.

Silivri: İstanbul’a kurulacak üçüncü havalanı yeri olarak yeni imar planlarında Silivri’nin görünmesi, ilçeye bağlı köylere olan talebi arttırdı. Yeni çevre imar planında havalimanı için Silivri'nin öne çıkması; Çanta, Alipaşa, Fenerköy, Gümüşyaka, Selimpaşa ve Akören'i öne çıkardı. Bu köylerden Akören'de halen imarlı arazilerin metrekare fiyatları 25 ila 80 lira arasında. Yani, bu köyde dönümü 25 ila 80 bin lira aralığında arazi bulmak mümkün. Silivri'de Akören, Gazitepe, Kurfallı'da çiftlik evlerine müsait geniş araziler mevcut.

Bunun dışında Seymen, Büyükkılıçlı ve Fenerköy'e yoğun rağbet var. Fenerköy'de fiyatların krize rağmen yükseldiği ifade ediliyor. Köyde, malikaneler, çiftlik evleri peşpeşe yapılıyor. Fenerköy'de arazilerin metrekaresine 20-50 lira isteniyor. Büyükkılıçlı ve Seymen’deki arazilerin fiyatı ise Fenerköy’e göre daha ekonomik. Seymen'deki arazilerin dönümü, 12-20 bin lira arasında değişiyor. Çanta ise denize daha yakın olduğu için ilgi görüyor. Çanta lojistik sektörü için de geniş araziler sunuyor. Buradaki sanayi imarlı arsaların metrekare birim fiyatı 100 ila 250 lira arasında. Değirmenköy'ün de bir bölümü sanayi ve lojistik şirketlerinin çekim alanına girmiş durumda. Değirmenköy'e Teknopark planlaması da yapılıyor.

Alipaşa ise rağbet gören bir bölge haline gelirken, sanayi arsaları için de tercih ediliyor. Buradaki konut imarlı arsaların metrekaresi 120 ila 250 lira, sanayi imarlı olan arsaların metrekare birim fiyatı ise 150-250 lira arasında değişiyor.

Hadımköy: Bir sanayi bölgesi olarak görülse de konut açısından da İstanbul'un yeni cazibe merkezleri arasında yer alan Hadımköy, yeni ilçe olan Arnavutköy’e bağlanarak, belde oldu. Birbiri ardına yükselen toplu konutlar ve sanayi merkezleri, bölgedeki arsa fiyatlarının son birkaç yıl içinde yüzde 100 artmasına neden oldu. 400'den fazla sanayi kuruluşu ve 12 bin sabit nüfusun bulunduğu Hadımköy'de, imarlı konut arsalarının metrekare satış fiyatı 200 ila 500 lira, imarlı sanayi ve depolama imarlı arsalarının fiyatı ise 100-500 lira aralığında satılıyor. Bölgedeki imarsız tarlaların metrekare fiyatı ise15 ila 50 lira arasında.

Ispartakule: Bahçeşehir'in en yüksek noktası olan Ispartakule'de de yepyeni bir kent yaratılıyor. Ispartakule, Bahçeşehir Toplu Konut Alanı'nın en büyük rakibi olacak gibi görünüyor. Bölgenin son üç yılda kat ettiği mesafe ve hazır altyapısı, özel sektörden birçok şirketi de harekete geçirmiş durumda. TOKİ ve Emlak GYO arsalarının dışında kalan bölgelerde birçok şirket kendi bağımsız projelerini yapıyor. Bölgede en son İhlas Bizimevler projesinin ikinci etabı ile Tulip Gayrimenkul’ün Tulip Turkuaz projesinin temeli atıldı. Ispartakule bölgesindeki konut imarlı arsaların metrekare fiyatı, 250 ila 900 lira arasında değişiyor.

Kayabaşı: İstanbul’un Avrupa yakasındaki yıldızı parlayan bölgelerinin başında gelen Kayabaşı, Küçükçekmece sınırları içerisinde yer alıyor. Bölgeyi ilk keşfedenler KİPTAŞ ve TOKİ oldu. TOKİ, Kayabaşı bölgesinde kendisine ait yaklaşık 9 milyon metrekarelik bir alanda 40 bin konuttan oluşan bir ‘uydu kent’ inşaa ediyor. Bölgede, sadece TOKİ konut üretmeyecek. Aynı bölgede elinde yine yaklaşık 6 milyon metrekare büyüklüğünde arsa portföyü bulunan özel sektörün de 30 bin konut yapması bekleniyor. Böylece bölgede inşa edilecek konut sayısı 70 bine ulaşacak. TOKİ’nin Kayabaşı’nda kuracağı 40 bin konutluk ‘uydu kent’, yaklaşık 10 etaptan oluşacak.

Kayabaşı Projesi’nin içerisinden İstanbul Boğazı’na kurulması planlanan üçüncü köprünün çevre yolunun geçecek olması da projenin bir başka önemli tarafı. Öyle ki; imar planında otoyol gişeleri bile düşünülmüş bulunuyor. Öte yandan İstanbul Tıp Fakültesi (Çapa Tıp) ile Cerrahpaşa Tıp Fakültesi’nin bölgeye taşınması gündemde. Kayabaşı’nda imarlı arazilerin metrekare fiyatı 150 liradan başlayıp, konmuna göre 400 liraya kadar çıkabiliyor.

Arnavutköy: İstanbul’un yeni ilçelerinden biri olan Arnavutköy, alan olarak da en büyük ilçe unvanına sahip. Arnavutköy, Gaziosmanpaşa ilçesinden Boğazköy, Bolluca, Taşoluk, Haraççı'yı; Çatalca ilçesinden ise Durusu ve Hadımköy'i aldı. Taşoluk Belediyesi’ne bağlı Yeniköy ve Karaburun köyleri de Arnavutköy İlçesi’ne bağlandı. TOKİ ve KİPTAŞ'ın çok önceden keşfettiği Arnavutköy, birkaç yıl önceye kadar ucuz arsa cennetiydi. TOKİ ve KİPTAŞ'ın toplamda 2 bin konutu geçen projeleri ile bölge, toplu konut anlamında da öne çıktı. Taşoluk, Haraççı ve Durusu zaten birkaç yıldır villa projeleri ile dikkat çekiyordu. Arnavutköy, yatırım açısından çok önemli bir konumda bulunuyor. Emlakçılar, "Arsa yatırımcıları akın etti. Çevre yolları da tamamlanır, projeler hayata geçerse buraları tadından yenmez" diyor. Arsa yatırımcısının üslerinden biri olan Arnavutköy'e bağlı belde ve köylerde çok sayıda imarlı arsa bulunuyor. Bunun yanında imara açılmasını beklemeyi göze alanlar tarla yatırımı da yapıyor. Arsa fiyatları birkaç yıldır sürekli artıyor. Arnavutköy merkezdeki konut imarlı arsaların metkaresi 250 liradan başlıyor. Yine bölgedeki sanayi imarlı arsaların metrekaresi, 200 ila 600 lira arasında.

Sancaktepe: İstanbul’un Anadolu yakasındaki bu yeni ilçesi Samandıra, Sarıgazi ve Yenidoğan ilk kademe belediyelerinin tüzel kişiliğinin kaldırılması ve 20 mahalle ile 2 köyün bağlanmasıyla oluşturuldu.Belgede birçok konut projesi yer alıyor. Bölgedeki imarlı arsaların metrekaresi 300 liradan başlayıp, 900 liraya kadar çıkabiliyor. Yine buradaki tarlaların metrekare birim fiyatı da 100 ila 300 lira arasında.

Alemdağ: İstanbul'un Anadolu yakasında son yılların gözde villa sitelerinin peşpeşe kurulduğu Çekmeköy ile Ömerli arasındaki Alemdağ, dikkat çeken bir taleple karşılaşıyor. Alemdağ'daki arazilerin üçte ikisini, 2-B arazileri oluşturuyor. 2-B Yasası’nın çıkması ile birlikte bölgeye olan ilgi arttı. Hatta, çok sayıda eski ve mevcut siyasinin, işadamlarının bölgede 2-B arazilerinden alım yaptığı ileri sürülüyor. Alemdağ'da ‘sorunlu’ arazilerin üzerinde sitelerin bile yükseldiği bilinen bir durum. Ayrıca üçüncü köprünün bağlantı yollarının Alemdağ'dan geçeceğini düşünenlerin arazi alımlarını hızlandırdığını söyleyen emlakçılar şu bilgileri veriyor:

"Güzergah sır gibi saklanıyor olsa da, arsa yatırımcısı muhtemel yolları kendince belirlemiş. Anadolu yakasındaki köprü ve havalimanı bağlantısı güzergahının; Anadolu Kavağı'ndan başlayıp Beykoz, Polonezköy, Alemdağ Ormanları ve Alemdağ-Çatalmeşe Mahallesi'nin Tepetarla mevkiinden de geçerek Paşaköy Kurtköy Havalimanı Yolu olacağı konuşuluyor. Alemdağ Beldesi de, arazi yapısının genişliğinden dolayı ranttan pay alacak gibi görünüyor. Alemdağ’da konut imarlı arsaların metrekaresi 400 ile 700 lira, tarlaların metrekare birim fiyatı ise 70 ile 200 lira arasında değişiyor."

Beykoz ve Riva: İstanbul’un Boğaz kıyısındaki en eski ilçesi olan Beykoz, İstanbul halkının hafta sonu dinlenme ihtiyacının büyük bir bölümünü karşılıyor. Anadolu Kavağı, Anadolu Feneri, Poyrazköy, Riva, Cumhuriyet, Ali Bahadır, Değirmendere, Bozhane, Akbaba ve Polonezköy Beykoz’un en dikkat çeken köylerini oluşturuyor. Beykoz’un markezindeki konut imarlı arsaların metrekare fiyatı 750 liradan başlayıp 2 bin liraya kadar çıkabiliyor. Beykoz’a bağlı Riva’da geniş bir arazi potansiyeli bulunuyor. Ne var ki; imar çalışmaları yapıldığı için projelere henüz imar izni verilmiyor. Riva'nın en değerli arazileri olarak gösterilen Ottomans ve Galatasaray arazilerinde, imar çalışmalarının bitmesi ile projelerin hayata geçeceği konuşuluyor. Riva'da imar çalışmalarının sürmesi ve inşaatlara başlanamaması yüzünden arsa fiyatları yerinde sayıyor. Arsaların metrekaresi 200 ila 400 lira aralığında. Bölgedeki tarlaların metrekare fiyatı ise 80 ila 150 lira arasında değişiyor. Yaklaşık 16 milyon metrekare, yani 16 bin dönümlük imara açık arazi bulunan Riva'da, 1980'lerde yapılan imar çalışmalarında 5 milyon 500 bin metrekare alan, yol ve sosyal donatılar için kamuya terk edilmişti.

Şile ve Ağva: İstanbul’un Karadeniz kıyısındaki ilçesi Şile, son yıllarda sadece turizmle anılmıyor. Şile'nin köylerinde gayrimenkul hareketi de hızlandı. Şile gayrimenkul yatırımcılarının son yıllardaki ilgisine rağmen nüfus olarak hâlâ bakir kalmayı başarabilmiş bir ilçe. Şile’de nüfusun üçte ikisi Ağva dahil 58 köyde yaşıyor. 58 köyün 38 mahallesi, ilçe merkezinin 4 mahallesi var. Şile’deki emlakçılar son dönemde Kurna, Sahilköy, Alacalı, Doğancılı ve Sofular’ın değerli hale geldiğini, bu köylerin dışında sahil kesiminde yer alan Kabakoz, İmrenli, Karacaköy, Şuayipli’nin de son dönemde gayrimenkul yatırımcılarının dikkatini çektiğini ifade ediyor. Şile'nin turistik beldesi Ağva'ya bağlı köylerden Göçe, Kurfallı, Geredeli, Çelebi ve Kadıköy'ün de öneminin arttığı belirten emlakçılar, “Bu köylerdeki çoğu yer, imarlı tarla görünümünde. Sahilköy, Alacalı, Doğancılı, Sofular'da imar da var. Bu köylerde birçok arsa var ve yüzde 30 imarlı. Her bir köyün merkezinde yüzde 50 imar var” diyor. Şile’nin merkezinde imarlı arsaların metrekaresi 150-400 lira arasında, tarlaların metrekaresi ise 40 ile 90 lira aralığında satılıyor. Ağva’daki imarlı arsalar, 90 ila 180 lira metrekare fiyattan alıcı buluyor. Şile ve Ağva’nın köylerindeki imarlı arsaların metrekaresi 80 ila 120 lira, tarlaların metrekare birim fiyatı ise 25 ila 70 lira arasında.