Son günlerde kat irtifakı adıyla
bilinen tasarruf biçimi ile ilgili güncel bir sorun ortaya çıktı: Bir yapı
üzerinde, yapının belli bir bölümünden konut, işyeri, depo vb. adı altında
(bağımsız bölüm olarak) yararlanmakta olanların bu yerlerdeki hak sahipliği “kat
mülkiyetine” değil de arsa payına bağlı “kat irtifakı sahipliğine” dayanıyorsa,
bunun, en geç 28 Kasım 2009 tarihine kadar “kat mülkiyetine” çevrilmesi
zorunludur (Kat Mülkiyeti Kanunu’nda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 Sayılı
Kanun’un 23. maddesi ile KMK’ye eklenen geçici madde 1).
Maddeye göre bu zorunluluk, 5711 sayılı yasanın yürürlüğe girdiği tarihten
(28 Kasım 2007’den) önce, bağımsız bölümleri içeren yapı ile ilgili olarak “yapı
kullanma izni” (iskân belgesi) almış olan yapılar içindir. Bu zorunluluğa
uyulması halinde, yani 28 Kasım 2009’a kadar yapılacak kat mülkiyetine geçiş
işlemleri sırasında, yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk
eden vergi, resim ve harçlar cezasız olarak tahsil edilecektir. Öte yandan, bu
süre içinde, kat mülkiyetinin kurulması için girişimde bulunan kat irtifakı
sahiplerinden birinin ya da yöneticinin, bununla ilgili belgelerden eksik
olanların tamamlanması için diğer kat irtifakı sahiplerine yaptığı yazılı
bildirim cevapsız kalırsa, bunun gereğini yerine getirmeyenler, belediye veya
(taşınmaz belediye sınırları dışında ise) mülki âmir tarafından bin Türk Lirası
idari para cezasına çarptırılacaklardır.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişle ilgili olarak 5711 sayılı yasada
öngörülen temel hüküm budur. Yasanın diğer kapsamlı hükümleri (özellikle toplu
yapılar hakkında KMK’ye eklenen 9 maddelik yeni bölümle ilgili) ayrı bir
inceleme konusudur. Bu bakımdan bu yazıda sadece, kat irtifakından kat
mülkiyetine geçişle ilgili yeni düzenleme ele alınacaktır.
1) Önce şunu belirtelim: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun en “zayıf hükmü”, kat
irtifakı ile ilgili düzenlemedir. Aslında bir “ayni hak” olan ve Medeni Kanun’un
779 vd. maddelerinde tanımlanıp hükümleri belirlenen irtifak hakları ile KMK’de
kat irtifakı adı ile anılan hakkın benzer yanı yok gibidir. Nitekim, Medeni
Hukuk ilişkilerimize model olan İsviçre’de ve kat mülkiyetini ayrı bir yasa ile
düzenleyen Almanya’da kat irtifakına benzeyen böyle bir kuruma yer
verilmemiştir.
Bunun sonucu, arsa payı üzerine “bina edilmiş” bu yapay kavram dolayısıyla,
Türk hukukunda “kat mülkiyetine geçiş” adı ile anılan bir sorun ortaya
çıkmıştır.
2) Aslında, bir taşınmaz üzerinde ilerde kat mülkiyeti kurulması için
yapılacak düzenlemenin temel “aracı” Medeni Kanun’da işler bir kurum olarak yer
alan “şerh” (ya da “tapu şerhi”) sistemi olmalıydı. Çünkü şerh işlemi,
taşınmazın üzerinde “irtifak hakkı” gibi fiili/maddi kullanmaya yol açacak bir
işlem olmayacağından, sadece kat mülkiyetine geçişi garanti altına alan bir
kayıt olacaktı.
Böyle anlaşılmayıp da, kat irtifakı denilen hak bir ayni hak sayılınca, bu
hakkın sahipleri olan ortak malikler, bina tamamlanır tamamlanmaz (hatta bazen
yarım tamamlanmış yapıyı) ortak mülkiyet payına bağlı ayni hak sahibi süjeler
olarak, irtifak hakkının konusu olan “bağımsız bölümleri” işgal ve tasarrufta
yanlışlık görmemişlerdir.
3) Fiili/maddi kullanmanın sonuçları da Kat Mülkiyeti sistemini altüst
etmiştir. Önce, 5711 sayılı yasa ile getirilen belli sürede kat mülkiyetine
geçiş zorlamasının asıl amacının vergi ve vergi cezasından bağışıklık yemi ile,
başta emlak vergisi geliri olmak üzere gelir getirici kaynak sağlamak olduğu
anlaşılmaktadır. Ancak bu hüküm ile, kat mülkiyeti kuruluş işlemlerini “her
çeşit harç ve vergiden muaf” tutan (KMK.m.55) hükmün çeliştiği herhalde gözden
kaçırılmış olmalıdır. Şunu da ekleyelim: Tapuda bu hak için ayrı bir sayfa
açılmasının kabul edilmiş olması kat irtifakı sahiplerini tamamlanan yapıyı bir
an önce işgal ve kullanmaya teşvik eden bir neden olmuştur.
4) Medeni Kanun’da düzenlenmiş olan irtifak hakkı, bizde, zaten yeterince
anlaşılmış bir hak çeşidi değildir (Arapçadan alınmış gibi gözüken bu sözcük
Osmanlıcada yoktur. 1925-1926’da İsviçre Medeni Kanunu’nu Fransızcadan Türkçeye
çeviren komisyon üyeleri bunu, başka sözcük bulamadıkları için, Fransızca
servitude terimine karşılık olmak üzere uydurduklarını itiraf etmişlerdir).
5) Hatalı sonuçlardan biri de irtifaklı bina için yapı kullanma izni’nin
verilmesidir. Bu izni de alıp, bunun sağladığı garantiden yararlanan irtifak
hakkı sahipleri, birçok bürokratik zorluklarla karşılaşacaklarını düşünerek,
daha ileri gitme zahmetine katlanmaya gerek görmemişlerdir. Bundan başka, fiilen
tasarruf ettikleri halde taşınmazın emlak vergisinin arsa yapı üzerinden
alınması avantajından da yararlanmakta olmaları da bu davranışı destekleyen bir
âmil olmuştur.
6) Kat irtifaklı taşınmazdaki yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin
üçte ikisi kullanılmaya başlanmış ise, kat mülkiyetine geçilmesi bile, yönetimde
KMK hükümlerinin uygulanacağı (KMK.m.17/III) kuralı da kat mülkiyetine geçişe
gerek bırakmayan bir çözüm olarak kabul edilebilir.
7) 1000 TL para cezasının, belki en az on-on beş bin kişiden tahsili
uygulamasının ne tür yakınmalara yol açacağını tahmin etmek müneccimlik
sayılmaz.
Bunlardan başka, sadece vergi toplama amacına dayandığı izlenimini veren
(iskân belgesi alınmış binalarla sınırlı) bu düzenleme dışında, yasa koyucu asıl
sorunu oluşturan imar mevzuatına aykırı olarak yapıldığı için yapı kullanma izni
alması olanaksız olan yapılardaki kat mülkiyeti tasarrufu sorununu çözecek
hukuksal çareler üretmeye ağırlık vermelidir.
|