Lütfen Tarayıcı Sürümünüzü Yükseltiniz.
 
BÖLÜM SPONSORU Egepen Egepen

Kentsel Dönüşüm Emlak Değerini En Az 3 Kat Artıracak

İstanbul Gayrimenkul Değerleme şirketinin araştırmasına göre imar yoğunluğu artırılmasa da, bir kentsel dönüşüm projesi mülkün değerini en az 3 kat artıracak. Kentsel dönüşüm uzmanları artış oranının 5-10 kata kadar da çıkabileceğini savunuyor.

Referans Gazetesi/Selma ŞENOL



stanbul Gayrimenkul Değerleme şirketinin araştırmasına göre imar yoğunluğu artırılmasa da, bir kentsel dönüşüm projesi mülkün değerini en az 3 kat artıracak. Kentsel dönüşüm uzmanları artış oranının 5-10 kata kadar da çıkabileceğini savunuyor.

Kentsel dönüşüm projeleri gayrimenkullerin değerlerinin katlanmasına neden olacak.

İstanbul Gayrimenkul Değerleme, kentsel dönüşümün gayrimenkul değerleri üzerinde nasıl bir etki yaratacağını bir araştırma ile ortaya koydu. Projelerin uygulandığı bölgeyi nasıl etkileyebileceğine yönelik bir çalışma yapan şirket, pilot bölge olarak İstanbul'da gayrimenkul fiyatlarının en yüksek olduğu Beşiktaş'ı seçti.

Çalışmada eski konutların bulunduğu 3 yapı adasında toplam 90 dönümlük bir rezidans projesi geliştirileceği varsayıldı. Söz konusu çalışma, imar yoğunluğu artırılmasa da kentsel dönüşümle emlak değerlerinin 3 kat arttığını ortaya koydu.

İstanbul Gayrimenkul Değerleme Şirketi yetkilisi ve şehir plancısı Celal Erdoğdu, Beşiktaş'ın Yıldız Mahallesi'nde 248, 255 ve 514 nolu adalara yönelik yaptıkları ütopik çalışmayla, metrekare fiyatlarının 1800 YTL'den 6500 YTL'ye çıkabileceğinin anlaşıldığını söyledi. Çalışmada orta gelire sahip memur ve emeklilik yaşındaki insanların yaşadığı bir bölge olmasından dolayı Yıldız'ı seçtiklerini anlatan Erdoğdu, bu çalışma için ikisi şehir plancısı ve harita mühendisi olmak üzere 4 uzmanın 1 haftası sahada olmak üzere 1 ay çalıştığını belirtti. Erdoğdu, projelerinin, bölge halkıyla uzlaşma sağlanmasının ardından 2 yılda hayata geçirilebileceğini belirtirken Fulya'da yapılan benzer projelerin 2-3 ay gibi kısa sürede ve çok daha yüksek fiyatlara satıldığını söyledi.

Beyoğlu'nda daha yüksek olur
Kentsel dönüşümün insanların yaşadığı, sıhhi ortamdan uzaklaşmış gayrimenkullerde ihtiyaç haline geldiğini kaydeden Erdoğdu, "Bölge halkı ile uzlaşmak zor ama dönüşümle günümüz standartları yakalandığında gayrimenkulun değeri en az 3'e katlanıyor. Demek ki şehir merkezindeki iyi projelere bölge halkı da sıcak bakabilir. Bu da bölgede yaşayanlarla proje geliştirenleri bir noktada buluşturabilir" dedi.

Uzun süredir TBMM gündeminde bulunan Kentsel Dönüşüm Yasa Tasarısı, gayrimenkulun dönüşüm öncesi ve sonrası değerlerinin uzmanlarca belirlenmesini öngörüyor. Tasarı olduğu gibi yasalaşırsa, kentsel dönüşüm alanlarında hak sahibi olanlara ödemeler, değerleme raporlarındaki tahmini rakamlara göre yapılacak.

Kentsel dönüşüm uzmanı Osman Akyel de kentsel dönüşüm projelerinin sağladığı fiziksel ve ekonomik iyileşmenin emlak değerlerine mutlaka yansıdığını belirtti. Rant miktarının projenin uygulanacağı yere göre değiştiğini anlatan Akyel, ihalesini Çalık Holding'in kazandığı Beyoğlu'ndaki çöküntü alanlarında, turizm ve konuta açılması halinde, çok daha fazla rant artışı sağlanabileceğini söyledi. Buna karşılık Küçükçekmece ve Bağcılar gibi alanların emlak değerlerinin daha düşük olması nedeniyle uygulanacak projelerdeki artışın o kadar yüksek olmayacağını kaydeden Akyel, yıkıntı ve çökme alanlarında amacın rant değil yaşanabilir ortam yaratmak olduğu uyarısını yaptı.

Portakal Çiçeği'nde 5 kat artış
Ankara'da Büyükşehir Belediyesi'nin gerçekleştirdiği Portakal Çiçeği Vadisi isimli bir kentsel dönüşüm projesine danışmanlık yapan Faruk Göksu ise bu projede emlak değerlerinin 5 katına çıktığını söyledi. Göksu, "Bölgede konutu olanlar dairesine karşılık 4 daire talep ediyordu. Dairelerin dönüşüm öncesi piyasa değeri 100 bin dolardı. Hak sahiplerini buraya çok kaliteli bir proje yapılacağına ikna ettik ve bir daireye bir daire teklif ettik. Nitekim proje sonrasında üretilen bir dairenin fiyatı 500 bin doları buldu" dedi. Ancak Göksu projelerle yaratılan rantın yine kente kazandırılması gerektiğini belirterek "Biz 240 dönüm alanı olan bu projede imar yoğunluğunu artırmadık. Tersine boş arsanın yüzde 80'ini yeşil alana ayırdık ve kalan yüzde 20'lik kısımda 60 dönümlük inşaat gerçekleştirdik. Konutları çok kaliteli yaptığımızda dairelerin fiyatı katlandı. Böylece hem yeşil alan miktarı arttı hem de hak sahipleri mağdur olmadı" dedi.

Beşiktaş örneğinde satış tutarı 515 milyon YTL
Beşiktaş proje geliştirme örneğinde, çok merkezi konumu olan ve günümüz standartlarından uzaklaşmış 3 yapı adasından oluşan bir bölge seçildi. Bu adalardan biri meyilli olmakla birlikte, diğeri denizi gören özelliklere sahip. Toplam 22 dönümlük alana, mevcut imara göre yaklaşık 4 kat üzerinden 88 dönümlük rezidans tarzı inşaat yapılacağı öngörüldü.

Değerleme ekipleri önce bölgede halihazırda satıştaki gayrimenkullerin birim metrekare fiyatlarını buldu. 3 adada toplam kaç daire olduğunu, bunların kaçının çatı kaçının normal daire olduğu belirlendi. Adaların belediyedeki imar planlarındaki büyüklüğü esas alınarak, satış fiyatları ile brüt büyüklük çarpılarak muhtemel satın alma değeri bulundu. 514 nolu ada için 19 milyon 60 bin, 248 nolu ada için 43 milyon 965 bin, 255 nolu ada için 42 milyon 715 bin YTL olmak üzere toplam alım maliyeti 105 milyon 740 bin YTL olarak hesaplandı.

Brüt kâr 340 milyon YTL
Toplam inşaat alanının büyüklüğü, 11 YTL olan metrekare yıkım masrafi ile çarpılarak yıkım maliyeti bulundu. İnşaatın metrekaresi 740 YTL, peyzajı 230 YTL üzerinden fiyatlandırılarak da inşaat maliyetine ulaşıldı. Satın alma, yıkım ve inşaat maliyetlerinin toplamı 173 milyon 844 bin YTL'yi buldu. Projede boş arsanın yüzde 20'si yeşil alana, yüzde 80'i konuta ayrıldı ve konutların yüzde 30'u deniz manzaralı dairelerden oluştu. Manzaralı daireler 5500-7500 YTL metrekare fiyatı ile satışa sunulurken, manzarasız dairelerde fiyat 5000-6000 YTL aralığında oluştu. Buna göre toplam satış hasılatı 515.9 milyon YTL'yi bulurken, vergi öncesi brüt kâr 340 milyon YTL'ye ulaştı.

Akrebin Kalbi'nde yer almak için 2 bin başvuru
Ankara'da toplam 222 bin metrekare inşaat alanı, 712 bin metrekare kiralanabilir alanı ile Türkiye'nin en büyük yatırımları arasına girecek olan Antares Alışveriş Merkezi için 2000 firma başvurdu.

Antares Proje Müdürü Uğur Göksel, MAM şirketince pazarlanması planlanan ve 29 Ekim 2007'de açılacak merkezdeki mağazalarda metrekare kiralarının 50 dolardan başlayıp 120 dolara kadar çıkabileceğini söyledi. Göksel, "Burası hem alışveriş merkezi hem de konut kompleksini barındıran, büyük ölçekli bir proje olacak. Alışveriş merkezinin içinde 70 küçük mağaza, 6 departman store, 6 büyük mağaza, üçü tematik olmak üzere 10 restoran, 3 cafe, 18 adet fast food mağazası, 15 sinema salonu ve bir de bowlign ile bocce salonları olacak" dedi. Göksel, Real Hipermarket ile sözleşme imzaladıklarını, Praktiker ile de anlaştıklarını belirterek bu 2 ünlü markanın alışveriş merkezi için büyük bir çekim oluşturacağını kaydetti. Proje, Ankara'da Etlik Kasalar mevkinde yer alıyor. Bu mevkinin en büyük özelliğinin manzarası ve konumu olduğunu anlatan Göksel, "Şehir merkezine ve metro duraklarına uzaklığı 1.5 kilometre. Tasarımı ile farklılıkları ile ve içinde yer alan markaları ile Antares bölgeye büyük açılım getirecek. Zaten ofis ve alışveriş merkezinde bulunmak için bu kadar yüksek bir ilginin olması da bu beklentimizi doğruluyor" dedi.

Daireler 450-500 bin YTL
Antares Projesi, Nata İnşaat'ın ortaklarından Namık Tanık ve Birlik Yapı'nın ortaklarından Mevlüt Kahraman'ın kurduğu Dolunay Ltd. Şti. tarafından hayata geçiriliyor. Yüksek Mimar Uğur Göksel, bu proje için doğan Dolunay'ın yeni başka projelerde de kendisini göstermeyi planladığını açıkladı. "Antares-Akrebin Kalbi" isimli 350 milyon dolar yatırım tutarlı projede mağazaların yanı sıra 16 bin metrekarelik 70 adet ofis de bulunuyor. Ofislerin büyüklüğü 150 ile 600 metrekare arasında değişiyor. Projenin alışveriş merkezi kısmının inşaatının yüzde 55'i tamamlandı. 6 blok toplam 613 daireden oluşan konut kısmında ise inşaatın yüzde 30'u bitti. Ankaralıların tercihi doğrultusunda 182 ile 464 metrekare gibi büyük dairelerin yer aldığı projede konutlar, 450 ile 500 bin YTL arasında satılacak.

Antares'in ekonomik ve sosyal hayata getireceği ilkler arasında bocce oyun salonu da bulunuyor. Bocce, Türkiye'de henüz oynanmayan İtalya kaynaklı bir oyun. İnsanların dikkatini ve kas kabiliyetlerini ölçen, engellilere yönelik bu oyunu ilk defa Ankaralılar oynayacak. Projenin bir başka yeniliği ise tematik restoranlar olacak.

ETİKETLER: yeşil
http://www.yapi.com.tr/haberler/kentsel-donusum-emlak-degerini-en-az-3-kat-artiracak_53362.html

Read Comment Section
İlk Yorumu Siz Yapın
Gönder

Yorumum onaylandığında e-posta ile bildir.

E-posta adresimle bültenlere abone olmak istiyorum

REKLAM VERİN

Haber gönderin Hemen haber gönderin

Sosyal Medyada Yapi.com.tr:

Abone Ol Yapı sektöründeki tüm gelişmelerden en önce siz haberdar olmak isterseniz e-bültenimize abone olun.
Bülten arşivine erişmek için tıklayın

REKLAM VERİN

Ajanda
TAMAMI » Bugünkü Etkinlikler BUGÜN:
Herhangi bir etkinlik mevcut değil!