Lütfen Tarayıcı Sürümünüzü Yükseltiniz.
 
BÖLÜM SPONSORU Egepen Egepen

Mortgage'da Para Nereden Gelecek?

Mortgage'da Para Nereden Gelecek?

Sabah EMLAK/Bahadır TEKER



anka, tüketiciye kredi veriyor, karşılığında satın alınan konuta ipotek koyuyor. Verilen krediler 'teminat havuzu' haline geliyor.

Halen Meclis Komisyonu'nda bulunan Konut Finansmanı Kanun tasarısı ile ilgili değerlendirmelerimizi sürdürüyoruz. Bu hafta mortgage sisteminin ve Türkiye'de uygulama metotlarından biri olacak "ipotek teminatlı menkul kıymet", yani "covered bond"un ne olduğunu anlamaya çalışalım. Ekonomilerde tasarruf eden kesimden kaynak arayan kesime para aktarma konusu finans biliminin temel konusudur. Bu kaynak aktarımı birçok şekilde yapılabilir. Konut finansmanı açısından bakarsak Türkiye'de şu anda kullanılan yöntem mevduat bankacılığı sistemi. Yani, tasarruf eden kesim parayı mevduat olarak bankaya verir, banka bu parayı konut kredisi olarak tüketicilere dağıtır. Mevduat finansmanının konut kredileriyle ilgili en büyük sorunu, tasarruf sahiplerinden alınan paraların kısa vadeli olması, istenildiği anda bankadan çekilebilmesi, buna karşılık kredi vadesinin uzun olması.

Nitekim Türkiye'de mevduatlar ortalama 4 ay vadeli, konut kredileri ise 15-20 yıl vadeli. Bankaların diğer bir fon toplama yolu özellikle yurtdışından uzun vadeli kredi alma veya uzun vadeli tahvil ihraç etmek. Bu türde finansman vade uyumsuzluğu problemini bir ölçüde çözer. Ancak hem tek tek işlemler olması itibariyle para bulma maliyetleri, hem de bu tür kredileri bankalara veren kuruluşların kredi devredebilecekleri organize piyasalar olmadığı için likidite riski nedeniyle maliyet nispeten yüksek olur. Ayrıca, bankaların fon toplamak için aldıkları bu krediler için verdikleri teminatların (örneğin verilen konut kredileri) standartları konusunda şüphe olması nedeniyle fon maliyeti üzerine bir risk primi ekleniyor.

İşte bu nedenlerden ötürü, gelişmiş ülkelerde fonlama tarafındaki bu eksiklikleri bertaraf etmek için yeni bir sistem oluşturulması düşünüldü ve bugün mortgage sistemi diye adlandırılan ipotek teminatına dayalı bir fonlama sistemi yaratıldı. Sistemin temel amacı uygun faiz oranları ile konut alıcılarına sürekli kaynak sağlayabilmek. Sürekli kaynak sağlamak konusu çok önemli. Ekonominin iyi olduğu dönemlerde herkes kredi vermeye istekliyken ekonominin durağan veya çalkantılı olduğu dönemlerde para kaynakları hemen ortadan kaybolabiliyor.

Sistemde banka tüketicilere konut kredisi veriyor ve karşılığında kişinin satın aldığı konuta ipotek konuyor. Banka, verdiği binlerce konut kredisini bir havuz haline getiriyor. Tasarıda bu havuza teminat havuzu deniyor. Daha sonra bu teminat havuzunun özelliklerini yansıtan bir menkul kıymet yaratılıyor. Örneğin teminat havuzunda bulunan kredilerin ortalama faizinin senelik yüzde 14 olduğunu varsayarsak banka bu havuza karşılık çıkardığı menkul kıymeti örneğin yüzde 13'ten satarak ortalama yüzde 1 kazanıyor, yatırımcılar da yüzde 13 getirili bir menkul kıymete yatırım yapmış oluyor.

Yatırımcının güveni, sistemin temeli!
Sistemin temeli-başarısı yatırımcıya güven veren bir menkul kıymet yaratmaktan geçiyor. Yatırımcıların kendilerini güvende hissetmesi için kanunla birçok kural-mekanizma getiriliyor.

-İpotek teminatlı menkul kıymetin ödemesinin yapılmasını banka garanti ediyor. Banka ödeme yapamazsa, bu teminat havuzunda bulunan ipoteklerin ödemelerinin yatırımcılara aktarılacağı garanti altına alınıyor.

-Teminatlar bankanın diğer varlıklarından ayrı muhafaza edilecek, bu teminatların varlığını kontrol edecek bağımsız bir teminat sorumlusu atanacak,

-Banka zor duruma düşerse, bu teminat havuzu bankanın varlıkları arasından çıkarılacak, teminat havuzu Yatırımcıları Koruma Fonu'na devredilebilecek,

-Teminat havuzunun yatırımcılara ödeme yapılmasını garanti edebilmesini sağlamak için her zaman yeterli miktarda kredi içerecek,

-Tüketicilere verilen krediler standart olacak, krediler için bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşunun değerlemesi zorunlu olacak,

-Verilen kredinin evin değerine oranı yüzde 75'i geçemeyecek, geçerse fazla kısım teminat olarak kabul edilmeyecek, kredi verilen konutun yapı kullanma izni olacak.

Çok basitçe özetlersek; sistemin hedefi, teminat değeri yüksek, geri ödeme riski düşük, likiditesi olan bir menkul kıymet yaratarak bankaların fonlama maliyetini düşürerek daha uygun maliyetli konut kredisi sağlamak. Bu sistem diğer ülkelerde işliyor mu? Evet işliyor. Avrupa'da toplam 2 trilyon dolar, ABD'de 7.3 trilyon dolar ipotek teminatlı menkul kıymetler yoluyla konut sahibi olmak isteyenlere aktarıldı. Türkiye'de çok aşırı arttı dediğimiz konut kredisi toplamı sadece 10 milyar dolar. Tasarı Kanun, eleştirilerin aksine tam bir mortgage kanunu ve Avrupa'daki en yeni kanun olacak olması itibariyle Avrupa'da sorun yaratan birçok konuda çözümler üretmiş. Sistem, vatandaşa orta ve uzun vadede güvenli ve ucuz bir finansman sistemi sağlayacak.

http://www.yapi.com.tr/haberler/mortgageda-para-nereden-gelecek_41628.html

Read Comment Section
İlk Yorumu Siz Yapın
Gönder

Yorumum onaylandığında e-posta ile bildir.

E-posta adresimle bültenlere abone olmak istiyorum

REKLAM VERİN

Haber gönderin Hemen haber gönderin

Sosyal Medyada Yapi.com.tr:

Abone Ol Yapı sektöründeki tüm gelişmelerden en önce siz haberdar olmak isterseniz e-bültenimize abone olun.
Bülten arşivine erişmek için tıklayın

REKLAM VERİN

Ajanda
TAMAMI » Bugünkü Etkinlikler BUGÜN:
Herhangi bir etkinlik mevcut değil!