Gayrimenkul Değerlemede Belediye Tapu-Kadastro Kayıtlarının Önemi

Gayrimenkul değerleme, bir gayrimenkulün nitelik, fayda, çevre, kullanım koşulları gibi faktörlerinin dikkate alınarak değerinin objektif bir şekilde belirlenmesidir. Değerleme süreci; işin tanımlanması, taşınmazın yasal durumunun ilgili idarelerde incelenmesi, taşınmazın yerinde tespiti, değerleme yönteminin belirlenmesi, belirlenen yönteme uygun verilerin toplanarak analiz edilmesi ve bu analiz ile taşınmazın pazar değerinin takdir edilmesi işlemleri basamakları ile tamamlanmaktadır.

Bugün ülkemizdeki gayrimenkul değerleme çalışmalarına temel oluşturan verilerin ortak bir sistemde toplanamıyor oluşu, verilerin bir sistem üzerinden kontrol edilebilir, güncellenebilir, sorgulanabilir, analiz edilebilir olmaması, ülke sınırları içerisinde yapılan değerleme çalışmalarının ortak bir temelde hazırlanamamasına neden olmaktadır. Bu tarz bir sistemin oluşması, değerleme çalışmalarının kendi içlerinde de tutarlı olması açısından önemlidir. Uluslararası değerleme standartları haricinde, ülkemizde değerleme çalışmalarına temel oluşturacak kuralların bulunmayışı, değerleme çalışmalarının herhangi bir yasal kontrol mekanizmasının olmayışı da değerleme çalışmalarının doğruluğunun daha objektif şekilde kontrol edilmesinin önüne geçmektedir.

Gayrimenkulün yasal durum tespiti ve dolayısıyla yasal durum – mevcut durum uyumu, tapu sicil müdürlükleri ile taşınmazın konumlu olduğu bölgeye bağlı olarak belediye/OSB müdürlüğü/il özel idaresi gibi taşınmazın imar arşiv dosyasının bulunduğu resmi kurumlarda yapılan incelemelerle gerçekleştirilir. Yalnızca bir taşınmazın yasal durum değer tespitinde değil, en etkin ve en verimli kullanım analizi çalışmalarında da mülkün yasal olarak izin verilmiş kullanımları dikkate alınmaktadır. Bu nedenle resmi kurumlardaki araştırma sonuçlarının net ve doğru olması gerekmektedir.

Değerlemeye konu taşınmaza ilişkin imar durumu ve yapılaşma şartları, eğer taşınmaz bir kapalı alandan oluşuyorsa bu alana ait onaylı mimari proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ile birlikte yapı tatil tutanağı, yıkım kararı vb. dezavantaj teşkil eden evraklar, belediyelerde bulunmaktadır. Günümüzde bu evrakların yer aldığı imar arşiv dosyalarının muhafaza ve değerleme uzmanlarının incelemelerine sunulma şekilleri belediye bazında değişiklik göstermektedir. Bazı belediyelerde halen oldukça düzensiz tutulan kayıtlar, bazı belediyelerde muntazam şekilde dosyalanarak korunmaktadır. İmar arşiv dosyaları bazı belediyelerde elektronik ortama aktarılmış durumda olup, değerleme uzmanları bu dosyaları bilgisayar ekranından inceleyebilmektedirler. Belediyelerde bu incelemelerin sağlıklı bir şekilde yapılması, değerleme çalışmaları neticesinde doğru sonuçlara ulaşmada hayati önem taşımaktadır.

Değerleme çalışması yapılan gayrimenkul, özellikle bir arsa ise imar durumu ve yapılaşma şartları, taşınmazın değeri açısından son derece önemlidir. Günümüzde değerleme uzmanları bu bilgiyi belediye görevlilerinden şifahi olarak veya belediyenin web sayfasındaki imar durumu uygulamalarından edinmektedir. Belediyelerin imar durumu/kent bilgi sistemi gibi uygulamaları, hem günümüz teknolojisine ayak uydurma anlamında hem de bilgiye kolay ulaşma noktasında oldukça verimlidir. Kent bilgi sistemlerinden ayrıca değerlemeye konu olan taşınmazın yakın çevresindeki yapılaşma, imar durumu gibi bilgilere de erişilebilmektedir.

Tapu sicil müdürlüklerinde gerçekleştirilen incelemelerde, taşınmazın nitelik, malik, takyidat bilgileri gibi tapu kütüğü verilerine ulaşılmaktadır. Ayrıca kat irtifakı/mülkiyeti kurulmuş yapıların mimari projeleri de tapu sicil müdürlüklerinde mevcuttur. Son dönemde Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü modernizasyon çalışmaları kapsamında gayrimenkul değerleme de bir bileşen olarak ele alınmıştır. Bu kapsamda İstanbul/Fatih ve Ankara/Mamak ilçeleri pilot alanlar olarak belirlenmiş ve ilgili belediyeler ile veri paylaşımı protokolleri imzalanmış, ardından pilot uygulamaya başlanmıştır. Bu proje ile ülkemizde taşınmaz değerlemesine yönelik idari, teknik ve yasal altyapı oluşturulmasına yönelik önerilerde bulunmak, gayrimenkul sektöründe bulunan kamu ve özel sektör bir araya getirilerek ülke koşullarına uygun değerleme modelinin oluşturulması ve uygulanacak politikaların tespiti ile ilgili çalışmalar yapmak ve bu doğrultuda, yapılacak toplu değerleme pilot çalışmaları ile test etmek hedeflenmiştir. Bu sayede ülkemizde henüz gayrimenkul değerleme ile ilgili etkin bir mevzuat altyapısının olmaması, kural ve standartlar bulunmaması, gayrimenkul değerleme ile ilgili sürecin kontrolünü de sağlayan bir mekanizma bulunmaması gibi problemlerin çözülmeye başlayacağı düşünülmektedir.

* Ece Çalışkan / Kıdemli Değerleme Uzmanı, TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Kurumsal Değerleme Departmanı