‘GYODER Çözüm Platformu’nda Ticari Gayrimenkullerin Son Durumu Konuşuldu

GYODER (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği) tarafından, gayrimenkul sektöründe yaşanan sorunlara çözüm bulmak amacıyla hayata geçirilen ‘GYODER Çözüm Platformu’nun ilk toplantısı ‘Finansmanda Yeni Arayışlar’ başlığı altında geçtiğimiz Nisan ayında düzenlenmişti. ‘GYODER Çözüm Platformu’nun ‘Ticari Gayrimenkulün Dönüşümünde Yeni Arayışlar’ başlıklı ikinci toplantısı ise 25 Eylül Çarşamba günü Altınbaş Üniversitesi ev sahipliğinde gerçekleşti. Moderatörlüğünü GYODER Başkan Yardımcısı Ersun Bayraktaroğlu’nun yaptığı toplantıda, tüm katılımcılar ticari ofis ve AVM’lerdeki son durumu aktardı.

İnteraktif toplantının konuşmacıları; Özyeğin Üniversitesi Ekonomi Bölümü Başkanı Prof. Dr. Ümit Özlale, Propin Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı Kurucu Ortağı Aydan Bozkurt, Kurun AVM Danışmanlık ve Proje Yönetimi Kurucusu Hakan Kurun, JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş, MGC Hukuk Yönetici Ortağı Av. Mustafa Güneş, Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Dekanı Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Başkanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, AYD Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş, JLL Türkiye Ofis Kiralama ve Lojistik Pazarı Kıdemli Direktörü Mahir Mermer, Workinton Kurucu Ortağı Gökhan Beydoğan, Akiş GYO Yönetim Kurulu Üyesi ve Genel Müdürü İhsan Gökşin Durusoy, A Tasarım Kurucusu Yüksek Mimar Ali Osman Öztürk, ticari gayrimenkullere yönelik değerlendirmelerini paylaştı.

Standartları artırırsak bir dahaki döngüye daha kuvvetli gireriz
Toplantının açılış konuşmasını yapan GYODER Başkanı Doç. Dr. Feyzullah Yetgin, GYODER’in 20’nci kuruluş yılını kutladığını belirterek, “20’nci yılımızda yoğun bir dönemden geçiyoruz. Hedefimiz edilgen olmadan çalışmalarımızı sürdürüp, ilgili kamu kuruluşları ile iş birliği yaparak sektörün hızlı bir şekilde gelişimini sağlamaktır. Merkez Bankası’nın faiz indirimlerinden sonra sektörde kıpırdanma başladı. Ekonomi dört aşamalı bir döngüyle; ‘büyüme’, ‘durgunluk’, ‘kriz’ ve ‘iyileşme’ dönemleri, yüzlerce yıldır çalışmakta. Gayrimenkul sektörü de maalesef dört aşamada kategorize edebileceğimiz döngüyle işliyor. Bu döngünün iyileşme kısmına girmeye başladığımızı düşünüyorum. Bir dahakine kadar bu döngü kaçınılmaz. ‘Bu döngü sondur’ sözünü en kuvvetli şekilde 1929 Büyük Buhran için söylemişler ancak bu olmaya devam edecek. Bizim yapmamız gereken gayrimenkul sektörünün etkin piyasalar kavramına uygun hale getirilmesi. Eğer standartları artırırsak, sektörün kurumsallaşması ve kayıt altına alınması ile ilgili gerekenleri yaptırırsak, bir dahaki döngüye daha kuvvetli gireriz. Çözüm Platformu’nun ilk toplantısıyla ilgili çok olumlu dönüşler aldık. Bundan sonra da GYODER çatısı altında çözüme yönelik neler yapabileceğimizi konuşmaya devam edeceğiz” diye konuştu.

Feyzullah Yetgin

İhracatla büyümek eskisi kadar kolay olmayacak
Toplantının ‘Ekonomik Değerlendirme’ bölümünde görüşlerini paylaşan Özyeğin Üniversitesi Ekonomi Bölümü Başkanı Prof. Dr. Ümit Özlale, dünyanın yeni bir dönüşümün içerisinde olduğunu belirterek, “İlk üç sanayi devrimini kaçırmış bir ülke olarak dördüncü sanayi devrimini kaçırma lüksümüzün olmadığının bilincindeyiz. Aslında mevcut altyapımız çok gelişmiş olmadığı, eskiyi yıkmak gibi bir derdimiz olmadığı için çok hızlı yol alabiliriz. Bizim için daha problemli olacak gelişme şu olacak; 1970-80’lerde Asya ülkelerinin yaptığı ihracata dayalı büyümeyi gerçekleştirmemiz artık çok zor. Çünkü sanayi tekrar ana vatanına dönmeye başladı. Peki bu sanayileşmiş ülkeler tekrardan sanayiye girerken Türkiye’ye ne gibi bir rol biçiliyor. Türkiye buradan nasıl bir pay kapabilir? İhracatla büyümeye çok fazla vurgu yapılıyor ancak sanayi hem dönüşüyor, hem de gelişmiş ülkeler tekrar sanayiye giriyor. Dolayısıyla ihracatla büyümek eskisi kadar kolay olmayacak” şeklinde konuştu.

Caddelerimizi AVM’ler gibi yönetirsek alışveriş turizmine katkı sağlarız
JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş, sadece 30 yıllık geçmişi olan modern AVM sektöründe, dışa kapalı, gün ışığı görmeyen yapılardan, dördüncü nesil, caddeleşen AVM’lere geçiş olduğunu belirterek, “AVM’ler, Türk organize perakende sektörünün oluşmasına imkan sağlayarak önemli bir işlev gördü. İki gün AVM’leri kapatsak ülkenin morali ne olur bilmiyorum. Kar nedeniyle tatil olduğunda AVM’ler bir anda doluyor. En ucuz eğlenceyi AVM’ler sunuyor. Caddelerimizi de AVM gibi yönetmeye başlarsak, alışveriş turizmine önemli katkılar sağlarız. Bağdat Caddesi kentsel dönüşümün yanlış anlaşılması nedeniyle mahvedildi. Fransa ve İngiltere’de caddelerin AVM gibi yönetilmesinin başarılı örneklerini görüyoruz. Bazı AVM’ler dönüşecek, bazıları işlev değiştirecek. Bazı binalar da kullanım ömrünü tamamlayacak” diye konuştu.

Ortak bir dil geliştirmek zorundayız
Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Dekanı ve Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Başkanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, son 10 yılda karşılaşılan en büyük sorunun ofis ve AVM stoku olduğunu ifade ederek, şöyle konuştu: “Arazi var, yatırımcı AVM yapacak ama fizibilite yok. Bir kasabaya üniversite gelecek diye AVM yapılmak isteniyor ama o şehirde AVM’den alışveriş yapma kültürünün olup olmadığına bakılmıyor. Gayrimenkul, eğer esnek planlamadıysanız dönüştürülmesi zor bir yatırım. İllaki birileri para kazanıyor diye herkes AVM yapmak zorunda değil. Danışmandan fikir almak, araştırmak maalesef yok sektörde. Ortak bir dil geliştirmek zorundayız. Bütün paydaşlar bu arz fazlasının oluşmasında sorumlu. Büyük yatırım yapıyoruz ama bunu yönetemiyoruz. Yeni yabancı markaları ülkeye çekmeye çalışmalıyız.”

Çözümler sıralandı: Konutların ofis olarak kullanılmasının önüne geçilmeli
‘GYODER Çözüm Platformu’nda, ‘Ticari Gayrimenkullerde Mevcut Durum Ne Gösteriyor?’ ve ‘Gelecek İçin Yeni Öneriler’ konulu sunum ve panellerin moderatörlüğünü üstlenen GYODER Başkan Yardımcısı Ersun Bayraktaroğlu, toplantıya gösterilen yoğun ilgiden çok memnun olduklarını dile getirdi. Ersun Bayraktaroğlu, “Gayrimenkul sektörüne yönelik sorunları herkes konuşuyor, biz özellikle ticari gayrimenkul alanında yaşanan sorunların çözümünü konuşmak, bunu da kolektif bir şekilde yapmak için bir araya geldik. Bugün işlevini yitirmiş, kullanılamayan mevcut stoku yıkıp atamayacağımıza göre ofis ve AVM alanlarını nasıl kullanacağımıza hep birlikte bakmamız lazım” diyerek, toplantıda öne çıkan çözüm önerilerini şöyle sıraladı:

- Ticari gayrimenkul tanımının netleşmesi ve ayrışması çok önemli

- Bu çerçevede konutların ofis olarak kullanımının önüne geçilmeli

- Fonksiyon değişikliklerinde değişik bakanlıklar ve idari birimler arasında koordinasyon sağlanmalı

- Yeni geliştirilecek AVM'ler için değişen şartlara uygunluk ve esneklik göz önünde tutulmalı ve ulaşım bağlantıları ihmal edilmemeli

- Dördüncü nesil, caddeleşen AVM'lerin önemli bir talep gördüğü unutulmamalı, caddenin tümü etkin bir AVM gibi yönetilebilmeli

- Teknolojinin hızına uygun yaşam koşulları destekleyecek ofis ve AVM'ler tüm yan donatıları ile oluşturulmalı ve mevcutlarda dönüşüm sağlanmalı

- Doğru fizibilite ve uzmanlık ihmal edilmemeli

- Ofis ve AVM özelinde gayrimenkulün 8-10 yılda bir yenilenme ihtiyacı olacağı unutulmamalı.