|
b>TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi, Maliye Bakanı Kemal Unakıtan'ın “Büyük ve Küçük Çamlıca Doğal ve Kentsel SİT Alanı” içerisinde yer alan parselinde uygulanmak üzere hazırlanan mimari proje hakkında bir ÇED raporu hazırladı. Tüm kutsanmışlığına rağmen Çamlıca Tepeleri'nin de son 30 yılın çarpık kentleşmesinden payını aldığının hatırlatıldığı raporda, Küçük ve Büyük Çamlıca Tepelerini çarpık yapılaşmadan korumak ve doğal zenginliklerimizi gelecek kuşaklara aktarabilmek amacı ile İstanbul III Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu tarafından 23.11.1990 gün ve 2554 sayılı kararı ile Doğal SİT ilan edildiği belirtiliyor.
Raporda, "Aynı Kurul 11.01.1991 gün ve 2759 sayılı kararı ile Koruma Amaçlı İmar Planının Belediyesince ivedi olarak yapılmasına ve bu plan yapılıncaya kadar geçiş dönemi yapılaşma koşullarına göre uygulama yapılmasına karar vermiştir" deniliyor ve söz konusu imar parselinin 16.01.1998 gün ve 9665 sayılı kararı ile sınırları belirlenen Küçük ve Büyük Çamlıca Çamlıca Kentsel ve Doğal SİT alanında III. Derece Doğal SİT alanında kaldığı vurgulanıyor.
III. Derece Doğal SİT alanında 11.01.1991 günlü, 2759 sayılı kararda yapılaşma koşullarının TAKS: 0.06, KAKS: 0.12 olup, H:6.50 olduğunun altı çiziliyor ve şöyle devam ediliyor:
"İstanbul III Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu'nun 11.01.1991 gün ve 2759 sayılı kararı ile Koruma Amaçlı İmar Planının Belediyesince ivedi olarak yapılması talep edilmiş olmasına rağmen hemen hemen tüm SİT bölgelerinde olduğu gibi yasaların tanımladığı bir yıllık süre içinde yapılmadığı, söz konusu bölgede koruma amaçlı imar planlarının ancak 11.07.2005 tarihine kadar yapılmış olduğu ve planın da İstanbul'un tüm planlarında olduğu gibi ilgili kurum ve kuruluşların bilgisine ve eleştirilerine sunulmadan uygulamaya sokulduğu görülmektedir. Odamız bu plan hakkında ancak uygulamaya sokulduktan yaklaşık bir yıl sonra bilgilendirilmiştir.
09.11.2000 tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nca sadece söz konusu bu parselle sınırlı plan tasdiki yapılmış olduğu belgelerden anlaşılmaktadır. Bu plan tasdikinde 16.01.1998 gün ve 9665 sayılı kararı ile sınırları belirlenen Küçük ve Büyük Çamlıca Kentsel ve Doğal SİT alanı III. Derece Doğal SİT alanı yapılaşma koşullarına uyulmuş olduğu; (TAKS: 0.06, KAKS: 0.12 olup, H:6.50) anlaşılmaktadır.
Bu parsel için geçerli yapılaşma koşulları yukarıdaki gibi belirlenmiş iken mal sahibinin bu koşullara aykırı yapılaşma gerçekleştirdiği tespit edilmektedir.
İstanbul III Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu "ilgilisinin 04.01.2005 tarihli dilekçesi gündemine almış ve parselde mevcut bulunan ruhsatsız yapılaşmanın acilen kaldırılmasına, kurulumuza sunulmuş olan kararımız eki vaziyet planı ve avan projenin değerlendirilmesi sonucunda 07.05.2002 gün ve 12886 sayılı Kurul kararıyla onaylı geçiş dönemi yapılaşma koşulları çerçevesinde düzeltilerek uygun olduğuna, uygulamanın gerçekleştirilebilmesi için aynı yerdeki mevcut binanın da kaldırılmasına, parseldeki tüm mevcut ağaçların korunması" şeklinde 22.01.2005 günlü, 409 sayılı kararını alır. Bu karar ile kurulun kaçak yapı tespiti yapmış olduğu görülmekte iken 3386 sayılı Yasa ile değişik 2863 sayılı Koruma Yasası uyarınca söz konusu bu yasaya muhalefet edenler hakkında yasal işlem başlatılmasına ilişkin bir karar almadığı görülmektedir.
İstanbul III Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu yukarıdaki kararı alırken dayanmış olduğu 07.05.2002 gün ve 12886 sayılı kararında Doğal ve Kentsel SİT alanında "her türlü uygulamada yapılaşma kuralı max TAKS:0.06, max KAKS: 0.12, max H:6.50 m. Geçemez." Şeklinde tanımlanmıştır. Ayrıca aynı kararda bina ebadının 12m'yi geçemeyeceği de vurgulanmıştır. Yine plansız bölge olması nedeni ile söz konusu SİT alanında koruma ve kullanım koşulları belirlenmemiş olması nedeni ile imar parsellerinde ilave yapının uygun bulunmadığı da anlaşılmaktadır.
Yukarıdaki kararlar çerçevesinde söz konusu imar parselinde yapılabilecek yapının niteliği;
Arsa alanı: 2054 m2 (net)
Max TAKS:0.06 olduğuna göre yapı zemin oturma alanı: 2054m2 X 0.06 =123.24 m2
Max KAKS: 0.12 olduğuna göre yapı toplam inşaat alanı 2054m2x0.12=246.48 m2
Max H:6.50 olduğuna göre de bu yapı ancak iki katlı yapılabilir.
Bu nedenle ilgili Kurul 22.02.2005 günlü, 409 sayılı kararında bu yapılaşma kuralı nedeniyle parselde ikinci yapıya kesinlikle izin vermemiştir. Yapıya kaçak yapı tespiti yapmış ve "acilen kaldırılmasına" karar vermiştir.
Söz konusu imar parselinde hazırlanarak odamızdan sicil durum belgesi talebi ile sunulan mimari projenin hazırlanmasına esas Üsküdar Belediyesi Başkanlığı İmar Müdürlüğü'nce verilen 12.05.2006 günlü, 2006/3118 sayılı imar durumu belgesinden parselin III.Derece Doğal SİT alanında kalmaya devam etmekte olduğu anlaşılmaktadır.
İmar Parselini içeren Üsküdar, Büyük Çamlıca ve Küçük Çamlıca Doğal ve Kentsel SİT Alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı 11.07.2005 tarihinde onaylanmıştır. Bu planın planlama ilkeleri:
· Büyük ve Çamlıca'nın metropol bütününde var olan tarihi-kültürel kimliğinin ve doğal değerlerinin mutlak surette korunması,
· Kent bütününe hizmet edecek yeşil alanların arttırılması,
· Doğal sit alanlarının fiziki düzenlemelerinde doğal yapının korunması için gerekli önlemlerin alınması,
Gibi doğal yapıyı koruyan, yoğunluklu yapılaşmanın önüne geçen ve Çamlıca'nın kültürel ve doğal yapısına uygun kurallar getirmiştir.
Hal böyle iken yine mimari proje dosyasındaki belgelerden 09.05.2006 tarihinde yukarıdaki kurul kararlarını ve plan kararlarını yok sayan bir mimari projenin 09.05.2006 günlü, 1631 sayılı kararı ile onaylanmış olduğu anlaşılmaktadır. İstanbul III Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun 09.05.2006 günlü, 1631 sayılı kararı ile onaylanmış olan mimari projede yukarıdaki kararlarla belirlenmiş olan yoğunluk max TAKS :0.06 yerine, TAKS: 0.15, yine max KAKS: 0.12 iken, KAKS: 0.30 alınmış olmasının gerekçesi anlaşılamamıştır.
Ayrıca bu yoğunluğa tekabül eden plan notları ile 2863 sayılı koruma yasasının ruhu gereği koruma alanlarında 1/1000 ölçekli uygulama imar planı olmadan 1/5000 plana göre uygulama yapılması bilimsel ve hukuki bulunmamaktadır.
Yine 1/1000 ölçekli plan yapılmadan parsel bazında yoğunluklu bir uygulama kararı verilmiş olması da koruma ilkelerine aykırı bulunmuştur. Bu parselde kamuya terk edilen 155.68 m2 alan çıktıktan sonra kalan alan üzerinden yani 2054 m2 arsanın TAKS :0.06 olması sonucu zeminde 123.25 m2 olmak üzere toplam 246.50 m2 (iki katlı h=6.50 m) inşaat yapılabilmekte iken, alınan son karar ile sadece bu parsel bazında kamuya terk edilen inşaat alanı da emsal hesabına katılarak 2210 m2 üzerinden emsal hesabı yapılmış olduğu da tespit edilmiştir. Bu durumda inşaat alanı toplamda 246.50 m2 den 660 m2 çıkarılmıştır.
Bu durum geçiş dönemi yapılaşma koşullarına da, 11.07.2005 tarihinde onaylanmış 1/5000 ölçekli Büyük Çamlıca ve Küçük Çamlıca Doğal ve Kentsel SİT Alanı Nazım İmar Planı'nın yukarıda da sayılan planlama ilkelerine de aykırıdır.
Büyük ve Küçük Çamlıca Doğal ve Kentsel SİT Alanı kararının ayrıcalıklı olarak bu parsel bazında bozulmuş olması SİT alanı için geriye dönülmez yapılaşmaya da emsal oluşturacağı için kararın ruhsat işleminden önce tekrar gözden geçirilmesi dileği ile ilgililerin ve kamuoyunun bilgilerine sunulur".
|
